Cat costa locuintele noi

Calculele EVZ releva ca un metru patrat construit in Capitala costa, in medie, intre 900 si 1.200 de euro, fara TVA, si scade in raport cu dimensiunea investitiei.

 

Dezvoltatorii imobiliari se asteapta sa obtina profituri de peste 50% din constructia unui ansamblu rezidential, in ciuda lipsei de cumparatori. Calculele EVZ releva ca un metru patrat construit in Capitala costa, in medie, intre 900 si 1.200 de euro, fara TVA, si scade in raport cu dimensiunea investitiei. Cu tot cu un profit mediu „decent“, de 20%, pretul nu ar trebui sa depaseasca 1.400 de euro, respectiv 1.666 de euro/mp. Cifrele iau in considerare un metru patrat de teren de circa 150 de euro, in conditiile in care cei mai multi dintre cei care construiesc acum au achizitionat terenul in urma cu mai mult timp.

 

Specialistii sustin ca apartamentele noi costa, in medie, 1.900 de euro pe metru patrat, potrivit indicelui Colliers din septembrie. Pretul a ramas constant in ultimele sase luni, cand vanzarea imobilelor noi a scazut simtitor.

 

Cu toate acestea, cei mai multi investitori nu au vrut sa renunte la profiturile lor. „Noi nu am venit la targ cu reduceri“, spune Stefan Cremene, reprezentantul GTC, care construieste doua ansambluri in Capitala. Pretul de vanzare al acestora este de la 2.000 de euro/mp.

 

Unii investitori considera chiar ca locuintele sunt relativ ieftine fata de cele din alte tari. „Preturile din Romania sunt, in unele cazuri, mult sub cele din Vest. O mentiune trebuie facuta in cazul infrastructurii, care - daca in alte tari este construita pe banii statului - va duce la scaderea pretului de constructie al locuintelor propriu-zise“, spune Bogdan Popescu, dezvoltatorul Northpoint. Potrivit acestuia, in Spania, vile cu suprafete de circa 200 de metri patrati sunt vandute la preturi incepand de la 1.350.000 de euro. In Romania, pretul echivalent al unei case este de 300.000-400.000 de euro.

 

Materialele ieftine scad costurile

 

Pretul pe metrul patrat depinde de foarte multi factori, de la preturile materialelor de constructie la finisajele pe care care le foloseste. „Aceasta suma depinde direct de negocierea pe care o are dezvoltatorul cu anteprenorul si sumele exacte raman in interiorul firmei“, explica Mihai Dinu, director general la Kone Imobiliare - promoter si dezvoltator. Astfel, in cazul unor ansambluri de dimensiuni mari, dezvoltatorul poate beneficia de reduceri. Unii opteaza chiar sa taie din costuri folosind materiale de slaba calitate in cazul finisajelor sau sarind peste lucrarile de infrastructura, cum ar fi drumul pana la ansamblu sau alte facilitati promise clientilor.

 

Specialistii avertizeaza ca, atunci cand un dezvoltator anunta un pret de vanzare foarte mic, ar putea fi o „pacaleala“. „Nu toti spun clar cat costa suprafata utila si cat spatiile comune. Astfel, in locul unui chilipir, pe care-l anunta oferta, cumparatorul se poate trezi ca plateste mai mult decat pentru un apartament care, initial, i se paruse scump“, explica Calin Clinciu, director de dezvoltare la Euroest.

 

EFECTE

 

Reduceri in caz de criza

 

Unii investitori au decis sa renunte la pretentiile initiale si sa se adapteze pietei. Pentru ca urmeaza sa finalizeze complexul Pallady Residence, Corneliu Serban, directorul Gigant Construct, a decis sa scada pretul locuintelor de la 1.400 la 1.000 de euro/metrul patrat. „Pana acum am vandut 104 din cele 134 de locuinte. Vrem ca atunci cand vom da apartamentele in folosinta sa se poata forma o asociatie de proprietari, astfel ca am decis sa dam mai ieftin zece unitati din cele ramase“, spune Corneliu Serban. Preturi cu 15% mai mici au anuntat si cei de la Metropolis pana la finele acestei luni.

 

STUDIU DE CAZ

 

Northpoint pune cifrele pe masa

 

Dezvoltatorul complexului de 68 de locuinte din Corbeanca, Northpoint Residence, a fost de acord sa puna pe tapet mare parte din costurile pe care el le-a achitat pentru constructia locuintelor. Complexul are circa 5.600 mp construiti si a necesitat o investitie de circa 5 milioane de euro. Complexul contine atat vile, cat si apartamente.

 

Dezvoltatorul avertizeaza ca unul dintre aspectele cele mai delicate sunt materialele de constructie, ale caror preturi au variat simtitor in ultima perioada. „Fierul s-a scumpit, din februarie 2008 pana in august 2008, de la 2 lei/kg la 4 lei/kg. Translatat in pret pe metru patrat construit, se traduce prin circa 40 de euro/mp. Noi am optat, de exemplu, pentru 68 kg fier/mp construit. In prezent, pretul fierului a scazut la aproximativ 3,6 lei/kg“, sustine investitorul Bogdan Popescu.

 

Ratele la banca majoreaza simtitor factura

 

El avertizeaza ca din aceste calcule nu poate lipsi costul finantarii, reprezentand dobanda la imprumutul luat pe o perioada de cativa ani. „De exemplu, daca un proiect de 5 milioane de euro se construieste si se vinde in aproximativ 3 ani, iar banii sunt imprumutat i de la banca cu circa 8% pe an, in medie se plateste o dobanda pe un an si jumatate. Vanzarile se accelereaza numai catre final, imprumutul fiind platit dupa aproximativ doi ani si jumatate. Rezulta 8% ori 5 milioane, ori 18 luni = 600.000 de euro“, explica Popescu.

 

Daca presupunem un cost de constructie de 1.000 de euro/mp, inseamna ca s-au construit 5.000 mp si deci dobanda de 800.000 de euro va creste costul unui mp cu aproximativ 120 de euro/mp (800.000/5.000). Daca suma imprumutata e mai mica, atunci si costurile de finantare scad corespunza tor, dezvoltatorul dorind insa cel putin acelasi randament si pentru sumele finantate de el insusi. Desi construite, spatiile comune - 10%-15% din suprafata totala - nu se pot vinde ca atare. In consecinta, costul lor trebuie absorbit de costul pe metru patrat al apartamentelor propriu-zise, ceea ce duce la o crestere a acestor preturi pe mp cu 10%-15%. Folosind exemplul de mai sus, costul ajunge acum la 1.000 de euro/mp Σ 120 de euro/mp (costuri finantare) + 150 de euro/mp (15% din 1.000 de euro/mp presupus cost al constructiei) = 1.270 de euro/mp. Sumele exprimate nu contin TVA.

 

Potrivit lui Popescu, profitul se situeaza in mod normal in marja de 10-15% anual. Mai exact, pentru un proiect care dureaza trei ani suma totala a profitului poate ajunge la 30-45% din costul total al proiectului.

 

COSTURI CONSTRUCTIE LA NORTHPOINT

 

> Structura 280 de euro/mp (230 de euro/mp costuri directe + 50 de euro/mp costuri indirecte)

> Finisaje 350 de euro/mp (materiale si manopera)

> Instalatii 110 euro/mp (materiale si manopera)

> Exterioare 25 de euro/mp (includ drumuri in complex, plante, gazon, locuri de joaca)

> Utilitati (statii de epurare, racordare retea curent si transformatoare aferente): 400.000 de euro - la suprafata construita revin cam 12 euro/mp.

> Proiectare 18 euro/mp arhitectura + 10 euro/mp instalatii si rezistenta

> Avize si taxe 25 de euro/mp

 

Sursa: Evenimentul zilei