Cum afecteaza criza internationala piata de retail locala

 

Pentru a vorbi de efectele crizei financiare internationale asupra pietei de retail din Romania, trebuie sa facem distinctia intre piata dezvoltatorilor de retail si cea a operatorilor de retail. Primul segment este grav afectat de criza din cauza sistemului financiar-bancar, acesta fiind in prezent blocat.

 

Blocajul nu vine din lipsa de fonduri de la bancile romanesti sau straine care activeaza in Romania, ci dintr-o prudenta mult mai mare, dusa chiar pana la extrem. In acest moment, bancile nu mai au repere de evaluare pentru investitiile imobiliare. Pentru a accesa un imprumut este nevoie ca dezvoltatorul sa aiba un teren, un proiect viabil si un numar de contracte de inchiriere presemnate. Banca evalueaza potentialul afacerii si valoarea terenului, dupa care acorda sau nu imprumutul.

 

Acum bancile nu mai au repere de evaluare, pentru ca nu exista tranzactii care sa dea pretul. Nimeni nu stie daca terenul valoreaza un milion de euro sau zeci de milioane. Pe de alta parte, dobanda (calculata in euro) este atat de mare, incat tot profitul pe care dezvoltatorul il previzionase ca si return on equity se va duce la banca pentru a acoperi aceasta dobanda, dezvoltatorul tinand la el doar costurile de dezvoltare. Astfel, proiectele sunt blocate si dezvoltatorii asteapta vremuri mai bune. Acest lucru este valabil pentru toata piata imobiliara in toate segmentele sale, insa exista si exceptii.

 

In acelasi timp, yieldul (randamentul financiar ) este in crestere ca si procent, fapt ce aduce o scadere masiva a profitului la vanzarea proiectului la cheie. Pe de alta parte insa, produsele care genereaza income nu prea se pot gasi pe piata si, in acest fel, piata cunoaste o noua frana. Fondurile distress, care sunt dispuse sa cumpere incoming asset, doresc sa achizitioneze produse la o valoare foarte mica. Acest fapt impune dezvoltatorilor un risc mai mare si asumarea pastrarii in portofoliu a respectivelor produse pentru momentul in care acest yield va reveni la valori mai normale.

 

Singurul lucru imbucurator pentru dezvoltatori il reprezinta companiile de constructii, care se vad nevoite sa reduca din profitabilitatea lor si sa revina la un pret competitiv pentru a face fata crizei si pentru a nu fi nevoiti sa concedieze angajati sau chiar sa intre in faliment (din cauza imprumuturilor facute pentru tehnologizare si capital de lucru).

 

In aceste conditii, se vor dezvolta doar proiectele care au reusit sa obtina finantare inainte de inceperea crizei si care vor fi livrate in perioada 2009 si 2010, sau cele de mai mica anvergura, ce vor apela la portofelul propriu al dezvoltatorului.

 

In concluzie, piata se va reaseza si reorienta catre proiecte mai putine si mai bine facute si care vor concentra toti jucatorii majori din retail. Acest fapt va conduce si la o usoara crestere a chiriilor, deoarece oferta de spatii va fi limitata pentru o vreme.

 

Segmentul al doilea, cel al operatorilor de retail, este afectat si el de criza, pe de o parte din cauza bancilor care sunt mai reticiente in a acorda imprumuturi pentru capital de lucru (necesar pentru deschiderea de noi magazine), iar pe de alta parte, din cauza scaderii cifrelor de vanzari (depinde de produs).

 

Proprietarii se vad nevoiti sa ceara chirii mai mari pentru a compensa dobanzile crescute si pentru a realiza un minim profit. Aceste chirii se vor reflecta insa in preturile produselor, si atunci chiriasi se vor vedea nevoiti sa reduca suprafetele sau sa inchida.

 

Exista si un segment de retaileri care au facut pasul mai demult in real estate si care acum detin propriile spatii comerciale sau care au negociat chirii foarte mici si procente din turnover. Acestia vor cei mai castigati deoarece chiria nu le poate influenta foarte mult pretul de vanzare de la raft. Ei vor putea supravietui mult mai bine crizei si se vor putea adapta mult mai usor conditiilor date.

 

In segmentul fashion, problema majora este ca in Romania cele mai multe brand-uri sunt in sistem de franciza. Pretul acestor francize, precum si pretul de achizitie al produselor, fac ca marfa ajunsa in magazine sa fie in continuare mai scumpa decat in restul tarilor din Europa. In tarile vestice, principiul este foarte simplu - pret de achizitie ori doi. In Romania este acelasi principiu, doar ca se inmulteste cu trei.

 

In vest insa, legislatia este mai permisiva si lasa vanzatorul in perioada de reduceri sa vanda si sub pretul de achizitie, in timp ce la noi aceasta lege lipseste, iar guvernantii probabil ca nu inteleg mecanismele comertului. De aceea, locuitorii din orasele din vestul Romaniei prefera sa mearga peste granita si sa isi faca acolo cumparaturile, contribuind astfel cu banii lor la dezvoltarea altor tari decat Romania.

 

Un alt factor negativ este faptul ca multi romani care lucrau peste hotare se vor intoarce acasa si nu vor mai aduce cu ei an de an sumele de bani care de fapt alimentau o mare parte din consumul de zi cu zi al romanilor.

 

Am sa dau un singur exemplu, produsul fiind acelasi in toate magazinele, probabil de provenienta din China si la care toti vanzatorii fac profit indiferent de tara, fara sa fie perioada de promotie nicaieri. Prin acest exemplu trebuie sa intelegem ca, de fapt, nu chiria este cea care mareste pretul, ci alti factori. Probabil ca acest raport se aplica la mai toate produsele de import care se comercializeaza in Romania.

 

Leagan automat pentru copii

Pret in Romania (Bucuresti) la doi mari retileri: 260 - 280 euro

Pret in Londra (centru): 90 pound (130 euro)

Pret in Austria (Wiena): 125 euro

 

In concluzie, toti acesti factori influenteaza negativ preturile si duc la o stagnare a retail-ului romanesc din toate privintele. Putem sa ne asteptam ca bancile sa relaxeze conditiile de imprumut si ca operatorii sa reduca din marja lor de profitabilitate pentru a putea sustine un retail asa cum trebuie sa fie.

 

Sursa: Wall street