Cum se va aplica programul "Prima casa" pentru tineri - 22 Mai 2009

Programul "Prima casa", prin care Guvernul si Ministerul Finantelor au anuntat ca vor fi garantate in proportie de 80% creditele ipotecare cu o valoare de maximum 60.000 de euro, contractate pentru achizitia unei prime locuinte, vechi sau noi, a readus optimismul in randul jucatorilor din piata imobiliara, pe fondul cresterii interesului cumparatorilor.

 

"Am primit numeroase telefoane astazi de la oameni optimisti, desi deocamdata nu se stie ce anume se va garanta si cum va functiona programul. Sincer, pare prea frumos sa fie adevarat, dupa ce la inceputul saptamanii toata lumea vorbea de bancile care scot banii din tara.

Avem nevoie si de lucruri optimiste", a comentat Valentin Ilie, CEO al firmei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania. Ca urmare a acestui program, ar putea fi lansate in piata credite de circa un miliard de euro garantate de Fondul National de Garantare a Creditelor. Resursele fondului de garantare vor proveni dintr-un credit de 100 de milioane de euro, contractat la costuri "foarte mici", potrivit ministrului finantelor Gheorghe Pogea.

Proiectul ar trebui sa fie aplicat in urmatoarele 60 de zile, dar deocamdata ridica numeroase intrebari.

"Am aflat si eu aseara mai multe despre acest proiect, dar inca nu sunt lamurite lucrurile. In seara aceasta vom avea o intalnire cu reprezentantii BNR si ai Ministerului de Finante pentru stabilirea mecanismelor, deoarece sunt mai multe concepte care vor fi analizate", a declarat Aurel Saramet, presedintele Fondului National de Garantare a Creditelor pentru IMM.

„Prima casa" readuce optimismul in imobiliare, desi nu este clar cum vor fi garantate creditele ipotecare

 

„Doua elemente conteaza la acordarea creditelor: daca exista suficiente garantii, dar si daca clientul are resurse suficiente lunar care sa-i permita sa plateasca ratele. O garantie nu schimba nimic la venitul lunar. Ramane problema daca clientul are venituri lunare", a declarat Steven Van Groningen, presedintele Raiffeisen Bank.

Potrivit lui Bogdan Nastase, actionar al companiei RAMS, care dezvolta doua proiecte cu apartamente in Bucuresti si un ansamblu de vile la Mogosoaia, un numar ridicat de persoane inca pot accesa credite bancare, dar nu o fac din cauza insecuritatii economice.

„Orice lucru care presupune acordarea unei garantii reprezinta un semnal pozitiv. Cred ca sunt persoane care pot accesa credite, dar exista o panica legata de locurile de munca. Din discutiile pe care le avem cu furnizorii, aceasta panica s-a mai diluat. Astazi, dupa ce s-a anuntat programul de garantare, am primit patru telefoane de la persoane interesate sa achizitioneze case in proiectul din Mogosoaia si vor sa beneficieze de aceasta garantie", a declarat Nastase.

RAMS, care a finalizat o cladire de birouri in zona Republica, a lansat in urma cu doua saptamani un proiect de 25 de case in Mogosoaia, unde pretul unei locuinte cu o suprafata construita de 140 de metri patrati este de 80.000-90.000 de euro intr-un stadiu de executie „la gri".

In limita a 60.000-80.000 de euro pot fi achizitionate acum in Bucuresti garsoniere sau apartamente cu doua camere, cel mult apartamente cu trei camere in blocuri vechi din cartiere precum Titan, Berceni sau Militari. Dezvoltatorii de apartamente noi ar putea fi dezavantajati intr-o oarecare masura, deoarece preturile locuintelor vechi au scazut mai puternic in ultimele luni. „Aceasta masura este mai mult decat nimic, dar ma gandesc la persoanele care vor apartamente cu doua-trei camere; acestea s-ar putea indrepta catre piata locuintelor vechi, unde preturile au scazut mai mult. Avem si noi in proiectele noastre apartamente cu doua camere la 75.000 de euro, care ar necesita un efort suplimentar destul de redus pentru cumparatori (15.000 de euro peste creditul de 60.000 de euro garantat - n.r.)", a declarat Raluca Oprescu, reprezentant de vanzari al Can Serv, dezvoltatorul proiectelor Primavara Ghencea si Primavara Lujerului.

Sistemul de garantare a creditelor ipotecare se aplica deja si in tari precum Portugalia.

„Este un ajutor bun pentru cei care doresc sa cumpere o locuinta de 80.000-90.000 de euro si au un avans de 20%. Una dintre probleme era tocmai garantarea sumei care urma sa fie imprumutata de la banca. Suma nu este foarte mare, dar este ceva", spune Ionut Dogaru, director al dezvoltatorului imobiliara Grupo Lar. Compania spaniola are in constructie doua proiecte - Natura Residence si Serena, preturile din cel de-al doilea proiect pornind de la 50.000 de euro pentru o garsoniera, respectiv 80.000 de euro pentru un apartament cu doua camere.

 

Intrebari deocamdata fara raspuns

 

1. Cine va putea cumpara?

 

2. Ce se va intampla cu o locuinta pentru care nu a mai fost platita rata?

 

3. Cum vor fi verificate persoanele care cumpara prima locuinta si nu au mai avut credite ipotecare?

 

4. Vor scadea dobanzile bancare si avansurile minime necesare in cazul creditelor garantate de stat?

 

5. De unde se va imprumuta statul pentru acest fond?

 

6. Cum vor fi selectate bancile care vor participante?

 

7. Va avea acest program un efect mai puternic in piata decat reducerea TVA de la 19% la 5% la achizitia unor locuinte mai ieftine de 380.000 de lei?

 

8. Vor fi garantate si creditele ipotecare contractate in lei?

 

9. Prin ce organism al statului vor fi urmariti si executati cei care nu isi vor plati ratele la creditele garantate?

 

10. Exigentele BNR in ceea ce priveste creditarea persoanelor fizice vor fi mentinute?

 

Idee enuntata de Sebastian Vladescu si expertii ZF pentru relansare

 

Ideea garantarii creditelor populatiei de catre stat nu este o surpriza pentru mediul de afaceri si experti care au propus autoritatilor acest lucru in repetate randuri.

Astfel, la inceputul lunii aprilie, Sebastian Vladescu, fostul ministru liberal al finantelor, sustinea ca statul ar putea infiinta o schema de garantare a creditelor ipotecare si ar putea achizitiona pana la 15.000 de apartamente pe an pentru a debloca efectiv creditarea si a sustine piata constructiilor, schema pe care o estima la un miliard de euro.

„Daca banca nu-si mai poate lua riscul din cauza normelor de prudentialitate, ar trebui sa si-l ia statul si sa acorde, de exemplu, garantii in limita unui plafon de 50.000 de euro, respectiv in limita a 80% din valoarea unei locuinte construite dupa anumite standarde, desigur nu pentru vile. Garantia de stat ar incuraja bancile sa dea credite, iar cat priveste riscul statului, nu cred ca ar fi atat de rau daca ar ajunge la o adica sa aiba in proprietate 50.000 de apartamente, avand in vedere cat de mare este nevoia de locuinte sociale", declara Vladescu. La randul lor, constructorii si dezvoltatorii care au participat saptamana trecuta la „ZF Expert: Salvarea constructiilor" sustineau ca reabilitarea termica, concesionarile, reducerea TVA si garantarea creditelor ar reprezenta principalele solutii pentru deblocarea pietei constructiilor. „Bancile sunt principalul element din acest blocaj. Ele nu acorda finantari, deoarece este un risc foarte mare la exit, la vanzarea produsului final, atat in cazul dezvoltarii unui apartament, cat si a unui mall sau a unei cladiri de birouri. Perceptia riscului este inca foarte mare", aprecia Bogdan Georgescu, managing partner si actionar al celei mai mari firme de consultanta imobiliara, Colliers International. „Banca spune: daca eu te finantez acum - iti dau bani pentru a cumpara un apartament de 60.000 de euro, care in urma cu cateva luni era 75.000 sau 90.000 de euro, ce voi face eu daca pretul continua sa scada si pretul ajunge la 30.000-40.000 de euro?", a exemplificat Dan Ioan Popp, CEO si actionar al companiei de dezvoltare imobiliara Impact. Miruna Lebedencu

 

Pentru un credit de 60.000 de euro, rata pe 25 de ani este de 460 de euro

 

Pentru un credit ipotecar de 60.000 de euro, pe o durata de 25 de ani, rata lunara este de circa 460 de euro, luand in considerare o dobanda anuala efectiva (care include toate comisioanele) de 9%. In acest caz venitul minim lunar solicitat de banca este de circa 750 de euro, in functie si de scoringul pe care il realizeaza banca clientului. Venitul minim se calculeaza plecand de la gradul maxim de indatorare, care urca pana la 65% din venitul net. Acest lucru inseamna ca rata lunara de 460 de euro nu trebuie sa depaseasca 65% din venitul lunar din care se scad cheltuielile de subzistenta. La contractarea unui credit, majoritatea bancilor pot lua in calcul si venitul sotului sau al sotiei. In cazul in care creditul ar fi contractat in moneda nationala pe aceeasi perioada, rata lunara ar fi de 3.460 de lei

(823 de euro), luand in calcul o dobanda anuala efectiva de 18%. Avansul minim pe care il solicita o banca la contractarea unui credit ipotecar in valuta este de 20-25%. Avand in vedere orizontul lung de timp pe care este contractat un credit ipotecar, de cele mai multe ori acesta este contractat in valuta, mai ales ca Romania si-a planificat sa adopte euro peste cinci ani, moment la care toate contractele vor fi schimbate in euro.

 

Sursa: Ziarul financiar