Încrederea se câștigă sau se pierde, în funcție de foarte multe variabile, mai ales în vremuri atât de revoluționare ca cele pe care le trăim. Și tocmai de aceea, e important să căutăm la persoanele din jurul nostru acele principii și valori care sunt asemănătoare cu ale noastre: în felul acesta, relațiile noastre cu ceilalți vor avea o bază solidă, și vor fi pe termen lung ... Atunci când ne pregătim să construim o casă, dacă nu avem pretenția că le știm pe toate, apelăm la un arhitect care să transpună în planuri măsurabile ideile: fiecare ne dorim să știm ”cât costă?” viitoarea casă. În cadrul evenimentului #NOVEMBarh - Editia 2023,  am avut plăcerea să povestim cu Dl Arhitect Octavian Ungureanu, pe care am ales să-l prezentăm publicului nostru cititor așa cum l-am cunoscut: oferind sfaturi prețioase, pentru că au la bază practica unei cariere îndelungate ... Sperăm să vă fie cu folos aceste rânduri, lectură plăcută!

 

 

Cum poți găsi un constructor serios și bun? Este normal să te frământe o astfel de întrebare când vrei să-ți construiești o casă. Am văzut asta la clienții mei de-a lungul anilor.

În primul rând, este o îngrijorare întemeiată. O investiție atât de mare nu trebuie să presupună niciun risc. În al doilea rând, toată lumea a auzit povești cel puțin neplăcute. Cred că nimeni nu-și dorește să-l aștepte pe Dorel căruia i-a plătit un avans ridicol de mare.

 

Majoritatea constructorilor sunt serioși și pricepuți

Cu toate acestea, majoritatea constructorilor care au pus în operă proiectele mele s-au dovedit serioși, pricepuți și buni colaboratori. Cu siguranță, am văzut și excepții. Dar fiecare astfel de caz este un exemplu privind ceea ce trebuie evitat.

 

Trei experiențe neplăcute

Doi constructori diferiți au pretins plăți suplimentare față de contractele de execuție. Unul a primit banii, celălalt nu.
 

#1
 

Primul a pretins că a construit 70 de mp în plus față de cei 200 din proiect. A adunat suprafețele terasei și ale copertinei garajului. A cerut cca. 35% în plus, cam 12.000 Euro, amenințând că se retrage. Clienții, fără să-mi spună, au plătit.
„Neînțelegerea” a pornit de la ofertă. Nu a ofertat pornind de la cantitățile din proiectul casei. A avansat un preț pe metru pătrat. Apoi a detaliat-o pe etape.
 

De exemplu, în loc să solicite 100 €/ mc de beton turnat în fundații (cam 60 de mc), a cerut 6000€ pentru turnare.
 

Împreună cu cei doi clienți, soț și soție, am împărțit cei 6000€, au reieșit cca. 100€/mc. Cum acest preț era rezonabil, au încheiat contractul.
 

Dar contractul a fost semnat pe suprafețe… Deși terasele nu intră în calculul suprafeței desfășurate….
 

Mai târziu am aflat că a mai încercat acest tertip cu alți clienți. Dar aceștia nu au acceptat. Au găsit alt constructor.
 

 

#2
 

Al doilea caz e și mai ciudat. Constructorul unei case a pretins (după ce a făcut fundația) un preț dublu pentru fierul beton. De ce? Proiectul casei era prea complicat! Studiase proiectul înainte de a face oferta.
 

Este adevărat, din motive tehnice, alipirea la calcanul unei case foarte șubrede, fundațiile erau mai dificil de executat.

Amenințarea a fost că renunță la lucrare. Clientul s-a speriat, voia să-i plătească încă 8.000 de Euro.
 

Am discutat cu acel constructor. I-am spus că văzuse proiectul. Nu apăruseră cantități noi. În plus, era inginer, nu avea nicio scuză.
 

Amuzant este că de terminarea lucrării depindea profitul său. Parterul și etajul urmau să fie simple, ușor de executat. A renunțat la cererea absurdă. Lucrările au continuat, fără probleme.
 

 

#3
 

Un al treilea caz a fost și mai ciudat. Consolidarea unei case vechi, într-un cartier cu case tip, acum aproape 20 de ani.
 

Când am organizat selecția de ofertă, clienții au avut două oferte de vreo 75.000 Euro. Ei, alte vremuri!
 

Au ales un alt constructor. Acesta a pretins doar 50.000. Tocmai termina o lucrare prin vecini. Aceștia l-au lăudat, exceptând faptul că se tocmise pe 50.000, dar în final i-a costat 100.000!
 

Cât credeți că au plătit clienții mei, amatori de chilipiruri? 100.000!
 

A reușit să-i amețească nerespectând proiectul. A solicitat dispoziții de șantier peste dispoziții de șantier. Soluția lui presupunea consumuri mai mari de oțel, beton…. A fost înfiorător….
 

Care este riscul de a contracta un constructor de case neserios?
 

Să știți însă că nu vreau să vă speriați! Sunt (doar) trei cazuri ... Dar eu sunt arhitect din 1997. Am proiectat multe case (poate peste 100). 3% nu este prea rău, nu?
 

Ba este rău, dacă ai neșansa să fii în aceste 3%!
 

Dar situația nu este fără ieșire. Am să explic de ce.

În primul rând, toate aceste situații apar când:
 

• Constructorul nu ofertează pe cantitățile de lucrări din proiect sau nu respectă proiectul casei ori specificațiile proiectului.
 

• Contractul de execuție este ambiguu, neclar, sau rău întocmit.
 

• Controlul calității este defectuos.
 

Prețul lucrărilor trebuie stabilit pe baza devizului-ofertă al constructorului, pornind de la lista de cantități din proiect
 

Un proiect de casă conține, pe lângă planuri, secțiuni, fațade, detalii și o serie de liste de cantități, sau antemăsurători. Acestea descriu proiectul pur cantitativ:
 

• X mc de beton
 

• Y kg de oțel
 

• Z mc de săpături
 

• etc
 

Nu este prea complicat pentru un constructor să facă o ofertă. Un metru cub de beton costă atât. Turnarea lui, atât. Preț cu preț, se adună suma finală, prețul pe care va trebui să-l plătești.
 

Acesta este devizul-ofertă al constructorului.
 

Pornind de la acest deviz se pot urmări, pe etape, de-a lungul execuției, următoarele:
 

• Cheltuielile cu materialele de construcții:

o Ce materiale au fost folosite și cât au costat.

o Ce cantități sunt necesare în etapa următoare și cât vor costa.
 

• Manopera:

o Ce cantitate de manoperă s-a consumat.

o Ce manoperă este necesară pentru etapa următoare, cât va costa.
 

 

Cum se organizează plățile pentru fazele de execuție?
 

Regula este simplă. Pentru fiecare etapă se plătesc, în avans, materialele de construcții necesare.
 

La fiecare etapă, odată recepționată, se achită și contravaloarea manoperei. Cu această ocazie se achită avansul pentru materialele fazei următoare.
 

Exemplu: Avansul lucrării este contravaloarea betonului și oțelului din fundații. Când se finalizează fundațiile, se achită manopera pentru ele. La această sumă se adaugă avansul pentru materialele necesare parterului: zidării, betoane, oțel.
 

Organizează o selecție de oferte pentru execuție!
 

Spre deosebire de licitațiile publice, la selecțiile de oferte și licitațiile private, chiar se pot găsi oferte corecte.
 

Comparând ofertele între ele, poți observa dacă:
 

• Preturile sunt similare? Ar trebui să nu fie diferențe prea mari.

• Prețurile sunt realiste? Se poate verifica cât costă betonul la stație, cât e transportul etc

 

La proiectele mai mari, câștigătorul selecției de ofertă are dreptul de a verifica acele cantități. Se poate încheia un contract pe o sumă fixă.

După selecția de oferte, negociază!
 

Am scris un articol destul de amplu pe site-ul meu privind negocierea lucrărilor de construcție la roșu. Îl găsiți aici: https://www.octavian-ungureanu.ro/proiectecase/negocierea-lucrarilor-la-rosu-proiect-de-casa/
 

 

 

Contractul de execuție
 

Contractul trebuie să pornească de la următoarele documente:
 

• devizul ofertă al constructorului selecționat,
 

• graficul de execuție,
 

• eșalonarea plăților pe modelul prezentat mai sus
 

• modul de control al calității (faze determinante, diriginte de șantier)
 

• alte clauze
 

Cum se evită alte riscuri inerente oricărui contract
 

Într-un astfel de contract nu mai există discuții legate de cantități, suprafețe etc. Există, totuși, riscuri. Am să le enumăr:
 

1. Cantitățile pot fi greșite. Neplăcut este că greșelile sunt în minus. Uităm să măsurăm ceva. Dar nu greșim toate cantitățile! 1-2 din 50-60! Poate 5%, nu 35% sau 100%
 

2. Erori de execuție. Orice constructor poate face greșeli, fără a avea resursele să le remedieze.
 

3. Să crească prețurile, cum au fost recentele puseuri inflaționiste. Dar construcția unei case durează cam 6 luni și nici creșterile nu sunt atât de bruște.
 

Verificarea prealabilă a listelor de cantități din proiectul de casă
 

La pct.1 ar mai fi câteva observații. Și eu, dar și alți arhitecți și ingineri am trecut de la CAD la BIM. Listele de cantități sunt făcute automat de software-ul de proiectare. Sunt extrase din modelul 3D, nu din desenele 2D.
 

Oricum, eu îmi făceam și înainte modele 3D. Materialele cu impact mare sunt, întotdeauna, tratate cu mare atenție. Dar betonul, de exemplu, este cca 20% din structură. O greșeală grosolană, de 10%, înseamnă 2% din total.
 

Erorile de proiectare și/sau execuție
 

În privința erorilor de proiectare și/sau execuție, puțini știu, dar, prin lege, avem un sistem de calitate în construcții.
 

Proiectele sunt verificate de verificatorii de proiecte. Construcțiile sunt supravegheate de dirigintele de șantier, angajatul vostru, nu al constructorului. Datoria acestuia este să fie pus proiectul în operă și nimic altceva.
 

Controlul calității lucrărilor de construcții
 

De obicei, clienții mei sunt surprinși să afle că avem un sistem de control al calității în construcții. Legea 10/1995 stabilește responsabilitățile celor trei părți implicate într-un proiect:
 

• Proiectant:

o arhitecți

o ingineri de structuri, instalatori

 

• Constructor:

o Șeful de șantier

o Responsabilul tehnic cu execuția – RTE

 

• Beneficiar

o Verificatori de proiecte: arhitecți și ingineri care verifică proiectul unei case în numele Beneficiarului

o Dirigintele de șantier: de obicei un inginer, atestat, de asemenea reprezentantul Beneficiarului
 

 

Și dacă, totuși, apar erori în execuție?

Poveștile de groază care circulă nu menționează că acest sistem de calitate a fost ocolit de constructori, clienți și proiectanți.
 

Pe șantier se întocmesc inspecții și procese verbale în fazele determinante, stabilite prin proiect. Dacă acest sistem de control al calității se respectă, greșelile de execuție sunt ușor de evitat. Când se întâmplă totuși, ele sunt relativ ușor de remediat. Oricum, ele nu vizează viitoarea casă în totalitate.
 

Concluzie. Cum poți să găsești un constructor serios, bun și ieftin?
 

Dar haideți să recapitulăm cum puteți evita riscurile:
 

• Vă trebuie un proiect de casă bun, complet.
 

• Organizați o selecție de oferte!
 

o Unii arhitecți le pot organiza, pe cantitățile din proiect.
 

o Puteți organiza selecția și cu dirigintele de șantier sau un project manager.
 

• Negociați prețurile cu fiecare constructor în parte! https://www.octavian-ungureanu.ro/proiectecase/negocierea-lucrarilor-la-rosu-proiect-de-casa/
 

• Încheiați un contract de execuție pe baza devizului-ofertă al constructorului.
 

• Includeți clauzele care vă asigură liniștea: https://www.octavian-ungureanu.ro/proiectecase/clauze-utile-in-contractele-de-constructii-case/
 

• Nu lucrați în regie proprie! Puteți contracta doar manopera, achitând separat facturile pentru materiale.
 

• Stabiliți etapele de plată! Avansurile trebuie să fie cel mult cât contravaloarea materialelor. Cu cât mai multe etape, cu atât mai bine!
 

• Nu plătiți avansuri decât pe faze! Un avans de 50.000 Euro pentru o construcție de 100.000 Euro este rețeta perfectă pentru o țeapă.
 

• Nu solicitați modificări ale soluțiilor din proiect! Nu acceptați modificări și abateri! Orice modificare trebuie dispusă de proiectant.
 

• Nu angajați Dirigintele oferit de constructor! Nu este vorba despre rea-intenție. Dacă sunt prieteni, vigilența scade.
 

• Nu începeți construcții fără a avea asigurată finanțarea! O casă trebuie făcută cât mai repede. La roșu acum, o finisez la anul?

Vă expuneți inutil. O casă neterminată costă mai mult decât puteți lua pe ea.
 

• Asigurați-vă o rezervă pentru cheltuieli neprevăzute! De obicei, se bugetează 5-10%. Puteți pune și 15%. Poate mărește guvernul taxele.
 

• Nu construiți mai mult decât e nevoie! O casă mai mică poate fi extinsă și peste 5-10-20 de ani. O casă mai mică va costa ori
 

 

Încheiere. Pe bune
 

Am să vă spun un mic secret despre arhitecți. Noi toți ne dorim ca orice proiect de casă pe care-l facem să fie pus în operă cât mai bine, fără probleme. Interesele noastre converg.
 

De aceea, arhitectul poate fi cel mai bun prieten pe care-l aveți în acest demers. Colaborarea noastră nu trebuie să se încheie când aveți „marfa” pentru autorizația de construire! Scopul Dvs. nu este să luați o autorizație, ci să vă construiți o casă trainică, bine împărțită, luminoasă și elegantă, fără a ajunge în sapă de lemn. Trebuie să ținem aproape, până la recepția finală. apoi, din când în când, poate mai bem câte o cafea împreună. Sau ce bem, fiecare dintre noi!
 

Mult succes!
 

Octavian Ungureanu,
 

Arhitect
 

https://www.octavian-ungureanu.ro/proiectecase/