Imobiliarele. Cand urma nu scapa turma

Opinii - Adrian Panaite

 

"Urma scapa turma", spune un vechi proverb cu rezonante pastorale. Si sa nu credem ca este vorba doar de oi, caini, lupi si ciobani. Ridicata la nivel de proverb, aceasta zicala isi gaseste aplicabilitatea in viata de zi cu zi in cele mai multe domenii. Unde e o turma, sunt si pradatori, iar acest pericol poate fi evitat prin interpretarea urmelor. Asa e in salbaticie, asa e si in viata sociala. Urma scapa turma. Spiritul de turma, pornirile gregare bantuie cel mai adesea umanitatea, fie ca este vorba de ideologii, de curente artistice, de paradigme sociale sau de moda. Chiar si acolo unde rationamentul este singurul care ar trebui sa dicteze, spiritul de turma isi face cu usurinta loc.

 

Paradoxal, si in lumea financiara, care este legata in primul rand de cifre, de calculul rece, de evaluarea judicioasa, psihologia maselor precumpaneste in fata ratiunii. Odata ce avem un curent, un trend, o idee dominanta, o paradigma din care nu putem iesi, oamenii vor marsalui cu totii in acea directie. Si nu este vorba doar de cei mai putin pregatiti. Este si cazul specialistilor in domeniul financiar, care isi formuleaza judecatile in functie de interpretarile pe care marea majoritate o dau diverselor fenomene economice. Este ceea ce se cheama "sentimentul pietei", care de cele mai multe ori prevaleaza in dauna calculelor fundamentale. Caci da, piata e irationala si poate merge deseori, in mod aberant, dincolo de anumiti parametri macroeconomici. Lacomia si frica joaca un rol mult mai important in piete decat matematica stricta. Investitorii sofisticati, cunoscatori ai acestui aspect, cei ce manevreaza sume uriase de bani incurajeaza aceste excese, fie ca este vorba de un bubble sau de o prabusire abisala. Abia pe o uriasa panica vor interveni masiv la cumparare, dupa cum optimismul exagerat este folosit pentru a-si incepe vanzarile la preturi exorbitante. Fie ca este vorba de bursa, de tranzactiile valutare, de domeniul imobiliar sau de pietele de marfuri, povestea este aceeasi: eterna oscilatie a maselor intre lacomie si frica.

 

Cunoscatorii fenomenelor precursoare ale unei inversari de trend economic anticipeaza stirile si incep miscarea de sens contrar cu mult inainte ca acestea sa devina utilizabile si pentru cei mai putin avizati. Asta s-a intamplat dintotdeauna. Pe pietele de capital, insa, in ultimii zeci de ani, datorita lichiditatii ridicate, acesti mari investitori nu mai pot misca sume importante de bani fara a lasa urme. Astfel, in deceniile trecute, pornindu-se de la primele scrieri ale lui Charles Dow de la sfarsitul secolului al XIX-le, s-a dezvoltat o noua disciplina, respectiv analiza tehnica. Aceasta poate fi aplicata tuturor instrumentelor financiare tranzactionate in regim bursier, de la actiuni si valute, pana la aur si cereale. Tot ce are o lichiditate cuantificabila si niveluri de referinta pentru sedintele de tranzactionare poate face obiectul analizei tehnice. Si daca vrem sa stim incotro este mai probabil sa se miste piata, este bine sa o folosim. Chiar precumpanitor in fata stirilor, pentru ca acestea, de cele mai multe ori, sunt deja incorporate in pretul de la momentul respectiv. Astfel, analiza tehnica este in foarte multe cazuri mai relevanta decat utilizarea stirilor. Caci la bursa - ca pe orice alta piata de capital, inclusiv sectorul imobiliar - nu e ca la biserica. Acolo suntem avertizati de la inceput: sa nu faci ce face popa, ci sa faci ce zice popa. In lumea financiara e taman invers: sa nu faci ce zic analistul, brokerul, managerul de fond, bancherul, ci sa faci ce fac ei. Pentru ca, de multe ori, ei una spun si alta fac. Iar analiza tehnica iti poate spune ce fac ei. De exemplu, daca investitorii sunt la vanzare, ei nu vor putea descarca uriase cantitati fara ca pretul sa coboare sub mediile mobile pe diverse intervale de timp. Astfel, indiferent ce ne spun unii si altii despre un pret subevaluat, atunci cand acesta se afla sub media sa mobila, nu trebuie sa te grabesti sa cumperi, pentru ca stii deja ca cei mari sunt la vanzare si, cu siguranta, au motivele lor serioase pentru a face asta. La fel, daca maximele sunt tot mai scazute, iar dupa fiecare revenire pretul coboara din ce in ce mai jos, este semnul ca tot mai multi se bulucesc la vanzare. Deci nu trebuie sa fii tu desteptul care cumpara, indiferent ce iti spun analistii. Pentru ca daca ar fi de cumparat, cei mari nu ar fi la vanzare. Iar daca scaderile se realizeaza pe volume ridicate, iar firavele cresteri intermediare pe volume mici, iar trebuie interpretat ca baietii destepti fac distributie, iar tu nu ai de ce sa cumperi doar ca pentru cine stie ce guru a spus asta pe la tv. Daca odinioara analiza tehnica era limitata la cativa parametri care se calculau cu creionul, in prezent oricine isi poate procura un software care sa ii genereze grafice complexe, cu o multitudine de indicatori. Depinde mai departe de fiecare, de nivelul de cunoastere, de inspiratie si de experienta cum va interpreta diversele pattern-uri si oscilatii ale indicatorilor. Ideea este, insa, aceea ca nu te afli in plin necunoscut. Dimpotriva, iti poti contura o imagine a raportului real de forte dintre vanzatori si cumparatori. Astfel, turma, miscata cu dibacie de marii pradatori ai lumii financiare, de rechini, poate fi partial scapata de urmele pe care le lasa acestia.

 

Exista insa si un domeniu in care urma nu scapa turma. Este vorba despre pietele imobiliare, care se misca mai greu, au o lichiditate scazuta si sunt lipsite de transparenta. Acolo smecherii se pot desfasura in voie fara a li se prinde urma. Ei pot sa vanda linistiti, spunandu-ne ca preturile se vor duce la cer, iar noi nu vom avea instrumente pentru a le depista miscarile reale. Usor, in tacere, pot sa isi faca exitul fara a lasa urme. Fara divergente negative pe grafice, fara medii mobile depasite, fara indicatori rasturnati. Doar vorbe frumoase, reclame sclipitoare si de sute de mii de euro sperante. Si daca nu-i putem verifica, si nu putem face ce fac ei, pentru ca nu avem mijloacele de a afla ce fac ei in realitate, macar sa ne reamintim ca in imobiliare nu e ca la biserica. Iar daca este recomandabil sa facem ce zice popa, in nici un caz sa nu facem ce zic smecherii din imobiliare.

 

Sursa: Curierul national