Actiunea de grantuire si probleme legate de regimul spatiilor comune

In toate cazurile legate de titlul de proprietate asupra terenurilor trebuie verificata si situatia acestora in raport cu registrul agricol aflat la primarii, precum si situatia taxelor si impozitelor aferente.

 

Revine insistent pe tapet problema spatiilor comune din blocurile vechi ale Capitalei, deoarece multi cititori ne cer diverse solutii legate de achizitionarea acestor spatii, dat fiind spatiul mic de locuit din apartamente. Astfel, cineva ne intreaba cum poate proceda astfel incat sa achizitioneze uscatoria pe care de altfel o foloseste de mai bine de zece ani pe post de a treia camera, intrarea dinspre holul blocului fiind zidita prin acordul tacit al vecinilor (de la acea vreme).

 

Astfel, cum am mai raspuns pe aceeasi tema si altor cititori, asa cum prevede legea, cei interesati de cumpararea unui spatiu comun – susceptibil de a fi cumparat (deoarece pot fi si spatii indispensabile folosintei comune a locatarilor care nu se pot instraina din motive lesne de inteles) – trebuie sa obtina in acest sens acordul asociatiei de proprietari, cu alte cuvinte, in cadrul Adunarii Generale a asociatilor sa se voteze vanzarea uscatoriei catre cititorul nostru, dat fiind faptul ca aceasta este in mod legal proprietatea comuna a tuturor locatarilor, cu toate ca a fost folosita exclusiv de mult timp de catre potentialul vanzator. Problematic este insa modul de stabilire a valorii acestui spatiu, multi doritori de extindere a spatiului proprietate personala prin achizitionarea unui spatiu comun confruntandu-se cu aceasta situatie.

 

Vazandu-se pusi in fata unei asemenea cereri, de multe ori, ceilalti proprietari nu admit sa vanda un asemenea spatiu la un pret rezonabil fara sa gandeasca in ansamblu si sa realizeze ca potentialul cumparator trebuie sa plateasca tuturor proprietarilor in functie de cota lor parte din partile comune ale imobilului (mentionata in titlul de proprietate). Astfel, pretul rezultat in urma adunarii pretentiilor financiare ale tuturor proprietarilor ajunge de multe ori sa depaseasca insa considerabil valoarea reala a unui asemenea spatiu. O solutie ar fi realizarea de cel care doreste sa cumpere a unei expertize, intocmita de un specialist, prin care sa se evalueze valoarea spatiului comun. Ulterior, acest document ar putea sa fie prezentat celorlalti proprietari, pentru a se calcula cam cat din aceasta valoarea ar reveni fiecaruia. Desigur, o astfel de expertiza nu obliga cu nimic pe ceilalti proprietari, deoarece este un demers unilateral al potentialului cumparator, un document pur orientativ si nu este o expertiza judiciara (caz in care partile sunt obligate sa tina cont de ea).

 

Un cititor din Bucuresti ne roaga sa-l ajutam cu un sfat legat de o proprietate personala aflata in provincie, pe care a dobandit-o de curand de la un unchi in urma deschiderii unei succesiuni.

 

Astfel, domnul V. Iuga ne povesteste ca a primit mostenire un teren intr-o comuna aproape de Bucuresti, teren pe care doreste sa construiasca o casa de vacanta. Exista insa o problema generata de faptul ca invecinat cu terenul sau este un altul, fara ca intre cele doua loturi sa existe un gard de departajare a proprietatilor sau macar vreun semn distinctiv, vreo perdea de arbori etc.

 

Vecinul sau nu doreste sa departajeze printr-un gard proprietatile, cu toate ca dl Iuga s-a oferit sa suporte integral pretul demilitarii celor doua proprietati. Ce poate face cititorul nostru? E simplu: poate promova in instanta (competenta este instanta in raza careia se afla situat imobilul) o actiune numita "actiune in grantuire" (art. 584, Cod Civil), prin care sa arate ca vecinul sau nu doreste sa participe la grantuire prin buna intelegere, drept pentru care instanta este solicitata sa verifice titlurile de proprietate, sa procedeze la masurarea celor doua fonduri si la delimitarea lor, dispunandu-se in acelasi timp punerea pietrelor de hotar pe cheltuiala ambelor parti.

 

O doamna din Brasov a fost lovita de o bucata de zidarie desprinsa din peretele unei case. De asemenea, masina doamnei parcata pe trotuar a fost avariata serios de alta bucata de zidarie picata in acelasi moment. Doamna ne intreaba daca proprietarul casei respective poarta vreo vina pentru incident.

 

Raspunsul este afirmativ, proprietarul cladirii este raspunzator pentru acest incident, deoarece trebuia si putea sa-l preintampine prin ingrijirea constructiei, prin lucrari de renovare daca era cazul. Raspunderea civila delictuala (reglementata in articolul 1002, Cod Civil), potrivit careia proprietarul unui edificiu este responsabil pentru prejudiciul cauzat prin ruina edificiului, cand ruina este urmarea lipsei de intretinere sau a unui viciu de constructie, este o raspundere obiectiva; pentru angajarea raspunderii nu este nevoie de existenta culpei proprietarului, fiind suficienta dovedirea prejudiciului si a raportului de cauzalitate dintre prejudiciu si lipsa de intretinere sau viciul constructiei.

 

Asadar, doamna care ne-a scris poate sa-l actioneze linistita in instanta pe proprietar, deoarece prejudiciul suferit atat prin vatamarea corporala, cat si prin avarierea masinii trebuie suportat in integralitate de acesta.

 

Proprietarul cladirii poate fi exonerat de raspundere doar daca poate dovedi ca daramarea partiala a zidului casei s-a produs din cauza de forta majora (cutremur sau alt eveniment imprevizibil si de neinlaturat). Chiar daca dovedeste ca a luat absolut toate masurile pentru prevenirea unei astfel de situatii, pentru conservarea imobilului si pentru asigurarea intretinerii acestuia, proprietarul nu poate fi scutit de raspundere.

 

Proprietarul insa se va putea regresa ulterior (dupa ce a fost actionat in instanta de victima si dupa ce a platit daunele) impotriva constructorului care nu a executat corect lucrarile sau impotriva vanzatorului imobilului daca se poate dovedi ca acesta avea vicii ascunse. In acest mod, daca este cazul, proprietarul va fi despagubit de cei vinovati de producerea incidentului

 

Sursa: supliment Jurnalul National