De ce nu se construiesc locuinte pentru inchiriere in Romania

 

Romania se plaseaza pe primele locuri in Europa dupa numarul de locuinte proprietate privata, cu o pondere de peste 90% in fondul locativ al tarii. Ansamblurile rezidentiale dedicate exclusiv inchirierii sunt o raritate, pentru ca randamentele oferite de o asemenea investitie nu sunt destul de atractive.

 

Circa 1,6 milioane de locuinte din Romania sunt inchiriate, adica un procentaj de 20% din intregul fond locativ al tarii. Datele statistice oficiale releva insa ca doar 4%-7% din total sunt inchiriate, diferenta fiind pusa pe seama imensei evaziuni fiscale cu care se confrunta acest sector. De remarcat ca majoritatea covarsitoare a locuintelor inchiriate provin din fondul locativ vechi, pentru ca in Romania nu au fost dezvoltate decat un numar nesemnificativ de proiecte rezidentiale dedicate inchirierii. Dezvoltatorii imobiliari pun aceasta situatie pe seama randamentelor slabe oferite de o asemenea investitie.

 

„Dintr-o astfel de investitie iti recuperezi banii in 18-20 de ani, deoarece chiriile sunt mici. De vreme ce 8-10 ani de acum incolo piata imobiliara va fi neatractiva pentru investitori, nu are sens sa bagi bani in asemenea proiecte. Daca la noi se plateste pe un pat 75 de euro, in tarile vestice vorbim de 300 de euro, adica de peste trei ori mai mult. Ar fi suficient sa avem o chirie de trei ori mai mare pentru ca perioada de recuperare a investitiei sa se reduca la sapte ani, exceptional de buna pentru imobiliare“, explica omul de afaceri Liviu Tudor, presedintele Patronatului Proprietarilor de Cladiri din Romania (RABO) si printre putinii investitori care au dezvoltat proiecte dedicate exclusiv inchirierii.

 

El a gandit ansamblul rezidential West Gate Studios din Militari, care cuprinde 650 de camere, ca pe un produs derivat al complexului de birouri pe care l-a dezvoltat in acelasi perimetru. Aceasta este singura varianta pe care Liviu Tudor o gaseste viabila pentru a sustine financiar o astfel de afacere. „La noi s-a justificat aceasta investitie in contextul unui mix de cladiri, un orasel. Complexul este dedicat tinerilor la inceput de cariera. El poate veni ca o ancora sau ca produs derivat unui proiect integrat. Comparativ cu o cladire comerciala, de birouri sau un spatiu logistic, chiria pentru apartamente este mica. De aceea nu avem apartamente de inchiriat“, mai spune Tudor.

 

Un exemplu in plus sunt proiectele rezidentiale de lux, dezvoltate in zona Nordului-Herastrau, care inainte de criza se inchiriau cu 2-3.000 de euro pe luna, iar acum, chiar daca s-au redus chiriile la jumatate, lipsa clientilor reprezinta o problema reala. Explicatia consta in faptul ca strainii care le inchiriau fie au plecat din Romania, fie nu mai primesc sporuri de la multinationalele pentru care lucreaza.

 

Randamente din chirie

 

Nu doar perioada mare de amortizare a investitiei impiedica dezvoltatorii sa mizeze pe locuinte de inchiriat. Costul de finantare pe care un dezvoltator imobiliar il are pentru a construi un ansamblu de locuinte este de circa 7%-8% pe an. In cazul unui apartament al carui cost de dezvoltare se ridica la 60.000 de euro, se poate obtine o chirie de circa 300 de euro/luna, ceea ce ofera un randament brut de 6%. Din acest procentaj, daca se scade si impozitul pe proprietate, care variaza intre 1% si 1,5%, investitorul ramane cu 4,5%-5% brut, fara a lua in considerare si alte costuri precum TVA, intretinerea imobilului sau ratele bancare. „Este o disproportie intre costuri si venituri. Daca nu am vorbi de un cost de dezvoltare de 60.000 de euro, ci de 30.000 de euro, randamentul s-ar dubla la 12%, iar investitorul ar ramane cu circa 10%, care este superior unui depozit bancar. Costurile de dezvoltare ar trebui sa fie mai mici, pentru a deveni rentabil sau chiriile ar trebui sa fie mai mari, insa realitatea demonstreaza ca acestea au scazut“, subliniaza Dan Ioan Popp, presedintele Impact Developer & Contractor.

 

Intrebarea care persista este cum de in alte tari exista totusi un portofoliu consistent de locuinte ce pot fi inchiriate? SUA este un exemplu in acest sens. Raspunsul vine tot de la dezvoltatori: in SUA se pot accesa credite pentru investitii cu dobanzi de 3%, iar costul de constructie este mult mai mic, pentru ca americanii nu cer locuinte din caramida sau BCA. In plus, chiriile sunt mult mai mari. In orasele medii din SUA gasesti cu greu chirii mai mici de 800 de euro/luna. Bineinteles ca si veniturile populatiei sunt altele. „Daca eu dau la banca 5% si nu pot obtine din inchiriere 8%, nu e rentabil. Stiu ca primariile din Bucuresti au cautat sa cumpere blocuri de apartamente de la dezvoltatori pentru a le inchiria, insa nu s-a ajuns la niciun acord. Sunt cladiri care stau goale in Ghencea. Piata ar exista, pentru ca in loc sa plateasca rate lunare, multi oameni ar prefera sa stea in chirie pe teremen lung“, spune Asher Lax, directorul de vanzari al Adama, dezvoltator cu un portofoliu de circa 600 de locuinte nevandute.

 

Cheia este tot la stat

 

Interventia statului pe aceasta piata pare a fi singura solutie in acest moment, de vreme ce costul dezvoltarii nu mai poate fi coborat foarte mult, iar chiriile nu pot fi crescute. Daca programul „Prima Casa“, de la care investitorii imobiliari se asteptau sa contribuie la relansarea industriei, s-a dovedit a fi mai mult un ajutor social, o masura care ar putea da intr-adevar un imbold constructiei de locuinte ar putea fi subsidiile pentru chirie.

 

„Daca s-ar asigura subsidii de 50 mil. euro pe an, ar rezulta ca 25.000 de familii ar putea fi subventionate cu circa 150 de euro/luna. Astfel ar aparea o cerere stabila de 25.000 de familii care nu vor mai vrea sa cumpere, ci sa locuiasca cu chirie. O piata mai largita ofera posibilitatea obtinerii unor credite mai avantajoase. Pozitia bancilor fata de acest domeniu s-ar putea indulci“, considera Dan Ioan Popp.

 

In conditiile in care din cele 60.000 de locuinte cate se construiesc in medie anual la nivel national, cele dezvoltate de companii private sunt de 15.000-20.000 de unitati, un portofoliu de 25.000 de apartamente in plus ar reprezenta un real ajutor pentru relansarea pietei. De unde ar putea scoate, insa, statul 50 mil. euro anual intr-o perioada in care bugetele de investitii sunt taiate la maximum? Investitorii s-au gandit si la acest aspect si sugereaza o „taxa pe parloaga“ aplicata proprietarilor. Mai exact, statul ar putea face rost de acesti bani prin impozitarea celor care au active imobiliare pe care nu le exploateaza, adica din taxarea proprietarilor care au case nelocuite.

 

Planul B

 

O improspatare a portofoliului de locuinte cu destinatie de inchiriere ar putea veni si pe filiera unitatilor locative executate silit de catre banci sau chiar de la dezvoltatorii cu un numar mare de apartamente nevandute.

„Bancile care au portofolii executate pot proceda la inchirierea acestora prin trecerea proprietatilor pe un vehicul special care sa se ocupe de administrarea lor. In acest caz, bancile care nu vor sa vanda acum, din cauza preturilor scazute, pot inchiria. Aici totul depinde de cat de presata este banca in a valorifica aceste bunuri“, mentioneaza presedintele Impact.

 

De cealalta parte, dezvoltatorii au, numai la nivelul Capitalei, peste 4.000 de apartamente goale, in ansambluri cu mai mult de 200 de unitati. Punerea acestora pe piata inchirierilor, pana ce se dezmortesc vanzarile, ar putea fi o varianta demna de luat in seamna, insa nu multi o considera oportuna.

„O solutie pentru dezvoltatorii care au multe apartamente goale este sa inchirieze pana ce piata isi mai revine. Noi procedam asa la Bacau. Acolo se vinde mai greu si avem inchiriate 20 de apartamente, insa mai avem de vandut peste 100 de unitati. Inchiriem doua camere cu 200 de euro, cu TVA inclus. Am ales varianta aceasta pentru ca macar se plateste o intretinere din acesti bani, insa aceste apartamente trebuie renovate pentru a le vinde“, explica Asher Lax. Blocarea la vanzare a unui pachet de locuinte nu este privita cu interes de catre majoritatea dezvoltatorilor, care prefera sa lase apartamentele nelocuite.

Un lucru este cert: noile conditii de piata impun o mobilitate a fortei de munca ce atrage dupa sine o crestere a nevoii de spatii locative pentru inchiriere. Sectorul rezidential nu se va putea relansa fara a se pune un accent mai mare pe aceasta componenta.

 

4.000 de apartamente noi din Bucuresti stau goale, pentru ca dezvoltatorii nu sunt atrasi de varianta inchirierii

 

1,6 mil. de locuinte din Romania sunt inchiriate, adica un procentaj de 20% din intregul fond locativ al tarii

 

„De vreme ce 8-10 ani de acum incolo piata imobiliara va fi neatractiva pentru investitori, nu are sens sa bagi bani in asemenea proiecte”.

Liviu Tudor, presedinte RABO

 

„O solutie pentru dezvoltatorii care au multe apartamente goale este sa inchirieze pana ce piata isi mai revine.”

Asher Lax, director vanzari, Adama

 

Sursa: Capital.ro