"Ouale stricate" din cotetul imobiliar

 

Acum trei ani, bula imobiliara se spargea cu zgomot. Desi ar fi fost unii care ar fi dorit sa tina batista pe tambal. Sectorul constructiilor a fost puternic afectat. Firmele din domeniul intermedierii imobiliare au suferit din plin, iar unele au sucombat. Debitorii care au contractat credite ipotecare cara si ei cu greu povara unor datorii apasatoare. Totusi, finantatorii acestui balon speculativ din real estate - bancile comerciale - au achitat disproportionat de putin la nota de plata care a urmat.

Politica monetara relaxata a Bancii Nationale a Romaniei si ajutorul - indirect, dar consistent - al statului au facut ca institutiile de credit sa dea prea putin socoteala, conform regulilor economiei de piata, pentru finantarea nebuneasca a bulei imobiliare. Cu ajutorul autoritatilor, sistemul bancar a reusit sa imprastie - prin inflatie - la nivelul intregii societati pierderi ale creditarii excesive care ar fi trebuit sa se regaseasca exclusiv in portofoliile bancilor.

 

Bilanturile sunt coafate astfel incat gunoiul venit din ghetto-ul imobiliar romanesc sa nu sifoneze perspectiva pe care o avem asupra soliditatii (a se citi subrezime) bancilor. Creditele pe segmentul de real estate sunt, asadar, ceea ce de curand, omul de afaceri Dinu Patriciu numea "oua stricate". Intr-o schita a sistemului bancar, acesta a abordat si problema creditului imobiliar: "Cand ai 30 de miliarde in credite ipotecare in Romania, care sunt de fapt neperformante toate, atata vreme cat pretul garantiilor nu acopera valoarea creditelor se cheama ca stai pe oua pana se strica".

Observatia ne apare de bun-simt si ne intrebam cum este posibil ca intr-un asemenea colaps al pietei imobiliare romanesti bancile finantatoare sa faca parada de stabilitate. Adevarul este ca "ouale stricate", luate din cotetul imobiliar romanesc, stau in seifurile bancilor catalogate drept oua de aur. Bilanturile institutiilor de credit reflecta in prea mica masura prabusirea valorii activelor imobiliare, iar o disciplina financiara mai mare venita dinspre o politica monetara tare ar releva pierderi mult mai mari.

 

Afirmatiile lui Dinu Patriciu au fost insa contrazise de agentia de PR a sistemului bancar romanesc numita BNR. Comunicatul acestei institutii confirma ca la 31 iulie 2011 creditele pentru locuinte insumau 30,47 miliarde lei, insa banca centrala subliniaza ca ponderea acestora este de doar 14% din totalul de 217,89 miliarde lei al creditelor. "Dar nu sunt toate neperformante", se spune in documentul citat. Astfel, in totalul creditelor de peste 5.000 de euro doar 4% sunt restante, in timp ce intarzierile la plata se regasesc abia la cele mici (in proportie de 40%!). BNR spune ca creditele neperformante sunt acoperite in proportie de 96% de provizioane, iar la acestea adaugate fiind garantiile colaterale ar rezulta o acoperire de peste 100%.

 

Putem atunci dormi linistiti in legatura cu sistemul bancar? In niciun caz! Creditele neperformante pot exploda la cel mai mic derapaj al cursului de schimb euro/leu. O trecere a acestei perechi valutare catre nivelul de 4,5 lei pentru un euro ar majora semnificativ volumul creditelor repudiate, in conditiile in care deja debitorii se afla la o limita a sustenabilitatii (si suportabilitatii) in ceea ce priveste ponderea ratei in cadrul veniturilor lunare.

Acordate intr-o etapa de bula imobiliara (deci in zona de nesustenabilitate), creditele ipotecare din Romania nu au cum sa nu fie ouale care o data si o data se vor strica. Asta daca nu cumva portofoliile sunt intr-adevar deja pline de "oua stricate", cum spunea Patriciu. Devalorizarea colateralelor imobiliare - proces departe de a se fi incheiat - creeaza premise suplimentare pentru valuri de repudieri ale creditelor, ceea ce constituie o vulnerabilitate maxima pentru bancile comerciale romanesti.

Tocmai din aceasta perspectiva trebuie sa intelegem lansarea programului "Prima Casa". Stabilirea unui reper de 60.000 de euro prin acordarea unei garantii guvernamentale similare a avut ca principal scop impiedicarea prabusirii colateralelor care stau la baza creditelor ipotecare. A fost o masura in sprijinul bancilor comerciale romanesti care, in contextul unor preturi dramatic depreciate in imobiliare, s-ar fi trezit cu o multime de chei pe masa. Din pacate, sustinand acest program timp de mai bine de doi ani, Guvernul si Banca Nationala au permis originarea altor credite ipotecare virtual imposibil de rambursat, datorii rele care in anii urmatori vor ameninta stabilitatea financiara a tarii. In acest caz insa "ouale stricate" se vor sparge urat mirositor in casa contribuabilului, avand in vedere garantiile acordate.

 

Creditele pentru locuinte de 30 miliarde lei nu sunt insa singurul rau din imobiliare. Bancile au finantat complexuri rezidentiale in prezent nevandabile, proiecte de cladiri de birouri ramase neterminate si achizitii ale unor terenuri care acum au valoare zero, in conditiile in care probabil nu vor gasi cumparatori nici pentru urmatorii 100 de ani. Numai bancile grecesti au pompat, potrivit Ziarului Financiar, peste un miliard de euro in proiecte de real estate. Imobiliarele au fost preferatele sistemului bancar romanesc in anii de "boom" si, de aceea, de aici vine si un mare pericol pentru banci. In anii urmatori, se va dovedi ca nu poti sa vinzi la piata ouale stricate din cotetul imobiliar de ca si cand ar fi proaspete. O omleta, ceva?

 

Sursa: Curierul national