Acum vedem declinul din imobiliare!

 

Daca la nivelul preturilor cea mai mare parte a picajului a fost in 2009, volumul constructiilor abia in 2010 si 2011 a coborat accelerat

Numarul autorizatiilor de construire a scazut in primele sapte luni din acest an la 22.822, fata de 31.768 aprobari in acelasi interval din 2009

Factori precum oprirea creditarii, scaderile remiterilor din strainatate, corectia bugetara si sporul demografic negativ au condus la adancirea crizei

 

Din 2008 sectorul de constructii a inregistrat scaderi importante, iar potrivit datelor Institutului National de Statistica (INS) numarul autorizatiilor de construire acordate in Romania s-a imputinat de la un an la altul, ajungand la 22.822 pentru intervalul ianuarie-iulie 2011, cu 35% mai mic decat in perioada similara a anului 2008, cand numarul de aprobari a fost de 35.233. Impasul din imobiliare s-a resimtit din plin in anul 2009 la nivelul preturilor, cand am asistat la cea mai mare parte a scaderilor, insa datele statistice ne spun ca in ceea ce priveste volumul constructiilor, abia de doi ani criza din real estate s-a adancit.

 

Statistica arata ca numarul autorizatiilor de constructie eliberate in ianuarie-iulie 2009 a fost de 31.768, chiar mai mare decat cifra din perioada corespondenta din 2007, de 31.565 aprobari. Socul major a venit abia anul trecut, cand pe acelasi interval cifra autorizatiilor a cazut la 24.093, fara ca in acest an sa se inregistreze o revenire.

Stresul financiar al anilor 2008-2009 isi produce asadar cu o oarecare intarziere efectele in economia reala, dupa ce taierea creditului pentru investitiile si achizitiile imobiliare a survenit relativ subit odata cu resimtirea crizei internationale. Corectia bugetara din 2010 a avut un impact suplimentar asupra volumului constructiilor, scaderea veniturilor angajatilor la stat intarziind proiectele de viitor ale acestora. Pe de alta parte, nu este exclus un fenomen de saturare a pietei in conditiile in care paturile populatiei cu castiguri peste medie au rezolvat in mare parte problema locativa in deceniile trecute.

Din acest punct de vedere, factorul demografic nu trebuie neglijat stocul de locuinte existent fiind lipsit de o presiune suplimentara in conditiile unei populatii in scadere.

Cifrele remise de INS arata faptul ca ce-i mai rau nu a fost in 2008 si 2009, ci in 2010 si 2011 se resimt mai dur efectele crizei. In anul de varf 2008, s-au eliberat 61.092 autorizatii de constructii, in 2009 numarul acestora s-a redus la 52.219, pentru ca in 2010 sa se mai inregistreze doar 42.189 aprobari. Dinamica acestui an se incadreaza in aceiasi parametri, astfel incat la final de 2011 am putea consemna o noua valoare minima.

"Scaderea numarului de autorizatii de constructie este explicabila tinand cont de contextul actual din piata rezidentiala, in care nu se lanseaza proiecte de mari dimensiuni, dar si de faptul ca procesul de obtinere a unei autorizatii de constructii dureaza mai mult de un an", au declarat, pentru Curierul National, reprezentantii Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Impactul crizei financiare internationale in Romania s-a resimtit in primul rand printr-un impas la nivelul creditarii. Piata imobiliara, una dintre principalele destinatii ale creditului, a fost prin urmare afectata de taierea finantarilor bancare. Institutiile financiare nu au mai acordat imprumuturi nici dezvoltatorilor si nici utilizatorilor finali, ceea ce a dus la colapsul pietei imobiliare. In acel moment a avut loc prabusirea preturilor locuintelor. Daca in perioada ianuarie-octombrie 2008 valoarea unei locuinte de 2 camere depasea cu putin 100.000 de euro, ajustarea din a doua parte a anului si din 2009 a adus pretul unei astfel de locuinte la aproximativ 70.000 de euro. De atunci declinul la nivelul cotatiilor s-a temperat, in 2010 si pentru anul in curs fiind de aproximativ 10-15%. Prin contrast, volumul autorizatiilor de constructie eliberate si-a accelerat scaderea, conform datelor INS abia in ultimii doi ani, aratand ca socul financiar a ajuns in economia reala.

Corectia bugetara efectuata la jumatatea anului trecut a fost unul din factorii care au amplificat acest recul din constructii. Contractia veniturilor bugetarilor a afectat proiectele de viitor ale acestora legate de aspectul locativ. Pe de alta parte, constrangerile financiare ale statului s-au resimtit si sub alt aspect. "Dupa corectia bugetara nu au mai avut loc nici constructii in sectorul public", a declarat, pentru Curierul National, Dragos Cabat, analist financiar, membru al CFA Romania.

 

Demografia si saturarea pietei

 

Un alt motiv pentru care sectorul constructiilor nu poate ajunge la cotele din 2008 este si demografia, in conditiile in care Romania a traversat doua decenii marcate de un spor natural negativ. Din moment ce populatia este in scadere, iar in piata imobiliara mai exista un stoc de locuinte nevandute dar si nefinalizate, este greu de crezut ca vom vedea o ameliorare a cererii. In anii de glorie ai pietei imobiliare, cand dezvoltarile rezidentiale mergeau ca unse, peste 100.000 de unitati locative erau anuntate in Bucuresti si intre 5.000 si 12.000 locuinte pentru fiecare dintre cele mai mari orase din tara, Cluj-Napoca, Timisoara, Ploiesti, Brasov, Iasi sau Constanta. In realitate, piata nu a reusit sa livreze nici 10% din ce au promis dezvoltatorii in Bucuresti si intre 20% - 35% in restul oraselor mari.

In perioada de boom economic au aparut multe constructii rezidentiale si cine nu a prins avantul creditului de la jumatatea decadei trecute, a avut la dispozitie programul Prima Casa. Asadar, cine a avut de construit, a construit si cine a avut de cumparat, a cumparat! Numarul clientilor solvabili pentru achizitionarea unei locuinte s-a epuizat in mare parte.

 

Cifrele vorbesc de la sine

 

Potrivit datelor INS, dupa ce criza a lovit, numarul de autorizatii acordate a scazut cu 10% in perioada ianuarie - iulie 2009 fata de aceeasi perioada din 2008. Dar in urmatorul an s-a inregistrat o ajustare si mai mare, si anume de 24% in primele sapte luni din 2010 fata de intervalul similar din 2009. In ceea ce priveste numarul de autorizatii de constructii inregistrate in primele sapte luni din 2011, acesta este in scadere cu 5% fata de aceeasi perioada din 2010. De mentionat este faptul ca cea mai mare parte din autorizatii sunt acordate in mediul rural. Iar pe graficele din ultimii ani se observa ca romanii plecati in strainatate nu au mai avut o contributie atat de mare de cand a venit criza.

 

Ce se va intampla?

 

Din punctul de vedere al specialistilor, viitorul este incert si acestia nu vor sa dea previziuni nici negative, dar nici pozitive. Dragos Cabat a spus ca in unele luni din 2011 s-au observat imbunatatiri in sectorul de constructii din prisma materialelor de constructii vandute de catre companiile de profil. Jucatorii importanti de pe piata de materiale de constructii au raportat cresterea vanzarilor fata de anul trecut. "Dar trebuie sa asteptam sa treaca 6-9 luni sa vedem ce se va intampla cu economia romaneasca, mai ales ca in ultimul timp pe extern este o situatie tulbure", a mai adaugat Dragos Cabat.

Reprezentantii Coldwell Banker spun ca in acest moment exista proiecte care au obtinut o parte semnificativa din autorizatiile si avizele necesare, autorizatia de constructie reprezentand un ultim pas care va fi luat de catre investitori doar in functie de evolutia macroeconomica si cea a pietei imobiliare in particular. Este deci dificil de estimat evolutia acestui indicator in viitorul apropiat.

 

Sursa: Curierul national