Cat de aproape suntem de o cadere a pietei imobiliare

Dupa doar trei luni de la momentul aderarii la Uniunea Europeana, preturile din piata imobiliara par sa fi luat foc. Locuintele s-au scumpit, in medie, cu aproximativ 20%.

 

Teoretic, daca anualizam aceasta crestere, rezulta o dublare a pretului caselor. Si asta dupa ce, in anii anteriori, apartamentele si terenurile au inregistrat alte avansuri semnificative. Spre exemplu, daca in 1999 puteai cumpara un apartament cu doua camere in cartierul bucurestean Vitan cu 5.500 euro, in prezent, valoarea de piata a aceluiasi imobil este de circa 85.000 de euro. Adica o scumpire de peste 15 ori in numai opt ani. Dar cat de sustenabile sunt aceste majorari ale preturilor din piata imobiliara? Pe de-o parte, bancherii spun ca vor fi precauti atunci cand vor lansa noi credite ipotecare care vor alimenta mai mult cererea de noi locuinte. Chiar de la inceputul acestei luni, Dan Pascariu, presedintele HVB Tiriac, spunea ca nu trebuie neglijat faptul ca pe piata imobiliara s-ar putea produce si o prabusire a preturilor. Avertizarea vine in contextul in care piata creditelor ipotecare va reprezenta noul segment de piata in care bancile vor concura pentru o cota cat mai mare.

 

Pe de alta parte, analistii imobiliari afirma ca inca nu sunt indeplinite conditiile necesare pentru o reducere a preturilor caselor. Asta pentru ca oferta de locuinte noi este limitata. Iar cea mai mare parte din noile proiecte rezidentiale are ca termen de finalizare perioada 2010 – 2012. In schimb, oficialii Bancii Nationale avertizeaza ca evolutiile din piata imobiliara au intrat in atentia lor, fiind preocupati de riscul unor eventuale scaderi ale preturilor locuintelor. Valentin Lazea, economistul-sef al Bancii Nationale, sustinea faptul ca scumpirile tin de un joc al convergentei la Uniunea Europeana. Majorari alerte ale preturilor din piata imobiliara au fost intalnite si in alte state. Un studiu realizat sub egida Institutului Bancar din Elvetia releva faptul ca scaderi pe piata imobiliara sunt intalnite mai ales in perioade de recesiune economica. Exemplul cel mai evident poate fi regasit in Statele Unite. Dupa ce diversi analisti economici din SUA avertizau asupra faptului ca economia ar putea intra in recesiune, piata creditelor ipotecare acordate persoanelor cu un istoric indoielnic de plata a inceput sa arate din ce in ce mai multe falimente.

 

Desigur, perspectivele pentru economia nationala indica o continuare a ritmului de crestere. Dar nu trebuie subestimat faptul ca economia nationala este vulnerabila la influentele externe, asa cum au aratat si evolutiile recente din piata valutara si cea de capital.

 

 

Liberalizarea pietei creditelor ipotecare pe fondul unor dobanzi in scadere, asteptari pentru o continua crestere a veniturilor la care se adauga estimarile exuberante privind noi majorari ale pretului caselor, migratie puternica a populatiei sau noi investitori locali - toate reprezinta conditiile prealabile bifate de statele ce au suferit o criza a pietei imobiliare. In Franta, la sfarsitul anilor ’80, populatia era optimista privind viitoarele imbunatatiri ale conditiilor de trai, iar imprumuturile ipotecare au scumpit locuintele cu 100% in numai cativa ani. Dar incetinirea dezvoltarii economice si cresterea somajului au schimbat tendinta de apreciere a valorii locuintelor. Aproape tot in aceeasi perioada, in Norvegia au fost eliminate restrictiile impuse creditelor. Dar o devalorizare a monedei locale, urmata de o majorare a dobanzilor si recesiune economica, au provocat scaderea preturilor din piata imobiliara si o criza in sistemul bancar.

 

In tara noastra, nivelul de trai al populatiei s-a imbunatatit in ultimii ani. Cel putin asa arata sondajele. Iar asteptarile indica o continuare a tendintei de majorare a veniturilor. Intre timp, pretul locuintelor construite inainte de 1989 a ajuns sa rivalizeze cu cel al unui imobil nou. Si asta in conditiile in care "developerii" de proiecte rezidentiale obtin profituri chiar si de 200% - 300%. Oare cum ar putea afecta scenariul unei deprecieri semnificative a leului sau scumpirii creditelor, concomitent cu incetinire economica, pretul locuintelor? Cat va rezista pretul de 50.000 euro pentru o garsoniera de 35 metri patrati?

 

 

Dimensiunea liliputana a pietei caselor recent construite, in contextul unei cereri mari de locuinte, este argumentul forte ale stabilitatii pe termen lung a pietei imobiliare autohtone. In Romania anului 2006 au fost finalizate doar aproximativ 18.000 de noi locuinte in toate orasele, in conditiile in care, in acelasi an, un singur dezvoltator imobiliar polonez isi trecea in portofoliu 60.000 de apartamente construite in tara vecina. Un argument de ordin istoric, experienta statelor care au aderat la Uniunea Europeana in 2004, nu indreptateste nici el viziunile sumbre cu privire la piata imobiliara autohtona. Un exemplu sugestiv este al minusculei capitale a Estoniei, Tallin, unde se perfecteaza tranzactii pe segmentul rezidential cu preturi pentru un metru patrat care ating si 8.000 de euro. Intr-o capitala de cinci ori mai populata precum Bucurestiul, tranzactiile-record din Primaverii depasesc arareori 4.000 de euro pe metrul patrat. Mai mult decat atat, previziunile marilor jucatori de pe piata locala sunt in perfect acord. Preturile vor creste si in 2007 pe zona de rezidential cu un maxim de 20%, dupa cum opinau recent specialistii companiei CB Richard Ellis. Cu certitudine insa si sectorul imobiliar va urma in buna masura evolutiile economiei romanesti. Cresterea veniturilor romanilor si facilitarea accesului la credite sunt tot atatea motive pentru care investitorii sunt optimisti. Desi randamentele in investitiile imobiliare se diminueaza constant, piata romaneasca se mentine in topul preferintelor investitorilor straini datorita numarului mare de oraseni interesati in achizitionarea unei locuinte.

 

Sursa: Adevarul