In Bucuresti se construieste foarte putin

In 2007 in Bucuresti au fost livrate peste 2.500 de apartamente. Cifra este foarte mica daca o comparam cu Varsovia, un oras de dimensiuni aproximativ egale unde au fost finalizate 15.700 de apartamente, arata un studiu realizat de REAS o firma de consultanta specializata in piata imobiliara. In judetul Ilfov au fost livrate cu 60% mai multe apartamente decat in Capitala.

Cercetarea a acoperit aproximativ 220 de proiecte rezidentiale, din care 180 au reprezentat esantionul de piata multifamiliala in diverse etape ale evolutiei de dezvoltare, de la proiecte aflate inca in faza de planificare la proiecte aproape finalizate.

In Bucuresti au fost livrate putin peste 2.500 de apartamente si case in 2007, ceea ce nu reprezinta mult, avand in vedere intinderea considerabila a orasului si cererea relativ ridicata. In Varsovia, de exemplu, care are o marime mai mult sau mai putin egala, in 2007 au fost livrate 15.700 de apartamente si un numar de 16.200 sunt planificate pentru livrare in 2008. Situatia este diferita avand in vedere oferta actuala de locuinte scoase deja la vanzare, programate a fi finalizate intre anii 2008 si 2010, potrivit careia se poate anticipa un nivel de livrare anual de 6.000 – 8.000 de apartamente in urmatorii ani.

Oferta de pe piata a relevat si o tendinta semnificativa de suburbanizare rezultata in urma deficitului de teren construibil in intravilan, precum si in urma interesului ridicat al cumparatorilor locali pentru locuinte in afara orasului. In 2007, in judetul Ilfov care inconjoara orasul Bucuresti au fost livrate cu peste 60% mai multe apartamente decat in capitala Romaniei. Activitatea de constructie s-a axat pe zona suburbana a orasului cu o predominanta clara pentru nordul capitalei, cum ar fi Pipera, Voluntari, Buftea, Otopeni, Corbeanca.

 

Si ca numar de proiecte si numar estimat de apartamente ce urmeaza a fi livrate, zona nordica a orasului are intaietate, desi este evidenta o mutare a centrului de gravitate al activitatii dezvoltatorilor dinspre locatiile din nordul capitalei spre unele cartiere mai accesibile din apropiere de centrul orasului din partea sa vestica si estica, precum si sudica. Studiul REAS indica o adancire clara a segmentarii pietei si o largire a ofertei rezidentiale ce vizeaza potentiali cumparatori din clasa de mijloc. Unitatile cu doua sau trei camere predomina in prezent in ofertele dezvoltatorilor.

Doar 48.000 apartamente au fost livrate in Bucuresti din 1990, insemnand, in medie, 2.600 de unitati noi in fiecare an. In acelasi timp, anual sunt incheiate circa 15.000 de casatorii, ceea ce inseamna ca cererea fundamentala generala este extrem de ridicata ca si potentialul pe termen lung al acesteia. .

In prezent, rata medie a datoriei pentru o locuinte este de aproximativ 8-12 euro pe metru patrat de apartament cumparat, calculat pe o perioada de acordare a creditului de 30 de ani. Datoria atat de mare in raport cu venitul oficial mediu si faptul ca in prezent piata din Bucuresti se confrunta cu o incetinire clara a cererii de investitii straine au determinat un declin semnificativ in ratele de absorbtie a pietei de locuinte.

 

Piata inca tanara a creditelor ipotecare din Romania a devenit acum unul din factorii de crestere relevanti ai pietei rezidentiale. Conform Bancii Nationale a Romaniei, piata creditelor imobiliare din Romania este dominata de Bucuresti, care reprezinta nu mai putin de 42% din valoarea totala a creditelor imobiliare acordate in Romania.

Preturile cerute existente in prezent pe piata rezidentiala din Bucuresti variaza extrem de mult. Proiecte cu preturi brute medii mai mici de 1000 de euro pe metru patrat sunt greu de gasit in interiorul limitelor administrative ale orasului si marea majoritate a locuintelor oferite in prezent sunt vandute la mai putin de 2200 de euro pe metru patrat. Cel mai mare grup de proiecte oferite in prezent au preturi cuprinse intre 1200 si 1800 de euro pe metru patrat, in functie de clasa si locatia proiectului, si doar acest segment de piata vizeaza clientela din clasa de mijloc. Preturile din segmentul de lux incep de la aproximativ 2.000 de euro pe metru patrat.

Comparatia nivelului preturilor actuale cu datele istorice arata in mod clar ca proiectele introduse acum pe piata au preturi superioare celor care s-au aflat la vanzare pentru o perioada mai lunga de timp. Ratele de absorbtie stagnante si cota in scadere a segmentul de lux in cadrul ofertei rezidentiale din Bucuresti aduc piata mai aproape de o adaptare a ofertei sale cu cererea.