2009 - Cosmarul imobiliar devine realitate - 08 Ianuarie 2009

08 Ianuarie 2009

 

Specialistii admit ca cele mai negre previziuni se vor indeplini anul acesta

 

Piata, caracterizata de amanari in masa de proiecte si ieftiniri ale apartamentelor noi

 

Blocarea creditarii nu lasa nicio speranta pe termen scurt

La inceput de an, specialisti din zona imobiliara anunta ca 2009 va fi unul dificil pentru sectorul rezidential, iar in momentul de fata o solutie care mai poate misca tranzactiile imobiliare sunt inchirierile.

"Toti dezvoltatorii recunosc ca anul acesta va fi un an dificil. Sectorul rezidential este dependent de cel financiar, iar limitarea creditarii pune in dificultate piata. Daca la acest lucru adaugam contextul international tulbure si scepticismul inradacinat al clientilor, este clar ca anul 2009 va fi unul delicat pentru rezidentiale", a declarat pentru Curierul National reprezentantul Esop.

Alexandru Nitescu, director al departamentului proiecte & investitii, Regatta, sustine ca in ceea ce priveste anul trecut obiectivele au fost atinse, dar pentru urmatorii 2 ani nu poate spune acelasi lucru. "Strict raportat la cifre, putem afirma ca obiectivele pentru 2008 au fost atinse. Avand in vedere insa realitatea pietei, influenta perioadei dificile prin care trecem a afectat estimarile pentru 2009 - 2010, iar obiectivele stabilite pentru aceasta perioada devin relativ greu de atins", a afirmat Nitescu.

Analistul Esop considera ca rezidentialul va avea o perioada dificila pana cand bancile vor redeschide accesul la creditare, pana cand clientii vor intelege ca preturile nu pot scadea sub o anumita limita si isi vor recapata increderea si interesul pentru proiectele noi.

In ciuda faptului ca dezvoltatorii au apelat la reduceri de preturi, TVA de 5%, vanzarea apartamentelor fara finisaje si alte beneficii pe care le ofera potentialilor cumparatori, toate acestea nu ajuta la resuscitarea vanzarilor, iar singura solutie se afla in "mainile" bancilor prin relaxarea conditiilor de creditare.

Dar pana atunci o alternativa de deblocare a tranzactiilor este inchirierea apartamentelor noi, considera Evelina Necula, Head of Marketing Department DTZ Echinox.

Potrivit oficialului Esop, pe piata imobiliara se manifesta trei curente: primul este unul in care cei care vor sa vanda in aceasta perioada si care cauta solutii, in principal alternative la finantare (rate la dezvoltator, inchirierea apartamentului pentru o anumita perioada, urmand ca transferul de proprietate sa se faca ulterior, cand se mai calmeaza piata) si nu in ultimul rand scaderile de preturi; exista si un alt curent, cel al dezvoltatorilor care nu au interes sau isi dau seama ca au sanse mici sa vanda acum sau in viitorul apropiat, au resurse financiare si pot sa construiasca in continuare pentru a vinde la final. Iar al treilea este cel in care dezvoltatori care din prudenta sau pentru ca le-a devenit clar ca nu vor mai obtine profiturile estimate fie si-au amanat, fie si-au restrans proiectele.

Solutii prea mici pentru a misca un motor prea mare precum cel rezidential

In conditiile actuale ale pietei, dezvoltatorii au luat in calcul diverse solutii si au ajuns sa se concentreze pe doua aspecte: alternative pentru finantarea clientului si reducerile de preturi.

"Desi cea mai neplacuta metoda pentru dezvoltatori, reducerea preturilor este cel mai des practicata, mai ales la apartamentele finalizate. Discount-urile variaza intre 5 si 20% si sunt frecvent insotite si de alte beneficii, precum un avans mic si locul de parcare sau boxa cadou", a spus oficialul DTZ.

Conform declaratiilor oficialului Necula, odata cu ordonanta de reducere a TVA la 5% pentru apartamentele de maximum 120 mp si 380.000 de lei, multi dintre dezvoltatorii care se confrunta cu dificultati in vanzare au luat in calcul posibilitatea reconfigurarii suprafetelor, pentru ca produsele lor sa devina mai accesibile. Ca si reconfigurarea apartamentelor pentru reducerea suprafetelor, vanzarea fara finisaje are rolul de a face apartamentele mai accesibile viitorilor cumparatori.

Si reprezentantul DTZ sustine ca inchirierea este fara doar si poate cea mai populara masura, atat pentru dezvoltatori, cat si pentru clienti. "Pentru primii este o metoda practica de a-si acoperi costurile cu finantarea si parte din cheltuielile de administrare a proprietatilor, iar pentru ceilalti inseamna accesul imediat la o locuinta pe care in prezent nu si-o pot achizitiona, dar si facilitati la cumparare, fie aceasta peste un an, doi sau trei", a explicat Necula.

 

Amanari de proiecte in masa

In momentul de fata, dezvoltatorii se centreaza asupra proiectelor pentru care detin deja fonduri, iar cele pe care voiau sa le demareze la inceputul acestui an sunt amanate.

"Majoritatea dezvoltatorilor care intentionau sa inceapa anul acesta amana proiectele pentru momentul in care piata se va aseza. Este clar ca pentru o serie de proiecte nu e usor in aceste momente in ceea ce priveste finantarea. Aici intra atat cei care au finantare de la banca, dar si cei care se bazau pe banii clientilor si care, datorita lipsei vanzarilor, nu isi mai pot continua proiectele", a zis oficialul Esop.

De aceeasi parere este si analistul DTZ si spune ca majoritatea isi propun sa dezvolte in continuare proiectele pentru care au obtinut finantarea - mai ales in contextul reducerii costurilor de constructie - si sa le amane pe cele pentru care nu au inca fonduri. Chiar si in cazul proiectelor demarate, pentru diminuarea riscurilor investitiei, multi dezvoltatori aleg sa construiasca proiectele mari in faze.

Necula mai explica faptul ca multi dintre dezvoltatorii mari de pe piata care detin proiecte finalizate le pastreaza si le dau spre administrare catre divizii specializate in property management ale companiilor de real estate. Ea sustine ca altii si-au infiintat departamente sau chiar companii proprii de property management care sa gestioneze proprietatile din portofoliu. Cert este ca un management corespunzator al proprietatii aduce valoare in tranzactii, deci costul poate fi considerat o investitie. "In ceea ce priveste structura lor interna, dezvoltatorii urmaresc riguros reducerea costurilor, in primul rand prin reducerea personalului alocat proiectelor amanate. Multi dintre ei iau in calcul si posibilitatea parasirii sediilor pe care le ocupa in prezent, pentru unele cu suprafete mai mici", a mai adaugat Necula.

Reprezentantul DTZ a mai spus ca dezvoltatorii urmaresc sa-si vanda portofoliile de produse finalizate pentru a obtine lichiditatile necesare finantarii de proiecte noi sau continuarii lucrarii la cele incepute. Fondurile de investitii, insa, si-au redus simtitor activitatea pe piata si au o agenda specifica pentru 2009. Sunt in cautare de proprietati "in distress", pe care se asteapta sa le obtina la preturi foarte bune.

"Inasprirea conditiilor de finantare are doua consecinte directe asupra dezvoltatorilor. Pe de o parte se asteapta ca acestia sa aduca, pe langa teren, garantii colaterale ce ajung pana la 40% din valoarea creditului solicitat. Pe de alta parte, in vederea diminuarii riscului finantarii, bancile solicita dezvoltatorilor contracte de preinchiriere sau antecontracte de vanzare ce variaza intre 40 si 60% din totalul proiectului." (Evelina Necula - Head of Marketing Department DTZ Echinox)

 

Sursa: Curierul national