Birourile, segmentul pietei imobiliare cu cele mai multe tranzactii

Tranzactia de vanzare a cladirii America House din Capitala, situata la nivelul de 120 mil. euro, a readus recent in atentia investitorilor cel mai interesant segment al pietei de imobiliare - cladirile de birouri. Acestea atrag cei mai importanti jucatori de pe piata internationala de real estate si sunt atteptate sa totalizeze tranzactii de 1,5 miliarde de euro in 2007. si in prima jumatate a acestui an, companii precum Immoeast, GTC, Charlemagne Capital, Allianz Tiriac sau Fabian Capital au facut jocurile pe piata.

Daca anul trecut tranzactiile de investitie au totalizat aproximativ 800 milioane de euro, cele mai multe fiind inregistrate pe segmentul birourilor, in prima parte a acestui an s-au finalizat tranzactii cumuland peste 500 milioane de euro. Alte tranzactii totalizand peste 300 milioane de euro se aflau in stadiu avansat si se estimeaza ca, pana la sfartitul anului, valoarea totala a tranzactiilor realizate pe piata imobiliara sa totalizeze circa 1,5 miliarde euro. Segmentul birourilor din Romania ramane ti in acest an unul din sectoarele pietei imobiliare cu cele mai mari tranzactii. Israelienii de la Globe Trade Centre (GTC) deruleaza tranzactia de vanzare a uneia dintre cele mai ravnite cladiri de birouri din Romania, America House, din Piata Victoriei, din Bucuretsi. Vanduta la un pret de 120,3 milioane de euro, cladirea de birouri dezvoltata de GTC stabilette un nou record de pret pe piata birourilor.

In acelasi timp, randamentul investitional al tranzactiei (yield) este de doar 6%, cel mai mic de pana acum. In trimestrul doi al acestui an, compania britanica de administrare a fondurilor imobiliare Charlemagne Capital si-a vandut cladirea de birouri Construdava I diviziei imobiliare a Allianz Tiriac pentru 26,5 milioane de euro, tranzactie realizata la un yield de 7,20%. Tot in trimestrul doi din 2007, aceiati jucatori au avut ca obiect al tranzactiei cladirile de birouri PGV Tower si Millennium Business Center, la un pret de vanzare de 27,4 milioane de euro, respectiv 52,6 milioane de euro.

Ambele deal-uri au fost incheiate cu randamente cuprinse intre 6,4 si 6,55%. La inceputul lunii mai din acest an, fondul de investitii britanic Fabian Capital a achizitionat cladirea de birouri Cubic Center de la dezvoltatorul acesteia, compania Kendama, pentru suma de 60 milioane de euro, la un yield de 7,47%. Cea mai mediatizata tranzactie din sectorul birourilor ramane, insa, vanzarea centrului de afaceri S-Park pentru 90 milioane de euro, actorii acestui deal fiind Primavera Development, ca vanzator, si fondul de investitii austriac Immoeast, care a cumparat centrul de birouri.

Randamentele investitionale difera in functie de locatie. Astfel, in zona centrala a Capitalei, nivelul yield-ului este in jur de 6-7% anual, iar in zona semicentrala - de circa 7,5% pe an. In orate ca Bratov, Timitoara, Constanta, Iasi sau Cluj-Napoca, randamentele investitionale ajung la 8% pe an.

Stocuri. In ciuda acestor tranzactii record pentru piata imobiliara romaneasca, stocul de spatii de birouri este inca insuficient. La sfarsitul anului 2006, stocul de birouri de clasa A si B era putin peste 680.000 de metri patrati, din care 50% concentrat doar in Capitala. Potrivit consultantilor imobiliari ai companiei DTZ Echinox, in 2005, stocul era de doar 540.000 de metri patrati, in timp ce in 2004 era de 420.000 de metri patrati.

“Se preconizeaza ca, anul acesta, suprafata totala va crette pana la 930.000 de metri patrati, prin inaugurarea unor centre de afaceri ca Dorobanti Office Building, Baneasa Airport Tower, Victoria Park, Baneasa Business&Technology Park si Tower City International”, spun reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Arco Real Estate. Pentru anul 2008, se atteapta ca stocul de spatii de birouri sa ajunga la 1,23 milioane de metri patrati. Pentru viitorii doi ani, au ca termen de finalizare si cladirea de birouri City Gate din Piata Presei Libere, dezvoltata de GTC, cladirea din Piata Victoriei, dezvoltata de Premiumred, divizia de imobiliare a grupului austriac Volksbank, Neocity III, a israelienilor de la Neocity, sau Cathedral Plaza, dezvoltata de britanicii de la Willbrook.

Management. Potrivit raportului de piata pe 2007 realizat de compania de consultanta imobiliara Colliers International, cele 14 cladiri livrate anul trecut au fost egal impartite intre zonele principale si secundare, insa suprafata livrata in zona centrala a reprezentat doar 30% din total. Marimea medie a imobilelor livrate in 2006 in zonele principale a fost de 6.000 de metri patrati, in timp ce in zonele secundare a fost de 12.000 de metri patrati. Rata de neocupare a cladirilor din zona principala a atins, la sfartitul anului trecut, un minim istoric de doar 1,5%, in timp ce pentru zona secundara aceasta a fost de 14%.

Cererea. Deocamdata, exista o cerere foarte ridicata de spatii de calitate clasa A, A plus venita in mare parte de la companiile internationale sau multinationale si, totodata, mai exista o cerere pentru spatii de clasa B venita cu preponderenta din partea companiilor mici si medii care au crescut de la stadiul de “apartment office” la cel de office building. Cu toate ca pretul terenurilor a crescut in medie cu aproximativ 35%, exista cereri pentru spatiile destinate cladirilor office. Investitorii sunt mai precauti si demareaza constructiile doar atunci cand exista un procent semnificativ de contracte de inchiriere semnate in avans.

“Estimam ca pe piata de birouri din Bucuretsi se va ajunge la un echilibru intre cerere si oferta in urmatorii cinci ani, moment in care nivelul chiriilor va fi mai ponderat. In tara, din cauza putinelor proiecte livrate, vom putea vorbi de un echilibru peste 15 ani”, comenteaza Catalin Secareanu, manager in cadrul departamentului de Birouri si Retail al companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Sectorul financiarsi industria IT au reprezentat principala sursa a cererii in 2006, totalizand impreuna circa 50% din spatiile inchiriate. Astfel, 27% din tranzactii au fost incheiate de companii activand in sectorul financiar, iar 22%, in sectorul IT. Acestea au fost urmate de sectoarele auto si farma, cu 10%, respectiv 6%.

Chirii
In Bucuretsi, companiile platesc sute de mii sau chiar milioane de euro anual pentru a-si desfatura activitatea in spatiile de birouri existente pe piata. Raportat la nivelul anului 2006, chiriile au crescut cu aproximativ 25%, de la o medie de 20 de euro/metru patrat lunar la 25 de euro/metru patrat/luna in 2007.

Chiria pentru spatii de birouri in zona centrala a Capitalei este cuprinsa intre 19 si 22 de euro/metru patrat/luna, iar in zona semicentrala este intre 15 si 18 euro/metru patrat/luna. In zona centrala a oratelor precum Bratov, Timitoara, Constanta, Iasi sau Cluj-Napoca, chiria variaza de la 13 la 16 euro/metru patrat/luna.

Potrivit DTZ Echinox, cel mai des se intalnesc chiriile pe o perioada de trei-cinci ani, cele pe tapte-zece ani fiind inca o raritate.

Chiria se platette lunar, sau trimestrial, in euro. La inceperea contractului de chirie se platesc, drept garantie, trei-tase luni in avans. In afara chiriei propriu-zise, companiile mai sunt raspunzatoare si de cheltuielie cu utilitatile, care ajung lunar la 2,5-4 euro/metru patrat fara TVA. Totodata, cheltuielile pentru parcari variaza intre 60 si 80 de euro/loc de parcare/luna, la cele subterane, si intre 60 si 120 de euro/loc de parcare/luna pentru cele supraterane.

“Estimam ca pe piata de birouri din Bucuretsi se va ajunge la un echilibru intre cerere si oferta in urmatorii cinci ani, moment in care nivelul chiriilor va fi mai ponderat. In tara, din cauza putinelor proiecte livrate, vom putea vorbi de un echilibru peste 15 ani” Catalin Secareanu, manager in cadrul departamentului de Birouri si Retail , Coldwell Banker Affiliates of Romania

 

Sursa: Business standard