Creditele ipotecare cu dobanda fixa, un produs pe cale de disparitie

Aproape toate bancile practica o dobanda variabila, dupa primii doi ani de la acordarea imprumutului.

 

Desi oferta de credite ipotecare este bogata, imprumuturile cu dobanda fixa sunt aproape inexistente. Pentru clienti, o dobanda fixa ar asigura nu doar un confort psihic, ci si garantia ca rata la credit va ramane aceeasi pe toata perioada de rambursare. Pe de alta parte, analistii sustin ca o dobanda fixa ar fi in dezavantajul clientului.

 

Principalul argument invocat in sustinerea dobanzii variabile este reprezentat de posibilitatea ca dobanzile, racordate la evolutiile de pe pietele financiare sa scada, chiar daca acest lucru, cel putin pana in momentul de fata, nu s-a resimtit pe piata romaneasca.

 

In plus, este logic ca bancile, in calitatea lor de creditori, sa ia toate masurile necesare pentru a se asigura impotriva posibilelor riscuri. Iar cea mai simpla metoda care sta la indemana institutiilor de credit este perceperea unei dobanzi variabile. Totusi, desi o asemenea practica este in multe privinte indreptatita, clientii bancilor vad situatia cu alti ochi.

 

 

Strategie pentru creditele in valute exotice

 

Dupa scurgerea perioadei in care platesc o dobanda fixa, cuprinsa, de regula, intre 6 luni si doi ani, romanii isi vad ratele la credit umflate de evolutiile indicilor LIBOR sau EURIBOR. De exemplu, in cazul unui credit ipotecar in valoare de 22.500 dolari, contractat in urma cu patru ani, rata lunara a ajuns de la 179 de dolari la 190 de dolari.

 

Acesta este un caz fericit, intrucat suma imprumutata a fost una rezonabila, in raport cu nivelul pietei imobiliare din acel moment. Daca tinem cont insa ca, in prezent, un credit ipotecar "rezonabil" depaseste 90.000 de euro, diferenta intre ratele din primii ani de creditare, cu dobanda fixa si cele calculate la o dobanda variabila, poate depasi cu mult 100 de euro.

 

Astfel, creditul cu dobanda fixa s-a dovedit a fi, cel putin in ultimii ani pe piata romaneasca, o strategie a bancilor de a promova in special creditele ipotecare in monede exotice: franci elvetieni, yeni japonezi sau forinti. Potrivit ultimelor raportari ale BNR, creditele pentru locuinte acordate populatiei in euro au cumulat 10 miliarde lei, mult peste valoarea de 1,4 miliarde lei, la cat se ridicau cele in lei. In plus, creditele in alte valute (in principal exotice) au castigat repede teren, ajungand la un total de aproape 1,7 miliarde lei.

 

Cat de aproape suntem de o criza a creditelor?

 

Cel putin din punct de vedere teoretic, daca rata acopera 70% din veniturile familiei, o majorare de dobanda va afecta semnificativ bunastarea membrilor ei. Si de aici, e numai un pas pana la intrarea in incapacitate de plata, urmata de scoaterea la vanzare a imobilului ipotecat, in cazul creditelor ipotecare. Un astfel de scenariu este in multe privinte asemanator cu ceea ce s-a intamplat anul trecut in Statele Unite. Asa ca, cel putin teoretic, piata autohtona a creditelor ipotecare ar putea intra in criza in urmatorii ani.

 

 

In opinia lui Catalin Maciuca, dealer la MKB Romexterra Bank, situatia se prezinta insa diferit fata de contextul american. "Avem in primul rand de-a face cu doua piete foarte diferite. In Romania, creditele ipotecare nu detin o pondere ridicata in volumul creditului intern, in timp ce piata de profil americana este matura. In plus, pe piata romaneasca, spre deosebire de cea de peste Ocean, nu se vand si nici nu se cumpara ipoteci. In Statele Unite, institutii precum Merrill Lynch, care tranzactioneaza ipoteci, au fost primele care au resimtit criza", spune Maciuca.

 

 

Reprezentantul MKB apreciaza sansele de manifestare a unei asemenea crize in urmatorul an la sub 1% si 20% in urmatorii ani: "In plus, trebuie sa avem in vedere conditiile destul de exigente ale bancilor atunci cand acorda un credit imobiliar/ipotecar. Daca bonitatea clientului nu este satisfacatoare, creditul nu va fi, cu siguranta, acordat." Ne aflam departe de un posibil crah, mai ales ca, daca luam in calcul castigul salariul mediu net din tara noastra, de 1.121 lei (in noiembrie 2007), se poate constata ca nu oricine se incadreaza in cerintele impuse de banci.

 

Asta chiar daca, odata cu relaxarea normelor de creditare, avansul minim a fost inlaturat, iar gradul de indatorare a crescut pana la 70%. "Totusi, cred ca numarul celor care se indatoreaza pana la un maxim de 70% este destul de mic. Fie isi doresc cu disperare o casa, fie inregistreaza venituri ce nu pot fi justificate", subliniaza Maciuca.

 

»Pe piata locala, conditiile de acordare a creditelor ipotecare sunt inca destul de exigente

Catalin Maciuca, dealer MKB Romexterra Bank

 

Ce ar putea declansa un declin de proportii

 

O criza de proportii este foarte greu de anticipat. Un scenariu pesimist ar putea reprezenta fitilul care sa genereze o reactie de domino: odata cu inrautatirea conditiilor macroeconomice si falimente in lant, numarul celor disponibilizati ar creste substantial. Si este prea putin probabil ca ajutorul de somaj sa acopere o rata de cateva sute de euro. Bancile ar fi obligate sa scoata la vanzare un numar mare de case ipotecate si astfel preturile pe piata ipotecara s-ar putea prabusi. Desi poate parea putin probabil, instalarea unei astfel de crize depinde de evolutia macroeconomica de ansamblu. Un al doilea scenariu pleaca de la o situatie mai plauzibila: dupa scurgerea perioadei cu dobanda fixa, romanii si-ar putea vedea ratele majorate consistent, mult peste ritmul de crestere a castigurilor salariale. Ar fi aproximativ ceea ce s-a intamplat si in Statele Unite.

 

Sursa: Adevarul