Isi revine piata imobiliara?

 

Preturi in stagnare, numarul tranzactiilor in scadere si disparitia investitorilor care achizitionau apartamente la pachet. Acestea ar fi cele mai importante tendinte din piata rezidentiala locala care au avut loc in acest an. Ce s-ar intampla daca situatia actuala s-ar prelungi si pe parcursul lui 2009?

 

Cele mai pesimiste declaratii de la inceputul acestui an vorbeau de o crestere a preturilor apartamentelor noi de minim 20% si o majorare a numarului de locuinte noi vandute cu peste 50%. Dupa primele trei trimestre nu s-a inregistrat nici macar o crestere de zece procente a preturilor pentru locuintele noi - in contextul in care segmentul vechi a inregistrat o scadere, potrivit mai multor indici imobiliari, iar numarul tranzactiilor a scazut semnificativ, in principal ca urmare a disparitiei investitorilor.

 

“Lucrurile nu au mers asa de bine precum in 2007, dar nici nu s-a prabusit piata”, considera Ilinca Paun, directorul departamentului rezidential din cadrul companiei de consultanta Colliers International. Dezvoltatorii si consultantii considera ca anul in curs ar putea fi caracterizat ca un an de reasezare, un prim pas spre maturitate al unei piete emergente care a permis investitorilor sa obtina profituri consistente, chiar daca activitatea de baza a acestora nu era dezvoltarea imobiliara.

 

“2007 a fost un an bun pentru dezvoltatori, poate cel mai bun”, spune Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential din cadrul companiei de consultanta imobiliara CBRE Eurisko. In opinia celor doi directori din cadrul celor mai importante companii prezente pe segmentul de consultanta si intermediere a tranzactiilor imobiliare rezidentiale, 2008 a adus numeroase schimbari in piata rezidentiala, schimbari care nu ar denota insa aparitia unei crize la orizont, desi nici nu anticipeaza un 2009 mai bun pentru piata imobiliara locala decat anul in curs.

 

“2009 nu il vad departe de 2008. Va fi un an de asezare si de intelegere a pietei. Anul viitor va avea insa un rol mai bun pentru 2010, cand cred ca lucrurile vor merge bine”, declara increzator Ionut Bordei. Cel mai important argument folosit pentru creionarea unui viitor pozitiv, desi destul de incert pe termen scurt, este dat de cererea de locuinte de pe plan local sau, mai bine spus, de nevoia de locuinte.

 

Aceasta nevoie ar trebui sa puna Romania la adapost de criza financiara de pe plan global, coroborata cu crizele imobiliare prin care trec tari precum Spania, Irlanda sau, mai recent, Estonia. Estimarile privind necesarul de locuinte noi variaza foarte mult, de la cateva zeci de mii la mai multe sute de mii, chiar si numai la nivelul Capitalei, toate estimarile fiind insa superioare numarului total de locuinte finalizate pana in prezent in cadrul noilor ansambluri rezidentiale.

 

“Piata nu va pica, pentru ca exista o cerere mare si pentru ca oamenii nu sunt supraindatorati, salariile cresc, iar numarul somerilor scade. Picajul presupune ajungerea la maxim, iar noi nu am ajuns la maxim”, considera Ilinca Paun.

 

In lipsa unor date oficiale, necesarul de locuinte doar din Bucuresti a fost estimat spre exemplu prin raportarea suprafetei totale a cladirilor de birouri, de aproximativ un milion de metri patrati; la o medie de zece metri patrati disponibili pentru fiecare angajat, ar rezulta ca in jur de 100.000 de persoane lucreaza intr-o cladire moderna de birouri doar in Bucuresti - persoane care ar trebui sa aiba macar in proportie de 50% venituri peste media locala si care ar avea nevoie de o noua locuinta.

 

Alte metode de calcul folosite de catre consultantii Colliers se refera la o comparatie dintre Bucuresti si Varsovia, la numarul anual de studenti prezenti in Capitala sau la numarul cladirilor construite inainte de 1977. Cererea potentiala este insa puternic dependenta de nivelul preturilor finale de vanzare, o asteptare a unei eventuale scaderi fiind unul dintre factorii care au determinat scaderea numarului de tranzactii rezidentiale din acest an.

 

“Nu vor mai fi cresteri de preturi de 30-50% pe an”, spune Bordei, a carui opinie este impartasita si de catre alti consultanti sau dezvoltatori, niciunul nepreconizand insa o posibila scadere a preturilor, nici macar dupa aplicarea noilor norme ale bancii centrale privind creditarea populatiei, norme care vor reduce cererea potentiala eligibila pentru locuinte noi.

 

In acest context, o posibila prelungire a starii de asteptare manifestata de catre utilizatorii finali, coroborata cu disparitia investitorilor - ca urmare a dificultatilor financiare de pe plan global, ar putea duce la accentuarea starii negative actuale.

 

“Nu se pune problema ca Romania sa intre in recesiune”, considera Bordei, argumentand prin faptul ca nevoia de locuinte noi este reala aici, spre deosebire de Estonia, unde in opinia sa au existat o serie de investitori care au cumparat locuinte cu scopul de a le revinde cu profit, fara a avea insa si o piata potentiala de cumparatori.

 

“Si Spania a picat, fiindca realmente acolo s-au construit zeci de ani milioane de locuinte si nu mai are cine sa le cumpere. Si la noi au fost investitori care au cumparat, insa nevoia de locuinte este reala.” Actorii principali ai pietei rezidentiale spun, mai raspicat sau mai voalat, ca multi doresc sa isi achizitioneze o locuinta noua fara a isi si putea permite.

 

In plus, scaderea numarului de tranzactii incheiate de catre utilizatorii finali nu este drastica fata de anul precedent, un argument fiind si faptul ca tranzactiile se impart in acest moment intre mai multe proiecte, de unde rezulta vanzari mai mici per proiect comparativ cu 2007.

 

Vanzarile sunt insa mai mici daca avem in vedere disparitia investitorilor, acest fapt urmand sa aiba un efect mai puternic asupra unor dezvoltatori care s-au bazat in planul lor de afaceri pe o vanzare rapida a unei parti din locuinte incluse in proiect.

 

“Nu am auzit inca de proiecte blocate, dar vor fi cu siguranta. Ganditi-va la un dezvoltator care a cumparat terenul in toamna anului 2007, la maximul de pret, a obtinut finantarea in decembrie si a lansat in primele luni ale anului, tocmai cand a inceput stagnarea”, descrie Ilinca Paun un posibil scenariu pesimist.

 

De altfel, o serie de dezvoltatori au precizat ca se vor concentra pe dezvoltarea fazelor si a proiectelor rezidentiale demarate deja, urmand ca intentiile din trecut sa fie materializate in functie de evolutia ulterioara a pietei.

In acest context, o serie de investitori speculativi vor iesi de pe piata, companiile cu lichiditati consistente si care isi pot permite sa vanda un proiect pe parcursul mai multor ani fiind net avantajate.

 

“Noi vindem cam una-doua locuinte pe luna, dar nu imi fac probleme”, declara Stefano Albarosa, presedintele si unul din actionarii grupului Cefin, care are in derulare pe plan local proiecte care cumuleaza investitii de cateva sute de milioane de euro, mai multe dintre acestea pe segmentul rezidential. “Ar trebui sa spunem ca inainte era mult mai usor decat ar fi normal, nu ca acum este mai greu.” 

 

Sursa: Business Magazin