Cutremurul imobiliar din SUA se propaga in Europa

Conditiile mult mai severe de creditare vor avea un impact mai ...

Efectele crizei creditelor de pe piata americana s-au resimtit deja in vestul continentului, in timp ce tarile din restul Europei sunt in asteptarea undei de soc

 

Dupa mai bine de 10 ani de crestere exuberanta, preturile proprietatilor din Europa sunt pe cale sa se stabilizeze vizibil.

 

Insa cat de sanatos este sectorul imobiliar al statelor de pe vechiul continent? Specialistii prevad ca preturile caselor de aici vor primi o lovitura, dar nu atat de severa ca aceea din SUA, si prevad cresteri mai putin spectaculoase.

 

Criza creditelor ipotecare din SUA a pornit de la americanii saraci care nu au mai reusit sa-si plateasca ratele pentru creditele ipotecare. In ultimii ani, "visul american" a devenit un ideal mult mai accesibil. Cei care nu aveau nicio dovada a veniturilor, nu posedau conturi in banca si nici nu aveau un istoric bun de plata puteau doar sa spere la o casa a lor.

 

Explozia creditelor ipotecare subprime, in urma careia toti cei din categoria de mai sus puteau obtine imprumuturi pentru a-si cumpara case a schimbat totul.

 

Pana si cei care nu-si puteau permite sa plateasca nici macar dobanzile au reusit sa-si achizitioneze o locuinta, ademeniti de posibilitatea de refinantare a imprumutului sustinuta de valoarea in crestere a imobilelor. In cele din urma totul s-a prabusit.

 

Locuinte cu 4,9% mai scumpe in zona euro, in 2007

 

Asteptarile pentru o crestere continua a ...

Dobanzile de referinta tot mai mari si scaderea pretului caselor i-au prins intre ciocan si nicovala pe creditori si pe imprumutati deopotriva.

 

Efectele colapsului creditelor ipotecare subprime din SUA s-au facut resimtite in intreaga lume si s-au facut mult mai vizibile pe pietele financiare. Pentru a calma isteria investitorilor, bancile centrale din intreaga lume au alimentat pietele financiare cu zeci de miliarde de dolari pentru a creste nivelul lichiditatii.

 

Banca Centrala Europeana (BCE) a injectat nu mai putin de 200 miliarde de euro in luna august, insa actiunea institutiei europene nu s-a oprit aici. Alte 42,2 miliarde de euro au luat calea pietelor financiare, ieri, in contextul unei volatilitati ridicate care persista. BCE pare hotarata sa se tina de cuvant si sa alimenteze pietele financiare cata vreme va mai fi nevoie.

 

In ciuda similitudinilor aparente, piata imobiliara europeana pare ferita de o criza de amploarea celei din SUA. Iar cifrele vorbesc de la sine. Se estimeaza ca pretul caselor din zona euro se va mari doar cu 4,9%, in comparatie cu 7,6%, in 2006 si cel mai mic nivel de crestere din 1998, dupa cum arata datele publicate de Barclays Capital.

 

In unele regiuni ale Europei, preturile au putea scadea chiar cu pana la 10 procente. Astfel ca piata imobiliara de pe vechiul continent pare mult mai sanatoasa decat cea americana. Vanzarile de case in SUA au scazut cu 12,2% in luna iulie, un procent-record, iar companiile private de constructii au angajat cel mai mic numar de muncitori din ultimii patru ani.

 

Cu toate acestea, in Europa, dobanzile de referinta ameninta sa creasca. Odata cu anul 2005, Banca Centrala Europeana aproape ca a dublat dobanda principala de referinta, de la 2% la 4% si planuieste o alta crestere pentru aceasta luna.

 

Nici Banca Centrala a Angliei nu a ramas indiferenta si a adus dobanda de referinta la 5,75%. Astfel de cresteri au un efect racoritor asupra pietelor imobiliare, care candva erau extrem de fierbinti. In Irlanda, tara in care pretul caselor a crescut cu 12 procente in 2006 si constructia de locuinte a reprezentat 11% din economie, casele se vor scumpi cu doar 5,1%, anul acesta.

 

300.000 euro, pretul mediu al unei case in Marea Britanie

 

Impactul unor conditii mult mai severe de creditare se va face resimtit mult mai acut in Spania, unde industria constructiilor reprezinta 20% din intreaga economie.

 

Preturile caselor din Spania au explodat in ultimii 10 ani, iar majoritatea cumparatorilor au contractat imprumuturi ipotecare cu dobanzi variabile. Specialistii din sector estimeaza ca, aici, pretul locuintelor se va mari cu doar 5,6%, in scadere de la 10,4%, cat a inregistrat in 2006.

 

Marea Britanie, care are o economie mult mai sanatoasa decat statele din zona euro, s-a confruntat deja cu o incetinire a cresterii sectorului imobiliar, intre 2004 si 2005. Se asteapta ca pretul caselor de aici sa se scumpeasca cu 8,8%, in comparatie cu 9,1%, anul trecut. In luna august, a acestui an, costul mediu pentru cumpararea unei locuinte in Marea Britanie se apropie de 300.000 de euro.

 

Boomul imobiliar din SUA s-a terminat

 

In Marea Britanie, preturile locuintelor au crescut neintrerupt in fiecare an odata cu 1996, dupa cum arata datele celui mai mare creditor ipotecar de aici, Halifax. De fapt, preturile caselor au cunoscut o explozie in majoritatea natiunilor dezvoltate intre 2001 si 2006.

 

Dar Marea Britanie a cunoscut cea mai mare crestere dintre tarile europene, de 90%, in aceasta perioada. Doar Spania a surclasat-o, cu un nivel de 100%. Dar preturile caselor din tara coridelor se afla acum intr-un proces de scadere, asa ca aceasta tara nu va mai ramane pentru multa vreme in top. Anul trecut, o locuinta in Spania costa, in medie, 220.000 de euro.

 

Spre deosebire de surorile membre ale zonei euro, Germania s-a confruntat cu o scadere a preturilor locuintelor de patru procente, in ultimii cinci ani. Dar astfel de caderi ale preturilor sunt ceva obisnuit aici. De ce? In Germania, doar patru din noua persoane, adica 45% din germani sunt proprietari de case, in contrast cu Marea Britanie, de exemplu, unde nivelul de proprietate este de 70% si Spania, cu 82% din populatie posesori de case. Asta pentru ca germanii prefera sa inchirieze in loc sa cumpere o locuinta.

 

Aici chiriile sunt mici, conditiile de creditare sunt destul de aspre si, in plus, exista si o aversiune nationala fata de datorii, in mare parte din cauza dezastrului economic cu care s-a confruntat tara lor intre 1929-1933 cand rata somajului a crescut enorm, afectand in 1932 in jur de 6 milioane de germani.

 

Majoritatea germanilor proprietari de case ori au mostenit proprietatile, ori le-au achizitionat la o varsta inaintata cand au capatat deja stabilitate financiara.

 

Portugalia, Luxemburg, Austria, Olanda si Finlanda se afla pe ultimele pozitii intre statele zonei euro, in ceea ce priveste cresterea pretului caselor anul trecut, cu procente intre 0, in Portugalia si Luxemburg, si 6, in Finlanda. Pe primul loc se afla Belgia, cu o scumpire de 18%, tara in care locuintele costau in medie, in 2006, 173.000 de euro.

 

In SUA, in schimb, se poate afirma ca boomul imobiliar s-a sfarsit cel putin in viitorul apropiat. Preturile caselor au scazut cu 1,3% de la inceputul anului pana in martie 2007 si de atunci caderea a devenit mult mai abrupta, de 3,2%.

 

Acesta este primul declin al sectorului imobiliar cu care se confrunta SUA de la Marea Depresiune din anii 30, astfel ca acest colaps a fost un soc pentru majoritatea americanilor care credeau ca preturile locuintelor nu merg decat in sus.

 

Europa Centrala si de Est are partea proprie de "subprime"

 

Criza creditelor ipotecare "subprime" din Statele Unite isi arata efectele si in Europa Centrala si de Est. Asta chiar daca institutiile financiare din aceasta zona nu au expunere directa pe piata americana. Totusi, analistii avertizeaza faptul ca si sectorul imobiliar din centrul si estul Europei are un specific de "subprime" – finantarea in valuta pentru achizitia de locuinte.

 

Intreaga piata imobiliara din Europa pare sa fie supraincalzita. Replici ale cutremurului american pot fi deja observate intr-o serie de economii europene.

 

Iar alte tari ar putea urma tendinta de corectie a preturilor din real-estate. Spre exemplu, proprietatile de pe piata irlandeza au cunoscut o scadere a preturilor in ultimele patru luni, ca urmare a cresterii dobanzii din zona euro, in timp ce bubble-ul (crestere speculativa a preturilor) din statele baltice a explodat.

 

Daca la inceputul anului curent, apartamentele din capitala Letoniei, Riga, au devenit mai scumpe decat in Berlin, preturile locuintelor au scazut cu 3,5% in iunie.

 

Asta dupa ce, in luna anterioara, preturile mai inregistrasera o scadere de 1%. In plus, multe credite ipotecare nu sunt acordate in moneda nationala, ci in euro, franci elvetieni sau yeni japonezi. Adica, populatia si-a asumat un risc valutar semnificativ, asta mai ales in contextul dezechilibrelor din acest stat.

 

Deprecierea monedei scumpeste creditele ipotecare

 

Riscul valutar poate afecta cei mai multi clienti ai creditelor ipotecare. Spre exemplu, in Ungaria, aproape 96% din soldul creditelor ipotecare este acordat in euro sau franci elvetieni. Similar, in tara noastra, numai 13% din creditele ipotecare si imobiliare sunt acordate in lei. Iar in cazul celor mai multe finantari in valuta, clientii nu sunt protejati impotriva riscului valutar.

 

Adica, persoanele care solicita un credit in franci elvetieni, pentru a beneficia de o dobanda mai mica, nu castiga veniturile, de obicei, in aceeasi valuta, ci in moneda locala. Iar in cazul unei majorari a cursului de schimb, ratele cresc direct proportional.

 

Spre exemplu, de la sfarsitul lunii iulie si pana la sfarsitul lui august, forintul maghiar s-a depreciat cu aproape sase procente, in timp ce zlotul polonez a pierdut putin peste doua procente, iar leul romanesc s-a depreciat cu aproximativ trei procente.

 

Pentru comparatie, o parte din clientii creditelor ipotecare din statele Europei de Vest au inceput sa inregistreze restante ca urmare a faptului ca Banca Centrala Europeana a majorat, pe parcursul a circa doi ani, rata dobanzii-cheie de la 2% la 4%.

 

Statistici lipsite de transparenta

 

Pe langa riscurile asociate creditelor ipotecare din Europa Centrala si de Est, finantari care au generat, in mare parte, scumpirea activelor imobiliare, piata de real-estate se confrunta si cu o lipsa de transparenta. Astfel, singurele date disponibile despre evolutia preturilor din sectorul imobiliar sunt oferite ori de intermediarii din aceasta piata, ori de dezvoltatori.

 

Spre exemplu, in Ungaria, numarul locuintelor noi ce nu au fost vandute a crescut semnificativ. Insa unii dezvoltatori argumenteaza faptul ca cifrele sunt distorsionate, din cauza faptului ca includ si proiectele ce nu au fost inca finalizate.

 

Totodata, in Bulgaria, ritmurile de crestere a preturilor la locuinte sunt diferite de la o agentie la alta. Iar gradul scazut de siguranta al datelor ce caracterizeaza piata imobiliara din Europa Centrala si de Est a fost subliniat inca de anul trecut de Asociatia managerilor de investitii din Irlanda.

 

Si in tara noastra, reprezentantii pietei de real-estate au inceput sa se gandeasca si la posibile corectii ale preturilor activelor imobiliare, asta dupa ce anuntau cresteri pentru urmatorii cinci ani.

 

Si Banca Nationala a atras atentia ca firmele cu pondere mare si in crestere a activelor imobiliare si care au expunere externa semnificativa pot genera evolutii adverse pe piata imobiliara, in ipoteza retragerii finantarii pe termen scurt sau a unor socuri pe cursul de schimb.

 

Indicatori care pot semnala o crestere speculativa a preturilor din sectorul imobiliar

 

Analistii Royal Bank of Scotland au construit o lista de criterii ce pot semnala cresterea speculativa a preturilor din sectorul imobiliar. Pe langa o serie de indicatori macroeconomici, poate fi urmarita si atractivitatea pietei, atat pentru populatie, cat si pentru companii.

 

Astfel, o perioada indelungata de dezvoltare economica, alaturi de scaderea inflatiei si a dobanzilor percepute pentru imprumuturile ipotecare conduc la un ritm de crestere alert al finantarilor pentru locuinte. In plus, asteptarile legate de o majorare sustinuta a preturilor activelor imobiliare atrag noi investitori. Iar tendinta poate fi observata in aproape toate statele Europei Centrale si de Est.

 

Acestea reprezinta o parte dintre motivele pentru care analistii straini considera ca statele din aceasta regiune, in special cele din est, risca sa inregistreze o corectie brutala nu numai in piata imobiliara, ci la toate categoriile de active.

 

Sursa: Adevarul