Cine cumpara proiectele imobiliare falimentate

Cinci proiecte imobiliare mari, intrate in faliment in 2010, sunt scoase la licitatie in acest an. Investitorii insa nu par prea interesati de niste proprietati a caror dezvoltare trebuie continuata.

Majoritatea sunt proiecte rezidentiale aflate in diferite stadii de constructie, care trebuie repozitionate pe piata. Gandite ca ansambluri exclusiviste, aceste proiecte au fost prinse de criza pe picior gresit, in primul rand din cauza preturilor pe care le avansau.

„Problema cu aceste proiecte este ca sunt supraevaluate de catre banci, deoarece au o expunere foarte mare pe aceste proprietati si spera sa isi recupereze banii in urma unei tranzactii. Poate cand aceste imobile vor ajunge la o valoare reala vom putea vedea si tranzactii, dar nu am ajuns inca acolo“, spune Martin Slabbert, managing directorul New Europe Property Investments. Nici fondurile mai mici, precum cel gandit de proprietarul Certinvest, Eugen Voicu, nu sunt atrase de ideea achizitiei unor proiecte aflate in stadiul de structura.

Chiar daca este mai optimist in ceea ce priveste viitorul ansamblurilor rezidentiale falimentate, nici Voicu nu este convins ca bancile sunt pregatite pentru a-si asuma pierderi considerabile. „Daca sunt plasate corespunzator si sunt gandite pentru cererea actuala, pot fi salvate. Proiectele rezidentiale de lux nu cred ca se mai pot pozitiona, regandirea lor presupune niste costuri aditionale si asumarea unor pierderi, aspecte de care investitorii nu sunt atrasi in acest moment. Pentru ca un proiect rezidential sa mai prinda la piata trebuie sa se incadreze in programul «Prima Casa»“, este de parere Eugen Voicu. Compania pe care o conduce se pregateste sa lanseze, in acest an, un nou fond destinat achizitiilor imobiliare, al carui buget va fi intre 30 si 50 de milioane de euro.

Jucatorii din piata chestionati de Capital sunt in unanimitate de acord asupra faptului ca proiectele aflate in procedura de faliment nu vor putea fi rascumparate de la prima licitatie. Nici terenurile executate silit nu mai suscita interesul investitorilor, chiar daca in unele cazuri preturile au scazut chiar si cu 75%.

Un exemplu in acest sens este dezvoltatorul Gigant Construct, intrat in faliment in decembrie 2009. Compania a cumparat in 2007 un teren de 10.200 mp in zona Pietei Trapezului, pe care intentiona sa construiasca 400 de locuinte. Odata cu venirea crizei, compania nu a mai putut rambursa un imprumut de 3,5 milioane euro luat de la Marfin Bank. Lotul a fost scos la licitatie pentru prima oara in iunie 2010, la un pret de 4,2 milioane euro. De atunci au urmat alte patru licitatii, iar pretul a scazut la un milion de euro, insa investitorii tot nu s-au aratat interesati.

Cumparator de active toxice

Singurul mall vandut la licitatie - Tiago din Oradea - a fost adjudecat abia la a doua strigare, iar UniCredit, finantatorul proiectului, a ramas cu o gaura de peste 34 milioane euro. Banca a asigurat dezvoltatorului un credit de peste 65 milioane euro, iar mallul a fost cumparat de o firma controlata indirect de omul de afaceri Gabriel Popoviciu, pentru 30,5 milioane euro. Interesant este faptul ca Popoviciu si-a finantat achizitia tot de la UniCredit, printr-un credit de 55 milioane euro. Diferenta fata de pretul de vanzare va fi folosita de noul proprietar pentru finalizarea proiectului.

„Cumparatorii vor fi din zona antreprenorilor locali, care cunosc bine piata. Dupa experienta de anul trecut, bancile incep, incet, sa accepte unele pierderi si daca se vine cu un plan de investitie consistent, nu cred ca vor avea o problema in a credita mai departe dezvoltarea. Intr-un caz precum cel al Cortina Residence, institutiile finantatoare trebuie sa accepte o pierdere mare pentru a-l face sa functioneze si, bineinteles, sa si crediteze mai departe noul investitor, pentru ca nu o sa obtina nimeni finantare din alta parte pentru continuarea unui asemenea proiect“, considera Andrei Diaconescu, partener al casei de investitii Capital Partners.

Cortina Residence, proiect inceput in zona Baneasa, trebuia dezvoltat de firmele Heitman si Cefin. Dezvoltatorul a intrat in faliment, cu datorii de peste 25 milioane euro, dupa ce a fost construit doar un subsol pe trei niveluri si structura a trei etaje superioare. Compania obtinuse, in aprilie 2007, o linie de credit de 37,7 milioane de euro de la Volksbank si Investkredit.

„Proiectul nu a ajuns inca in faza de vanzare. S-a intocmit raportul de evaluare conform dispozitiilor legii insolventei, urmand sa fie intocmit regulamentul de vanzare care sa fie supus votului Adunarii Creditorilor, dupa care se va scoate la vanzare in modalitatea care va fi agreata si hotarata de creditori. Totul depinde de creditori si de rapiditatea cu care acestia iau deciziile. Noi speram ca acest lucru sa se intample in prima jumatate a acestui an“, a explicat Geanina Oancea, partner in cadrul BDO Business Restructuring, lichidatorul judiciar al ansamblului rezidential.

Fara cale de intoarcere

Cea mai asteptata tranzactie care ar urma sa se incheie in acest an are in prim-plan proiectul City Mall, primul centru comercial din Bucuresti declarat falimentar. Acesta va fi pus pe piata in luna martie. „E tentant sa crezi ca o proprietate ca City Mall poate fi o oportunitate, insa este dificil de reparat un asemenea proiect. Sincer vorbind, acest proiect este terminat. Noi nu ne uitam la astfel de proprietati“, a comentat Martin Slabbert.

Directorul diviziei imobiliare a Volksbank, institutie cu o expunere uriasa pe zona de real-estate, considera ca doar preturile avansate la lichidare sunt in concordanta cu nivelul datoriilor pe care bancile le au de recuperat. In cazul vanzarilor la licitatie, ca urmare a falimentarii dezvoltatorului, majoritatea acestor proprietati sunt evaluate cu mult sub creanta bancii, sustine acesta.

„In final tot banca va pierde, insa totul se invarte in jurul a cat anume. Eu nu cred insa ca vom vedea in primele sase luni ale anului investitori interesati sa cumpere proiecte in faliment si sa continue ei dezvoltarea. Nu sunt multi interesati de acest segment. In prima faza vor fi dezvoltatori locali, pentru ca sunt cunoscatori ai legislatiei. Unul din afara va avea o lipsa de incredere in legistaltia locala, dar va veni si timpul investitorilor externi“, a subliniat Daniel Tudor, directorul diviziei imobiliare a Volksbank.

Blocuri pe taraba

Fara indoiala ca sectorul imobiliar care a fost cel mai afectat de criza este cel rezidential, in principal acolo unde dezvoltatorii si-au bazat constructia pe avansurile incasate de la cumparatori. Acesta este si cazul Terra Residence din Voluntari. Dupa ce si-a insusit fraudulos sume care depasesc 14 milioane de euro, dezvoltatorul proiectului si-a luat mainile de pe ansamblu, iar acum acesta se afla in portofoliul lichidatorului judiciar. Compania a intrat in insolventa dupa ce a construit si vandut patru blocuri cu 272 apartamente si a inceput alte trei blocuri, cu aproape 400 de unitati, pentru care a semnat insa antecontracte cu aproximativ o suta de cumparatori.

Creditorii proiectului, printre care BCR - care are de recuperat 20 de milioane de euro, au ajuns la concluzia ca trebuie sa vanda doua dintre blocurile incepute. Suma la care au fost puse pe piata este de noua milioane de euro.

Un alt exemplu este cel al Blue Tower din Colentina. Dezvoltatorul ansamblului, firma Copper Beech Capital, si-a cerut insolventa in octombrie 2009, insa judecatorii nu le-au acceptat planul de reorganizare pe motiv ca „nu indeplineste conditiile de admisibilitate impuse de Legea 85/2006, iar din punct de vedere economic acesta nu este sustenabil, pentru ca nu prevede o reorganizare reala si viabila a activitatii debitorului“. Ulterior proiectul a fost declarat falimentar.

„S-a facut recurs la Curtea de Apel Bucuresti si deocamdata nu s-a stabilit termenul de judecata, insa procedura falimentului este stopata in acest moment. Noi suntem tinuti pe loc. E riscant sa demaram orice demers. In asemenea spete, exista o singura cale de atac, deci asta ar fi ultima posibilitate. Dat fiind faptul ca sunt multe dosare pe rol, procedura va fi probabil amanata pentru o perioada“, a explicat Ioan Ardeleanu, reprezentantul RVA Insolvency Specialists, administratorul judiciar al companiei. Lichidatorul spera in continuare ca anul acesta va reusi sa valorifice proiectul prin vanzare.

Nu de putine ori, chiar si in cazurile de insolventa, concluzia la care se ajunge este tot valorificarea activelor prin vanzare. Astfel, numarul de proiecte puse pe piata in acest an va creste considerabil, insa ramane de vazut cine va avea curajul sa le si cumpere.