Blocaj pe piata imobiliara

 

“Piata a intrat intr-o vacanta timpurie” a declarat Michael Rhydderch, Head of the European Cross Border Capital Market Group la Cushman & Wakefield. “Volumul tranzactiilor s-a redus nu atat din cauza lipsei de cerere sau de oferta de pe piata, cat din cauza incertitudinilor de pe piata financiara si a preturilor. Acestea continua sa afecteze tranzactiile majore si vanzarile de portofolii mai mult decat alte sectoare ale pietei. Totusi, cererea este inca puternica pentru produse de calitate (din categoria “prime”) si exista mai multi cumparatori care observa acum oportunitati in piata.”

Cu toate astea, in Romania trimestrul al doilea a marcat o revenire a tranzactiilor majore pe piata imobiliara: s-au tranzactionat 696 milioane de euro, cu 18,6% mai mult decat in aceeasi perioada a lui 2007 si de aproape 6 ori mai mult decat in primul trimestru al lui 2008 (119 milioane de euro). Aceasta face ca suma totala inregistrata de Romania in primul semestru al 2008 sa se ridice la 815 milioane de euro. Astfel ca tara noastra sta foarte bine la acest capitol, comparativ cu tarile din regiune: Ungaria a realizat doar 15 milioane de euro in trimestrul al doilea (T2) si un total de 135 mil euro in semestrul 1 (S1), Cehia are in T2 141 mil euro, iar in S1 un total de 235 mil euro, Bulgaria are 251 in T2 si un total de 746 in S1, in timp ce Polonia, desi are un total de 907 mil euro in S1 (703 mil euro in T1 si 204 mil euro in T2), in realitate a inregistrat valoari mult reduse fata de anul trecut: valoarea din T2 este cu 77,8% mai mica decat cea corespunzatoare aceluiasi semestru al anului trecut.

In momentul de fata in Romania putem discuta de yielduri de 6,25 – 6,5% pentru “prime office”, de 7-7,5% pentru “secondary office”, iar retailul ajunge la 6,25 – 6,5 pentru proprietati prime in Bucuresti si la 7,25-7,5 in afara Bucurestiului. Astfel yieldurile au crescut cu aprox 0,25-0,5% ptr proprietati prime in Bucuresti, in timp ce cresterea yieldului pentru proprietati in afara Bucurestiului este de 0.5 - 1 % (50 pana la 100 de "base points").”

 

Intre timp, piata chiriilor ramane puternica, cu cresteri de 8,9% de la inceputului anului pana in iunie ale chiriilor “prime”, insa ritmul de crestere incetineste, avand o medie anuala de numai 4,6% calculata incepand cu trimestrul al doilea al anului. Pietele vestice au evoluat cel mai lent, chiriile au crescut aici cu numai 2,3% in ultimul an (perioada T2 2007-T2 2008), in timp ce in estul Europei cresterea a fost de 16,8% si in Europa Centrala de 11,2%.

“Estimam cresteri de 3-4% pentru chiriile “prime” in 2008 si de 1-2% pentru 2009. La inceputul anului se astepta o crestere de 4% pentru 2009. Totusi, avand in vedere faptul ca inflatia este asteptata sa atinga valoarea maxima in majoritatea pietelor in trimestrul al treilea, cel putin in tarile vestice, aceasta deschizand calea catre scaderi ale dobanzilor, yieldurile pentru spatii de tip “prime” ar trebui sa inceapa sa se stabilizeze in ultimul trimestru, probabil la o valoarea mai ridicata cu 25-35 de puncte de baza fata de cifrele raportate la sfarsitul lui iunie.”

 

Trebuie tinut cont si de cei care deja au contractat credite imobiliare, dar care inca nu si-au cumparat locuinte pentru ca au asteptat sa vada cum va eolua in continuare piata. Acestia vor presa si ei asupra cererii si ofertei, astfel incat este posibil ca preturile la apartamente sa creasca din nou, chiar daca in ultimul an s-a inregistrat o usoara scadere. Astefl incat, devine indoielnic faptul ca asteptarea in acest context va aduce economii la bugetul cumparatorilor.