Evaluarea locuintei - o asigurare atat pentru banci, cat si pentru proprietari

Indiferent ca doriti sa luati un credit ipotecar pentru achizitionarea unei locuinte, sau orice alt tip de credit pentru care girati cu o casa, sau doriti sa o vindeti pe cea din proprietate, este necesare o evaluare de specialitate.

Aceasta se face dupa 3 metode principale. Prima dintre ele presupune compararea proprietatii dumneavoastra cu altele similare de pe piata.

Cea de a doua este legata de cost. Prin aceasta metoda se incearca estimarea diferentei pe care o percepe cumparatorul intre proprietatea imobiliara evaluata si o cladire nou construita. Se estimeaza costul de constructie al acelei case, din care se scade apoi deprecierea (uzura) proprietatii evaluate, estimata la data evaluarii. Fundamentul acestei metode este principiul substitutiei (nici un cumparator nu va plati mai mult pentru o proprietate imobiliara decat costul de a achizitiona imediat un teren si o cladire cu o utilitate si atractivitate similara). Metoda costului este importanta in estimarea valorii de piata a constructiilor noi sau relativ noi, deoarece in aceste cazuri costul si valoarea de piata sunt de obicei apropiate.

Si ultima metoda este cea conform careia se considera proprietatea o investitie generatoare de venituri. Proprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca investitii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a aduce profit este un element esential care influenteaza valoarea proprietatii.

Raportul de evaluare este intocmit de colaboratori externi, evaluatori agreati ai bancii, in cazul unui credit. Clientul primeste o lista de evaluatori agreati de catre banca, din care trebuie sa aleaga si sa contacteze un evaluator pentru evaluarea locuintei. Evaluatorul va realiza un raport de evaluare pe care-l va trimite bancii. Acesta va fi preluat de ofiterul de credit din sucursala unde s-a depus cererea de credit, pentru a fi adaugat la dosarul de credit al clientului.

Raportul de evaluare trebuie sa cuprinda descrierea cat mai completa a imobilului in cauza (sub aspect juridic, al proprietatii, aspect tehnic, etc), precum si modul in care s-a determinat valoarea de piata (metodele folosite si reconcilierea rezultatelor). Nu exista o suma maxima sau minima a imobilului pana la care poate ajunge evaluarea, ci se determina valoarea de piata a imobilului respectiv la data evaluarii.

Tariful de evaluare pentru un apartament la bloc costa in medie intre 80 si 100 de euro, iar pentru o locuita rezidentiala, respectiv o vila cu anexe, se platesc 250-300 de euro. Preturile sunt stabilite in functie de gradul de complexitate al evaluarii. Pentru un imobil de birouri sau alte proprietati cu destinatie de inchiriere, valoare proprietatii se va calcula in functie de veniturile obtinute din chirii.

Pentru efectuarea evaluarii, proprietarul trebuie sa prezinte titlul de proprietate asupra imobilului care face obiectul creditului, fisa cadastrala (cadastrul este registrul care contine totalitatea lucrarilor tehnice pentru identificarea, delimitarea, masurarea si reprezentarea grafica a suprafetelor imobilului in cauza), schita proprietatii, precum si alte informatii privind dotarile constructiei sau finisajele. De asemenea, este necesara intabularea pe numele vinzatorului actual (inscrierea definitiva a dreptului de proprietate in cartea funciara, registrul oficial in care se inventariaza toate bunurile materiale imobile si proprietatile de pamint individuale din cuprinsul unei regiuni, mentionindu-se numele proprietarului, suprafata imobilului/terenului si vecinatatile).

In cazul in care este vorba despre case sau vile, este nevoie si de cartea tehnica a constructiei.
O investitie inspirata poate creste pretul unui apartament cu mii de euro. Exista o serie de aspecte pe care un evaluator le ia in calcul la evaluarea unei locuinte: calitatea si starea constructiei, izolatia termica, finisajele si imbunatatirile interioare, dar si exterioare, existenta unui garaj sau a unui loc de parcare asigurat, si chiar costul lunar al intretinerii locuintei respective.

In plus, pentru a determina valoarea unei locuinte sint importante si zona, amplasamentul sau vecinatatile acesteia. Evaluatorul va urmari gradul de poluare in zona, nivelul de zgomot, infrastructura si accesul, distanta fata de scoli, parcuri, centre comerciale, statii ale mijloacelor de transport in comun etc. Raportul de evaluare este foarte important, in functie de acesta banca stabilind limita maxima a creditului care va fi acordat clientului.

Evaluarea locuintei este necesara si in cazul in care proprietarul doreste o asigurare completa. Valoarea de asigurare este insa diferita de valoarea de piata a imobilului, pentru ca ea va tine cont nu de pretul care poate fi obtinut prin vinzare, ci de costul constructiei (pentru a compensa eventualele daune), fara a lua in calcul terenul pe care este amplasat imobilul.