De doi bani speranta - 22 Aprilie 2009

Tot mai des auzim de la reprezentanti ai pietei de real estate, dar si de la nefericiti investitori captivi, blocati pe diverse categorii de active imobiliare, pronosticuri despre o relansare a acestui sector intr-un viitor predictibil, precum si despre o iminenta atingere a unui prag minimal la nivelul preturilor. Daca ar fi sa ne luam dupa acestia, cotatiile nu mai pot scadea prea mult comparativ cu actualele paliere, iar undeva prin 2010-2011 ar trebui deja sa consemnam reluarea unui trend ascendent. In realitate, aceste asertiuni nu au niciun fel de baze, dupa cum nu avea vreun sens perspectiva prezentata pana nu demult potrivit careia majorarile de preturi din imobiliarul romanesc erau sustenabile pentru viitorii 20 de ani.

Nu numai ca suntem inca departe de bottom, dar orice speranta legata de viitoare cresteri de preturi ramane doar atat: o speranta. O speranta nerealista. Construit pe iluzii, acest urias balon de sapun din real estate abia si-a inceput procesul de dezumflare. Este deci prematur sa vorbim de o reintoarcere la situatia incredibila pe care am traversat-o in anii din urma.

Pentru a asista la o noua perioada de boom la nivelul preturilor ar trebui intrunite - inainte de toate - trei conditii: incetarea factorilor de presiune pentru continuarea tendintei descendente, atingerea unor praguri de unde datele fundamentale sa dea sens unui parcurs pozitiv si un flux constant de bani catre acest sector fara de care nu se poate contura un trend ascendent solid. Chiar si la o observatie superficiala, se vede cat se poate de clar ca niciunul dintre factorii sus-amintiti nu este indeplinit.

Toti vectorii care determina mentinerea unei presiuni constante la vanzare sunt in picioare. Scadentele la credite ale developerilor, nevoia de lichiditati a investitorilor, iesirile capitalului speculativ, perspectiva reala a unei viitoare etape a executarilor silite reprezinta realitati de netagaduit. Adaugam la acestea reticenta sectorului bancar fata de tot ce inseamna activ imobiliar, deteriorarea climatului economic, scaderile in termeni reali ale veniturilor populatiei, nu in ultimul rand, schimbarea perceptiei generale a consumatorilor.

Pe de alta parte, in niciun fel, datele fundamentale nu sustin actualele cotatii de piata care raman aberante in pofida scaderilor accentuate din ultima jumatate de an. Raportate la salariul mediu, la PIB-ul per capita, la randamentul chiriilor, acestea sunt inca ingrozitor supraevaluate. Perspectiva unei crize economice de durata ar putea conduce la o deteriorare suplimentara a acestor indicatori, astfel incat motivele pentru noi si noi scaderi sa se adune in anii urmatori.

Finalmente, pentru ca preturile sa-si reia cresterea nu trebuie sa eliminam din discutie fluxul banilor. Daca ne gandim ca ceea ce s-a intamplat in anii 2005-2008 in piata imobiliara a fost si in contextul unei perioade de exces de lichiditate pe plan international, ne putem da seama ca o revenire la situatia de atunci este practic imposibila pe un orizont de timp cat de cat perceptibil. Deocamdata vedem iesiri de capital de pe segmentul de real estate, astfel incat este cu totul de neinteles sa cautam sursele ce ar putea ridica piata imobiliara spre noi culmi. Adevarul este ca in momentul de fata cererea lipseste.

Este o axioma pentru pietele financiare ca atunci cand preturile cresc acest lucru nu se intampla pentru ca sunt multi cumparatori. Acestia sunt tot timpul. Diferenta este aceea ca vanzatorii sunt tot mai putini dispusi sa accepte cu usurinta tranzactiile si nu pot fi gasiti decat pe paliere de pret tot mai ridicate. A fost cazul si in piata imobiliara locala, cand proprietarii tineau de pret, considerand ca stau pe o avere incomensurabila. La fel, o piata nu scade pentru ca sunt prea multi vanzatori. Acestia sunt tot timpul. Deprecierile sunt determinate de cererea firava care asteapta totdeauna preturi de discount.

Revenind la piata imobiliara din Romania, este evident ca aceasta nu se va opri din picaj atat timp cat cumparatorii nu apar la orizont. Ca cererea solvabila este absenta pe actualele paliere de preturi este un lucru evident. In aceste conditii ne apare clar ca piata se afla departe de bottom. Cu atat mai mult, nu putem intrezari fluxurile constante de capital ce ar fi in masura sa contureze un nou trend ascendent de anvergura. Grija ca ar trebui sa ne grabim cu achizitiile pentru ca ne vom trezi cu noi scumpiri este ultima pe care trebuie sa ne-o facem in momentele acestea atunci cand vorbim de piata rezidentiala.

 

Sursa: Curierul National