Din vara, metrul patrat construit va avea un pret oficial - 09 martie 2010

Piata imobiliara va mai face un pas spre transparenta in luna iunie, cand va fi lansat, dupa un an de amanare, indicele oficial al preturilor locuintelor din Romania.

 

Valoarea la care se vand casele si apartamentele autohtone va fi aflata la inceputul acestei veri, cand ar urma sa fie dat publicitatii primul indice al pietei imobiliare, realizat de Institutul National de Statistica in colaborare cu Uniunea Notarilor si BNR. Spre deosebire de indicatorii deja existenti in domeniu, acesta va lua in calcul nu preturile solicitate de proprietari, ci pe cele de tranzactionare inregistrate la notar, si va fi realizat la nivel national (luand in calcul inclusiv orase medii si mici si mediul rural).

 

„Indicele va fi important si pentru Banca Nationala. Deocamdata, piata imobiliara nu este luata in calcul la stabilirea ratei inflatiei. In viitor, acest lucru s-ar putea schimba“, explica Adrian Vasilescu, consilier al guvernatorului BNR.

 

Exista si rezerve fata de noul indicator. „Va fi un lucru benefic pentru noi, totusi nu se poate trece cu vederea ca exista riscul ca datele colectate de la vanzatori si cumparatori sa nu fie reale. Se stie ca acestia au uneori tendinta de a scadea pretul declarat, pentru a reduce taxele platite“, spune Nicolae Popa, directorul general al Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania. Voci din randul agentilor imobiliari se tem ca, daca nu va fi corect realizat, indicele INS ar putea provoca distorsionarea preturilor, intr-un sens sau in celalalt.

 

Indicii BREI (realizat de Colliers pentru Bucuresti) si imobiliare.ro (la nivel national) au ajuns la valori similare la inceputul acestui an. Se va situa indicele lansat in curand de INS mai sus sau mai jos de acestia?

 

 Primul indice imobiliar oficial ar putea fi publicat in luna iunie. Intrebarea de pe buzele tuturor celor din industria imobiliara este daca va reusi acesta sa reflecte fidel realitatea de pe piata imobiliara sau va provoca distorsiuni ale preturilor.

 

Vrei sa-ti cumperi un apartament, dar, desi ai stat de vorba cu numerosi agenti imobiliari, prieteni, colegi ori vecini si ai citit sute de anunturi, nu-ti dai seama cam care ar fi pretul corect. „Vanzatorii cer mai mult, unii ca sa aiba o baza de negociere, altii pentru ca traiesc inca in anii 2007-2008. Pe de alta parte, unii din cei ce si-au cumparat recent locuinte au tendinta de a rotunji in jos suma pe care au platit-o, astfel incat nu mai intelegi nimic“, spune clujeanul Alexandru Pop, care cauta, de mai bine de o luna, un apartament cu doua camere in orasul de sub Feleac.

 

Apoi, mai arata tanarul, pe langa diferentele mai mult sau mai putin subtile legate de distanta fata de centru ori de mijloacele de transport in comun, starea blocului ori spatiile verzi din zona, exista discrepante, uneori mari, in ceea ce priveste dimensiunile apartamentelor. „La noi de-abia acum incepe sa se tina seama mai mult de asta. Am gasit, la acelasi pret, un apartament cu 38 de metri patrati utili, dar si un altul cu 50 de metri patrati utili. Aparent, sunt tot doua camere, dar prima locuinta era, de fapt, mult mai scumpa decat cea de-a doua“, explica acesta.

 

Institutul National de Statistica (INS) promite, de cativa ani, sa vina in sprijinul pietei imobiliare cu un indice al preturilor din domeniu. Iar acum sarcina sa pare a se apropia de sfarsit, fiind mari sanse ca, in iunie, sa fie dat publicitatii nivelul respectivului indicator pentru trimestrul I 2010. „Pe parcursul lui 2009, s-a desfasurat colectarea preturilor imobilelor tranzactionate si inregistrate de birourile notariale prin contractele de vanzare-cumparare pe intreg teritoriul tarii. Informatiile colectate se refera atat la pret, cat si la o serie de caracteristici fizice (tipul locuintei, suprafata utila/construita, anul constructiei etc.) si calitative ale imobilelor (confort, stare de intretinere, surse de incalzire, materiale de constructie, calitatea vecinatatilor etc.)“, afirma Cristina Mali, director in cadrul Directiei de Statistica a Preturilor din INS.

 

Pentru inceput, indicii vor fi calculati la nivel national, pe tipuri de imobile, si vor avea periodicitate trimestriala. Pe masura ce vor exista serii mai lungi de date, urmeaza sa fie dezvoltate si statistici la nivel regional sau pe medii (urban vs rural). Cat despre metodele de calcul, la inceput vor fi utilizate cea a stratificarii si cea hedonica (cititi in ce constau aceste metode pe www.capital.ro). „In functie de rezultatele obtinute prin fiecare metoda, impreuna cu partenerii de colaborare (Uniunea Nationala a Notarilor si BNR), o vom alege pe cea relevanta din punct de vedere statistic“, precizeaza Cristina Mali.

 

Exista si o problema tehnica: cum 2009 s-a caracterizat printr-o scadere a numarului de tranzactii imobiliare, ca efect al crizei, se pune intrebarea daca este suficient si relevant ca an de baza pentru calculul indicelui.

 

Plusuri si minusuri

 

Pe piata exista deja doi indici imobiliari, Bucharest Real Estate Index (BREI, realizat de Colliers si divizat in BREI-V, care reflecta preturile apartamentelor vechi, si BREI-N, care se raporteaza la apartamentele noi), si imobiliare.ro, realizat pe baza anunturilor postate pe site-ul omonim. Insa la adresa celor doi indicatori au fost lansate, de-a lungul timpului, critici legate de independenta lor fata de interesele de pe piata imobiliara si de faptul ca reflecta preturile cerute de vanzatori, si nu pe cele reale, de tranzactionare.

 

„Indicele INS va veni foarte bine in completarea celui lansat de noi, ducand, in primul rand, la o transparentizare a marjei de negociere la care sunt dispusi proprietarii“, crede Daniel Crainic, marketing manager al imobiliare.ro. Acesta considera ca noul produs va putea oferi informatii interesante privind evolutia viitoare a pietei, dar spune ca are, totusi, rezerve in ceea ce priveste exactitatea datelor ce vor fi procesate de Statistica: „La notar, oamenii ori declara un pret mai mic decat cel real, pentru ca se feresc de taxe, ori unul mai mare, pentru a obtine un credit mai consistent.“

 

Un alt neajuns al initiativei INS ar putea fi intarzierea cu care vor fi date publicitatii datele si faptul ca va fi actualizat trimestrial. In Ungaria, de exemplu, exista un decalaj de trei trimestre. In Romania, acesta ar urma sa fie de doua-trei luni, potrivit datelor oferite de Institutul de Statistica. „Daca va fi dat publicitatii cu intarziere fata de perioada la care se refera si nu va fi actualizat des, ar putea bulversa piata“, este de parere Ionut Butoi, secretarul general al Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare (UNAI). El crede, de asemenea, ca daca datele utilizate sau metodele de calcul nu vor fi corecte, se va ajunge, de asemenea, la distorsiuni pe piata. „In orice caz, daca in momentul publicarii indicele se va dovedi a fi diferit semnificativ de preturile vehiculate pe piata, acestea vor suferi, cel mai probabil, o corectie“, adauga oficialul UNAI.

 

Bancile, in alerta

 

Nu doar piata imobiliara va fi influentata de indicele INS. Si sistemul bancar este interesat de rezultatele pe care le vor obtine statisticienii. In functie de acestea, ar putea fi modificate grilele de evaluare a proprietatilor luate in calcul pentru creditele ipotecare noi, dar si modul in care sunt raportate garantiile imobiliare deja existente in portofoliu. „Banca Nationala este interesata de indice, deoarece una dintre principalele noastre preocupari este inflatia. Deocamdata, piata imobiliara nu face parte din cosul de consum si, ca atare, nu este luata in calcul la stabilirea ratei inflatiei. Insa, pe viitor, acest lucru ar putea fi corectat“, spune, pentru Capital, consilierul guvernatorului BNR, Adrian Vasilescu.

 

Notarii privesc cu ochi buni elaborarea indicelui. „Vom scapa de elaborarea ghidurilor de pret pe care le realizam anual la solicitarea Fiscului. Si vom scapa si de acuzatiile ca refuzam sa adaptam grilele utilizate la realitatile din piata“, declara Nicolae Popa, directorul general al Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania (UNNPR). El a precizat ca UNNPR a atras atentia INS ca este posibil ca preturile declarate de participantii la tranzactie sa nu fie cele reale. „Cel mai probabil, statisticienii vor utiliza o anumita metoda de corectie“, spune Popa. Sunt si membri ai breslei care nu sunt tocmai multumiti de cresterea birocratiei. „E o sarcina in plus pentru noi, ca de obicei neremunerata. Speram ca, totusi, beneficiile aduse de acest indice vor fi sesizabile si in activitatea noastra“, declara un notar din Capitala.

 

Ce mai ramane dupa lansarea efectiva a noului indicator este ca oamenii sa invete sa se raporteze mai degraba la suprafetele construite si/sau utile ale locuintei decat strict la numarul de camere, alte criterii (zona, starea si vechimea constructiei etc.) ramanand, desigur, valabile. Asta va duce, cred expertii, la o configurare mult mai rationala a preturilor din domeniu si la posibilitatea realizarii unor comparatii mult mai realiste intre orase, cartiere si, de ce nu, intre apartamentele vechi si cele noi.

 

Piata imobiliara nu face parte din cosul de consum si, ca atare, nu este luata in calcul la stabilirea ratei inflatiei. Pe viitor, insa, acest lucru ar putea fi corectat.

Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR

 

27% Cu atat a scazut numarul tranzactiilor imobiliare inregistrate la nivel national in 2009, comparativ cu 2008. Caderea a avut ca motiv principal criza

 

Scadere

Daca la inceputul lui 2008 proprietarii de apartamente din Capitala solicitau, potrivit indicilor imobiliare.ro si BREI V (apartamente vechi) peste 2.000 de euro pe metrul patrat, doi ani mai tarziu preturile au coborat la jumatate.

 

BREI

Lansat in 2008 de Colliers Bucharest Real Estate, Index ia in calcul pretul solicitat pe mp construit in blocurile din Capitala

 

 

 

Pietele, sub lupa

 

Daca unele state au deja experienta de trei-patru decenii in realizarea unor indicatori ai pretului mediu al locuintelor, altele, la fel ca Romania, de-abia isi fac intrarea cu timiditate in aceasta categorie. Campioni par a fi britanicii, care, pentru a vedea modul in care evolueaza preturile de pe piata imobiliara, au la dispozitie opt indici prestigiosi. Cel mai vechi dintre acestia dateaza din 1973.

 

SUA

Trei surse de incredere

HPI, indexul trimestrial realizat de Federal Housing Finance Agency, reflecta, din 1975, schimbarile de pret pentru casele unifamiliale ipotecate. S&P/Case-Shiller este un indice lunar care ia in calcul si factori calitativi privind proprietatile tranzactionate. IAS360 reflecta preturile din 360 de districte ale SUA.

 

Cehia

Experienta de doua decenii

Biroul Statistic din Praga realizeaza, inca din 1991, un indice al preturilor din imobiliare, la nivel national si regional, care este publicat in raportul de stabilitate financiara al Bancii Nationale. Potrivit acestor date, in 2008, un metru patrat construit in apartamentele din Cehia costa circa 1.000 de euro.

 

Cipru

Fruntasi printre codasi

In insula s-a lansat de-abia in urma cu cateva saptamani un indice al pietei imobiliare cu sanse de a fi unanim acceptat. Realizat de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), el indica faptul ca, la inceputul lui 2010, pretul mediu al apartamentelor din Cipru era de 1.865 de euro pe mp construit.

 

Hong Kong

Un indice didactic

In regiune sunt doua surse principale privind preturile medii din imobiliare: RVD (Ratings and Valuation Department) si, ceva mai noua in domeniu, HKU (Universitatea HK). Al doilea indicator pare a fi ceva mai de incredere, caci ia in calcul datele privind tranzactiile inregistrate la departamentul de carte funciara.

 

Ungaria

Trei trimestre intarziere

Exista trei indicatori, primii doi doar pentru Budapesta. FHB a fost recent introdus de banca ipotecara cu acelasi nume, Origo este bazat pe preturile listate pe site-ul de mica publicitate omonim, iar HCSO este al institutului national de statistica si este dat publicitatii cu un decalaj de circa noua luni.

 

Marea Britanie

Avalansa de evaluari

Opt indici, realizati de institute stiintifice, institutii financiare sau site-uri web, diseca realitatea imobiliara din Regatul Unit. Cele mai de incredere par a fi HM Land Registry (realizat de Calnea Analytics pe baza cartii funciare) si DCLG (realizat de Departamentul Comunitati si Guvernare Locala).

 

Dubai

Nicio sursa independenta

Una dintre cele mai fierbinti piete imobiliare la nivel mondial (cel putin pana in 2008) este tinuta sub observatie de mai multe institutii particulare. Unul dintre indicatorii preturilor la locuinte este administrat de Colliers, care desfasoara o activitate similara si la Bucuresti.

 

Sursa: Capital