Cum arata sectorul imobiliar in 2019 si in viitor?

Real Estate & Construction Forum, editia a VIII-a a avut loc pe 11 aprilie la Hotel JW Marriott, eveniment la care au participat experti din domeniu. Am vorbit despre noutatile si provocarile cu care se confrunta industria in acest moment, care sunt previziunile pentru urmatorii ani si cum a evoluat piata in ultima vreme.

Prima sesiune de discutii s-a concentrat asupra sectorului de birouri, retail si comercial din industria de real estate, tendinte de facility management si aspecte legislative cu impact asupra pietei. Estimarea livrarii spatiilor de anul acesta este de 300 mii mp, iar piata va fi capabila sa absoarba 140 – 150 mii mp. Odata cu demararea unui nou proiect, exista anumiti factori care trebuie luati in considerare, iar invitatii nostri si-au indreptat atentia catre elementele pe care le iau in calcul la inceputul unui proiect.

‘Ne uitam la locatie, nu exista o strategie de dezvoltare. Ne uitam la ingredientele de baza – accesibilitate (mijloace de transport in comun, accesul masinilor), dar si la accesibilitatea unui mediu de viata in conformitate cu cerintele de pe piata’, sustine Florin Furdui - Country Manager PORTLAND TRUST. De aceeasi parere este si Dimitris Pergamalis - Head of Construction and Development, GLOBALWORTH, care spune ca ‘locatia este 100% un aspect important pentru alegerea unui nou proiect, dar si dezvoltarea intr-o zona unde exista deja un magnet. Ne intereseaza sa pastram o atmosfera – in Global Worth District incercam sa aducem valoare adaugata prin evenimente de arta si muzica. Primul proiect dezvoltat in Global Worth a fost diferit fata de ceea ce eram noi obisnuiti.  Un proiect de birouri cu diferite functiuni – la parter nu sunt zone comerciale, ci zone de relaxare, trainig, ba chiar si un auditorium cu o capacitate de 350 persoane. Inca doua atriumuri generoase care ofera lumina naturala pe fiecare work station in cladirea de birouri. De exemplu, cladirile custom-made sunt mult mai dificil de gestionat, chiar daca din prima zi noi ne-am bucurat ca avem un chirias – Dacia Renault, pentru care a trebuit sa construim si sa amenajam 8000 mp pentru un centru de proiectare a noilor modele de masini. Partea de security si access control e diferita – aspecte care trebuie abordate inca din primele faze ale constructiei, altfel poate fi problematic.’

In ceea ce priveste zona de retail, Costin Blideanu - Head of Leasing Retail Division, AFI EUROPE ROMANIA afirma ca ‘strategia noastra e sa mergem catre zonele unde nu sunt birouri si sa cream o sub-piata, pornind de la dezvoltarea unui mall si atragerea altor dezvoltatori in zona. Mergem langa oameni, langa comunitati. Credem in proiecte mixte – mall si rezidential pentru a avea totul langa tine, intr-o raza de 5 minute. Daca vorbim despre cresterea accelerata a e-commerce-ului, am observat o tendinta foarte interesanta: focusul nu se muta in online si nici nu scade in offline, ci creeaza modele de business de tip omnichannel. Nu credem intr-o presiune a online-ului, ci din contra, clientii nostri vor sa isi dubleze suprafetele in mall-uri.’

Pe de alta parte, la nivel regional, lucrurile stau putin diferit, insa in acelasi ritm de ascensiune: ‘Pentru noi, la Brasov a aparut oportunitatea de a adauga un mix zonei de dezvoltare pe care pornisem. Ideea de baza a fost sa aducem complementaritate si complexitate mediului pe care il dezvoltam. A fost o viziune globala din strategia de a dezvolta proiecte mixte, care sa intre in atentia CEETRUS Romania – avand mai multe componente – shopping, rezidential, office, entertainment, functiuni civice care aduc plus valoare comunitatii.’, Ruxandra Bese, Director Dezvoltare, CEETRUS Romania.

In ceea ce priveste profilul clientilor din acest sector, invitatii nostri au impartasit o viziune comuna: ne confuntam cu un public mai educat, cu cerinte mai mari – ‘E o piata dictata de asigurarile RCA, cu doua categorii de clienti: cei care trebuie educati, carora trebuie sa le explici, de exemplu de ce au nevoie de un program de risc management, iar la polul opus sunt clientii care stiu deja ce vor, pun mai mult pret pe calitate si nu pe pretul de achizitie. E o piata in formare, in crestere.’, Dan Ungureanu - Business Development Coordinator, AON RISK SOLUTIONS.

Din prisma solutiilor de facility management, Alexandru Miculas - Head of Facility Management Services, FMS Romania este de parere ca ‘odata cu suprasaturarea zonei de nord, proiectele vor incepe sa migreze catre sud, centru, est, iar componenta de facility management a ajuns intr-un punct important – vorbim despre strategii de lunga durata alaturi de proprietarii de cladiri. Se pune accent pe dezvoltarea spatiilor de relaxare, co-working, facilitati care sa asigure un confort.’ Daca vorbim despre centrele comerciale, exigenta clientilor pare sa fie la acelasi nivel: ‘acum 10-15 ani era suficient sa identifici o locatie buna si sa aduci brand-uri cunoscute, acum clientii nu mai sunt asa. Accesul la informatie si calatorie le-a permis clientilor sa se autoeduce. Aceasta este caracteristica principala a clientului care ne trece pragul – exigenta.’, spune Ruxandra.

Pe partea de servicii de consultanta in constructii, Dumitru Minciu - General Manager, NOVART  ENGINEERING a vorbit despre rolul consultantei in procesul de organizare a unei investitii in constructii. ‘Am vrut sa cream o punte de legatura intre beneficiar si constructor, iar prin dezvoltrea unui produs precum Novart Engineering am vrut sa ajungem la o abordare agile, am lucrat in sprint-uri. Am vazut ce merge, ce nu merge. Problema a fost efortul enorm de a solicita oferte si de a le primi intr-un format acceptabil. Si asa a venit nevoia de standardizare.’

Daca privim la contextul legislativ, adoptarea OUG 114 a adus domeniului imobiliar o facilitate si un potential suplimentar – taxa bancara. ‘Scopul principal al acestei ordonante este acela de repatriere a celor care lucreaza in alte tari. S-a introdus o facilitate fiscala, astfel incat salariatii sa primeasca salarii nete mai mari plus contributii sociale. Vorbim practic, de o crestere de 35% pentru incurajarea repatrierii. Totusi, dupa publicarea OUG, am constatat ca sunt anumite lucruri care nu functioneaza in practica. De exemplu, pot exista societati care se incadreaza la cresterea salariului minim, dar nu intra in zona de facilitare. In egala masura, introducerea taxei bancare pune sistemul financiar in dificultate, deoarece creeaza un cost suplimentar, ceea ce duce automat la un credit bancar.’, Alexandra Smedoiu - Partener servicii fiscale, DELOITTE.

Principalele provocari pe toate sectoarele din real estate par a fi lipsa fortei de munca, calificarea personalului angajat, cresterea costurilor pentru materialele de constructie. ‘Tehnologia se schimba si atunci e de datoria noastra, dar si a angajatilor sa caute o cale de imbunatatire a abilitatilor. Piata e destul de nesigura, scade numarul specialistilor, ori pleaca afara, ori nu se mai formeaza – ma refer la tineri. Secundar, in industria de FM observam cerinte tot mai mari in caietele de sarcini, desi e foarte greu sa livrezi calitate in conditiile in care piata e intr-o permanenta scadere. Firmele de FM trebuie sa fie intr-o permanenta dezvoltare si sa incerce sa inlocuiasca forta de munca umana cu tehnologia. E o varianta de optimizare a costurilor.’, spune Alexandru. Dimitris mai adauga ‘importam forta de munca, cel putin 20% din muncitori sunt din alte tari.’

In ceea ce priveste regenerarea urbana, Florin este de parere ca aceasta ‘se poate face exclusiv cu sprijinul direct al administratiei locale. Bucurestiul e o colectie de sapte orase plus orasele satelit, asta din cauza lipsei de integrare legislativa, operationala.’ Un exemplu concret de regenerare urbana este proiectul Ceetrus Romania – crearea unui centru comercial in Resita, pe fosta zona industriala UCM: ‘desi vorbim despre un oras tertiar, nevoia de dezvoltare era evidenta. Administratia locala ne-a invitat sa cunoastem orasul si am descoperit ca este un proiect care se incadreaza in viziunea noastra de dezvoltare, de regenerare a oraselor impreuna cu oameni si pentru ei.`, spune Ruxandra.

A doua sesiune de discutii a vizat spatiile industriale si implicatiile in cazul tranzactiilor, finantarilor. ‘Nu suntem cea mai lichida piata din Europa, insa speram la tranzactii. Noi, CTP Invest am creat piata de investitii logistice si industriale si ne dorim sa existe evolutie de compresie a leadurilor si in Romania. Finantarile bancare sunt disponibile, intr-o maniera ciclica, dobanzile sunt la un nivel rezonabil, mai mari decat in Cehia si inca cautam un argument din punct de vedere economic.’, Ana Dumitrache  - Country Head Romania, CTP INVEST.

Sanziana Pardhan - Country Head, P3 ROMANIA completeaza: ‘Ne dorim mai multa lichiditate in Romania, o crestere a interesului pentru piata de aici, care ar denota o incredere mai mare a investitorilor. Nu ne dam seama de ce Romania este vazuta cu un risc mai mare, in contextul in care situatia macro-economica arata foarte bine. Legat de modul de finantare, noi lucram all-equity, trecem printr-o situatie privilegiata din acest punct de vedere.’

In cazul tranzactiilor, Ioana Roman - Partener, FILIP & COMPANY atrage atentia asupra mai multor aspecte: ‘Depinde cum ne raportam. Din perspectiva investitorului, e clar ca foarte important e dilligence-ul. Vedem motivatia de a investi, insa investitorii sunt mai precauti comparativ cu anii trecuti. Se uita mai atent la riscuri. Pe de alta parte, vanzatorul vrea sa isi scoata investitia la pretul corect. Din perspectiva unei tranzactii de achizitie si dezvoltare, ne uitam foarte atent la ce se poate dezvolta pe acel teren. Autoritatile nu sunt intotdeauna la zi cu documentatiile, iar noi incercam sa gasim solutii.’

Pincipalele provocari la achizitia unui teren sunt reconstituirea istoricului, rezolvarea a tot ceea ce inseamna suprapuneri in zonele in care cartile funciare sunt foarte tinere. Asadar, elementul structural al terenurilor din Romania care este foarte fragmentat.

Legat de costurile de operare pentru spatiile industriale, ‘principalele cheltuieli sunt cele cu energia electrica, nu neaparat cele cu iluminatul. Iluminatul este foarte important, ofera identitatea unei cladiri, iar oamenii sunt dispusi sa plateasca pentru o solutie completa, eficienta si customizabila. In Romania, de exmplu intalnim spatii unde preponderent lucreaza oameni, in vest, gasim depozite inteligente, unde chiar daca lucreaza roboti, iluminatul este totusi o componenta importanta. In egala masura, nevoia de flexibilitate se vede peste tot, lumina trebuie sa ajunga acolo unde este nevoie de ea. Pentru spatiile logistice clasice cu multe rafturi, e clar ca pe acolo nu avem trafic tot timpul, iar aici se folosesc sisteme inteligente cu senzori.’, Silviu Bulzan - Head Of Sales Office, Industry, Retail & Hospitality SEE, SIGNIFY.

Am incheiat cea de-a VIII-a editie a conferintei Real Estate & Construction Forum dezbatand aspecte cu impact in zona de rezidential in real estate.

Nevoile clientilor au evoluat, acestia se asteapta ca standardele sa creasca din ce in ce mai mult, ‘sunt mai educati, isi fac o analiza proprie si cand ajung la tine, e clar ca sunt decisi sa cumpere. Noi activam doar pe segementul de lux, iar anul acesta, de exemplu, avem livrate deja 400 de apartamente, inca 400 sunt in lucru si avem 1000 in pipe-line. De asemenea, e importanta componenta optimizarii de costuri si plierea dupa cerintele clientilor nostri. Exercitiul de learning din fiecare proiect dezvoltat e esential. Dupa primul proiect dezvoltat, de exemplu, ne-am dat seama ca proprietarii vor sa plateasca doar cat consuma daca vorbim de caldura, de pilda. Asa ca in urmatorul proiect am migrat catre centrala proprie, a blocului. Apoi ne-am dat seama ca incalzirea in pardoseli optimizeaza costurile si am adoptat aceasta solutie.’, spune Beatrice Dumitrascu - Vice-President Residential Sales, ONE UNITED PROPERTIES.

‘Comparativ cu 2013, in 2019 clientul a devenit mai pretentios, este atent la ce achizitioneaza, ne cer documente pentru a le studia, sunt clienti care vin cu avocati chiar si pe segmentul mediu. Problema in momentul de fata pe acest segment este pretul. Avem o problema cu TVA-ul de 19%. In cautarea unui apartament de 3 camere gasesti cu greu zone bune si calitate buna a imobilului, astfel incat sa se incadreze intr-un pret bun, unde clientul trebuie sa mai puna la socoteala si pretul locului de parcare. Incercam sa aducem materiale, solutii pliate pe cerintele clientilor care locuiesc -  spatii verzi, securitate, gasirea de echipamente, ba chiar ne solicita sa trece anumite clauze in contract pentru toti locatarii pentru a nu deteriora imaginea complexului.’, Antoanela Comsa - General Manager, GRANVIA ROMANIA; Presedinte, AREI.

In ceea ce priveste serviciile de project management, Claudiu Bisnel - Partner & Co-founder, BRISK GROUP spune ca ‘tendinta este spre modularizare si pre-fabricare. Cresterea costului fortei de munca si calitatea ne imping spre acest trend de a fi usor de asamblat si apelarea la specialisti care sa ofere astfel de servicii. Astfel, nu depindem atat de mult de forta de munca, se livreaza intr-un timp mai scurt, insa, intr-adevar, nu exista atat de multa flexibilitate. De aceea, ajutam clientii sa identifice ce isi doresc si ne asiguram ca produsul se dezvolta in directia respectiva.’

Evenimentul a fost organizat de BusinessMark.