Achizitionarea terenului pentru casa

Alegerea terenului pentru construirea unei case este determinanta, deoarece implica aspecte ce pot afecta serios atat bugetul viitorului proprietar, cat si functionalitatea locuintei. Pentru evitarea complicatiilor, este necesar sa cunoasteti indeaproape aceste aspecte deosebit de importante:

 

Indicatorii urbanistici reprezinta atributele terenului in raport cu viitoarea constructie.

a. Procentul de ocupare al terenului (POT) indica suprafata pe care o putem construi la sol(in zonele cu locuinte aprox 35-45%);

b. Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) indica suprafata supraterana desfasurata, pe care o putem construi pe un teren. De exemplu, daca CUT= 0,9 si suprafata terenului este de 1000mp, suprafata construita desfasurata supraterana (fara subsoluri) este 0,9x1000=900 mp

In zonele de locuinte unifamiliale, CUT este intre 0,9-1,6. Acesti parametri se pot afla solicitand un certificat de urbanism de la primarie. Pe langa POT si CUT veti fi informati si despre regimul maxim de inaltime si de retragere fata de limitele de proprietate.

In functie de acesti parametri, care variaza de la o zona la alta, puteti aprecia suprafata de teren de care aveti nevoie, pentru a construi casa.

Daca aveti nevoie de modificari ale POT sau ale retragerilor fata de limitele de proprietate este nevoie de un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), realizat de un specialist (costa de la cateva sute de euro in sus) si a carui aprobare poate dura intre 2 -4 luni. Pentru modificarea CUT sau a regimului de inaltime, este nevoie de un Plan Urbanistic Zonal (PUZ), care costa chiar si zeci de mii de euro, iar aprobarea acestuia poate dura pana la un an . Aceste planuri sunt prezentate comisiilor de pe linga primarie, care vor lua decizia finala. Este singura sansa de a valorifica un teren mai mic sau cu dimensiuni care nu permit respectarea in totalitate a regulamentului de urbanism, valabil pentru o zona.

 

 

Un alt aspect extrem de important il constituie retelele utilitare (gaze, apa, canalizare), care se afla pe terenul ce urmeaza a fi cumparat. Aceste retele determina zonele pe care nu se poate construi. Un plan cu retelele utilitare se va obtine de la cadastru.

In cazul in care nu exista curent electric, aveti putine sanse in a obtine o autorizatie de constructie. Veti fi obligat sa va procurati personal aceasta utilitate, lucru care, in cazul in care reteaua se afla la distanta mare, va genera cheltuieli foarte mari. In ceea ce priveste apa, canalizarea sau gazele, tot dumneavoastra veti suporta cheltuielile de bransare, astfel ca, daca urmariti un teren ieftin, dar la distanta mare de utilitati, ar trebui sa va ginditi de doua ori inainte de a-l cumpara. Daca exista doar curent electric, este mai simplu, deoarece puteti rezolva mai usor problema canalizarii si a alimentarii cu apa.

 

 

Acest studiu prezinta capacitatea portanta a terenului, in functie de care se va calcula fundatia casei.. Altfel spus, cu cat capacitatea portanta este mai mica, cu atat fundatia va fi mai dezvoltata si la adancime mai mare.

De asemenea, aveti nevoie de informatii legate de nivelul apei subterane. Studiul acestei probleme se numeste litologia solului.