Duplex imobiliar

Apartamentele cu patru camere dispar din ofertele dezvoltatorilor care tintesc clasa de mijloc. Se cauta apartamente mici si ieftine. Pentru un pret mai mic se asteapta ca in doi-trei ani sa revina in actualitate prefabricatele din beton.

Preferintele cumparatorilor de locuinte noi incep sa se cristalizeze, iar dezvoltatorii isi adapteaza oferta la cerere. Cuvintul de ordine nu este „confort“, ci utilitate. Suprafetele sint calculate in functie de necesitati pentru ca locuintele din noile proiecte sa concureze la pret cu cele din blocurile vechi. Mai mult, frica de cutremur nu pare sa fie reala in Romania, din moment ce numarul proiectelor care includ blocuri-turn creste. Si amintirile legate de regimul comunist s-au sters. Blocurile „la minut“, construite din prefabricate de beton, vor reprezenta oferta pentru clasa de mijloc dupa ce din partea publicului-tinta actual, middle class superior, cererea se va epuiza in mare parte.

Chiar daca visul oricarui roman este un apartament cu scara interioara, in realitate, cei mai multi dintre cei care achizitioneaza locuinte in noile ansambluri rezidentiale opteaza pentru garsoniere. „In ceea ce priveste tipul de apartament cel mai solicitat, cistigator detasat este garsoniera cu o suprafata de circa 40 de metri patrati. Se cauta un pret cit mai mic, iar finisajele nu fac diferenta la garsoniere“, spune Sorin Lacusta, director proiecte rezidentiale la compania Regatta. Pretul sau posibilitatea de a obtine un profit ulterior este principalul motiv pentru care cei care achizitioneaza astfel de locuinte opteaza pentru o asemenea varianta. „In multe proiecte, primele si cele mai multe unitati vindute au fost garsonierele. Aceasta se datoreaza atit pretului mic pe unitate, suprafetei mici a locuintei, dar si faptului ca studiourile sint usor de inchiriat sau de vindut. Pe de alta parte, si pentru apartamentele de doua si de trei camere a fost cerere foarte mare. De exemplu, in Rose Garden, 90% dintre apartamentele de trei camere din faza I a proiectului au fost vindute“, spune Ilinca Paun, Residential Department Manager la compania Colliers. Si apartamentele ceva mai mari sint la mare pret in noile cartiere ale Capitalei, iar unii considera ca sint chiar mai populare decit garsonierele. „In prezent, cele mai vandabile apartamente sint cele cu doua sau cu trei camere, cu suprafete cuprinse intre 45 si 60 de metri patrati pentru doua camere si de 60-100 de metri patrati la trei camere, pozitionate in zone cu acces facil catre mijloacele de transport in comun. Acest tip de apartamente corespunde nevoilor actuale si puterii de cumparare ale majoritatii clientilor nostri. Preturile acestor apartamente variaza intre 850 si 1. 000 de euro/mp pentru proiectele rezidentiale situate in cartiere si 1400-1.600 de euro/mp pentru zonele centrale, unde se dezvolta cu precadere proiecte destinate clasei medii plus“, considera Irina Petrescu, director departament rezidential la compania Esop.

Specialistii care activeaza pe acest segment al pietei rezidentiale considera ca preturile locuintelor din blocurile noi nu au cum sa scada. Pentru anii urmatori se asteapta o crestere a acestora. „Ne asteptam ca preturile apartamentelor sa creasca cu 15-20% pe an in urmatorii doi-trei ani. Proiectele de buna calitate se vor bucura de o crestere mai mare, in timp ce altele, cum ar fi cele din zone neatractive, au toate sansele sa mentina preturile initiale“, spune Ilinca Paun. Totusi, conform acestora, cererea nu este singurul factor care va genera o scumpire a acestor locuinte. „La fel ca si in anii precedenti, preturile vor creste. Reglementarea BNR de a exclude obligativitatea de a plati un avans de 25% pentru obtinerea unui credit imobiliar sau ipotecar va genera o presiune suplimentara, ceea ce va conduce la o crestere“, afirma Razvan Stroescu, Manager Residential Brokerage la compania Coldwell Bankers.

Primul efect

Developerii incep deja sa isi ajusteze oferta la ceea se cere pe piata. Primul efect este oferta redusa de apartamente cu patru camere. De exemplu, majoritatea proiectelor promovate la editia din acest an a tirgului imobiliar Real Bucharest includeau doar apartamente de doua sau de trei camere si garsoniere. Pentru cererile care vizeaza patru camere, singurele posibilitati sint ansamblurile de vile sau ansamblurile destinate segmentului de lux care isi permite sa achizitioneze locuinte cu suprafete mai mari. „Apartamentele cu patru camere sint mai putin cautate si ca atare mai dificil de vindut. Spre a preintimpina aceste dificultati, dezvoltatorii prefera sa investeasca in proiecte care sa raspunda perfect nevoilor existente pe piata la un moment dat“, afirma Irina Petrescu. „Cererea este mai mica pentru apartamentele de patru camere in mod special din cauza bugetului de achizitie mai ridicat“, spune Sorin Lacusta.

Blocurile destinate clasei medii nu vor aduce apartamente cu suprafete generoase. Mai mult, la acest capitol se va inregistra un regres. Cauze: veniturile publicului-tinta, dar si preconizatele scumpiri ale utilitatilor. „Suprafetele apartamentelor vor inregistra o scadere, bineinteles cu o anumita limita, din cauza bugetului cumparatorilor si a costurilor de intretinere lunara, unde se va inregistra o crestere“, afirma Sorin Lacusta. Suprafata apartamentelor noi nu va fi mult mai mare decit cea a locuintelor din blocurile vechi. „In ceea ce priveste suprafata apartamentelor, este important de stabilit categoria in care se incadreaza, clasa sociala pe care o tintesc investitorii. De exemplu, noua oferta destinata clasei medii se va stabiliza in intervale similare apartamentelor vechi, in timp ce apartamentele de lux vor avea suprafete variabile, in functie de conceptul proiectului si de tipul apartamentului, cum ar fi penthouse“, considera Ilinca Paun. „Diferenta dintre apartamentul nou si cel vechi nu va fi facuta de suprafata, care nu difera foarte mult, ci de gradul de siguranta, de calitatea finisajelor si de partitionarea eficienta a spatiului“, spune Irina Petrescu.

Scumpirea terenurilor va determina si o crestere a apetitului investitorilor pentru blocurile cu regim mare de inaltime, in cazul ofertelor pentru clasa de mijloc. Cele cu patru etaje se vor ridica doar in localitatile din apropierea Bucurestiului sau in provincie. „Pentru a se evita o densitate mare a cladirilor in detrimentul spatiilor verzi, dar si din cauza costurilor terenului, tendinta va fi de dezvoltare pe verticala, cu cladiri cu un numar mai mare de etaje“, spune Ilinca Paun. „Categoric se va opta pentru mai multe niveluri, chiar daca acum nu sint agreate, dar pretul ii va impinge pe dezvoltatori sa construiasca pe verticala“, considera si Sorin Lacusta. De asemenea, vor creste si sumele investite intr-un proiect rezidential. „Deja exista proiecte de mari dimensiuni pe segmentul clasei de mijloc, ce propun constructia a peste 2.000 de unitati cu valori ale investitiei intre 100.000.000 si 200.000.000 de euro, insa numarul lor este redus. Chiar incepind cu anul acesta vor aparea proiecte mari in zone ca Pipera-Voluntari sau pe locul fostelor fabrici din Bucuresti“, mai spune specialista Colliers. „In urmatorii doi sau trei ani vom avea proiecte de sute de milioane destinate clasei medii“, spune Razvan Stroescu.

Zonele semicentrale vor fi greu de abordat pentru dezvoltatorii care se vor adresa clasei de mijloc. Astfel, acestia se vor reorienta catre cartiere marginase. „In conditiile in care cererea va ramine in continuare ridicata din cauza insuficientei produsului final, dar si din cauza inexistentei suprafetelor de terenuri in zonele centrale, piata rezidentiala isi va continua expansiunea catre zone considerate in trecut ca fiind neatractive, cum ar fi Bucurestii Noi, Chitila, Odai, Gara Obor, Salajan, Rahova si chiar Ferentari. Un numar mare de proiecte vor aparea in vestul Capitalei, unde cererea este extrem de mare, insa oferta noua este zero“, spune Ilinca Paun. Pentru a scoate apartamente cu un pret mai mic, dezvoltatorii vor apela si la alte materiale decit clasicele zidarie si beton. „Deocamdata, inca mai este loc pe segmentul mediu-superior. In doi sau trei ani insa, cred ca se va opta pentru noi tehnologii pentru oferta destinata clasei medii. Cred ca vor fi blocuri construite cu prefabricate din beton“, spune Razvan Stroescu.
Bani de la banca

La inceputul anului 2006 exista o singura metoda de plata in cazul achizitionarii unui apartament, care includea un avans de 20-30%, urmat de plata unor rate in timpul executarii lucrarii, de 50-70%, iar la livrare restul de 10-20%. „Din a doua jumatate a anului trecut, majoritatea proiectelor au inceput sa ofere metode mai bune de plata, incepind cu un avans de 20-25% platibil la semnarea antecontractului, iar restul de 75-80% la livrare, atunci cind cumparatorul ar putea obtine un credit ipotecar“, spune Ilinca Paun. Se asteapta noile masuri ale BNR pentru cresterea cererii.
Ce e clasa medie

Conform specialistilor, noile proiecte sint adresate in principal celor care au un venit lunar de 1.000-2.500 de euro. Clasa de mijloc careia i se adreseaza aceste proiecte este reprezentata de personalul cu pozitie de middle management din banci si din companii internationale. Media de virsta este de 30-35 de ani. Se asteapta ca, prin relaxarea conditiilor de creditare, cererea sa creasca, mai ales ca se va renunta la avans.
Pasii intocmirii documentatiei cadastrale

Reglementata prin Regulamentul privind continutul si modul de intocmire a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii in Cartea funciara, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 634/2006, procedura inscrierii in Cartea funciara a unui imobil presupune parcurgerea de catre proprietar a urmatorilor pasi. Primul este angajarea unei persoane fizice sau juridice autorizate, care va intocmi documentatia cadastrala. Lista persoanelor fizice sau juridice autorizate se gaseste afisata la sediile oficiilor de cadastru si publicitate imobiliara si pe site-ul www.ancpi.ro. Contractarea unei persoane autorizate se concretizeaza prin semnarea intre proprietar si persoana autorizata respectiva a unei conventii, din care un exemplar este parte integranta a documentatiei cadastrale ce se va intocmi. Urmeaza intocmirea de catre persoana fizica a partii tehnice a documentatiei, adica realizarea masuratorilor imobilului si completarea pieselor obligatorii ale dosarului cadastral in baza masuratorilor si a actelor de proprietate. Pe linga partea tehnica, in documentatie se vor depune cererea si declaratia proprietarului, prevazute de legislatia in vigoare, actele de proprietate in copie legalizata si certificatul fiscal valabil. Documentatiile se intocmesc intr-un dosar unic, ce include atit partea tehnica necesara receptiei cadastrale, cit si actele juridice necesare inscrierii in Cartea funciara. Dupa aceasta se va efectua depunerea documentatiei la registratura oficiilor teritoriale/birourile de cadastru si publicitate imobiliara de catre proprietar sau de persoana autorizata in numele proprietarului. Se vor obtine numarul cadastral si inscrierea in Cartea funciara. Apoi urmeaza eliberarea, de la registratura oficiilor teritoriale/birourile de cadastru si publicitate imobiliara, catre proprietar, persoana autorizata in numele proprietarului sau o alta persoana imputernicita, a incheierii de inscriere in Cartea funciara, a extrasului de Carte funciara pentru informare si a planului de amplasament si de delimitare/releveu al imobilului. Pentru prima inscriere a imobilelor in Cartea funciara tarifele sint urmatoarele: 120 de lei (pentru un imobil teren, cu sau fara constructii) si 100 de lei (pentru un imobil apartament). Tariful cuprinde acordarea numarului cadastral si inscrierea in Cartea funciara a imobilului. — Victor Grigorescu, directorul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti
Proiectele mari apar in localitati mici

Investitii de sute de milioane de euro sint anuntate in localitati din judetul Ilfov.

Deja investitiile de anvergura incep sa apara. Astfel, primarul orasului Voluntari, Florin Pandele, spune ca in aceasta localitate vor fi investitii imobiliare de 3,5 miliarde de euro. Unul dintre proiecte apartine unei companii din Kazahstan si va cuprinde un centru comercial de tip mall, cu o suprafata de peste 100.000 de metri patrati si circa 3.000 de locuinte. Valoarea investitiei este estimata la 500 de milioane de euro. Proiectul va fi construit in apropierea pasajului Afumati, pe un teren de 15 hectare. Locuintele vor fi realizate in blocuri-turn cu 25-26 de etaje. Un alt proiect important din Voluntari apartine companiei Ibiza si va cuprinde 5.000 de locuinte, in valoare de circa 500 de milioane de euro. Complexul se va intinde pe un teren de 27 de hectare. Compania imobiliara spaniola Fadesa a anuntat ca a pregatit 1,05 miliarde de euro pentru construirea de locuinte in Romania. Cea mai mare parte a investitiei se va derula in apropierea Capitalei, in localitatea Stefanestii de Jos. Aici, pe o suprafata de peste 640.000 de metri patrati, se vor construi 12.000 de locuinte. Investitia totala pentru acest proiect se ridica la 850 de milioane de euro.

 

Sursa: Cotidianul