Paradoxul apartamentelor noi: De ce s-au construit locuinte atat de mari?

Stocul existent de apartamente noi este format din locuinte prea spatioase in raport cu puterea de cumparare a romanilor. Specialistii consultati de Wall-Street.ro au explicat cum s-a ajuns la acest lucru si care sunt solutiile pentru noile dezvoltari rezidentiale.

 

Ce buget au romanii pentru locuintele noi

 

Oferta actuala de locuinte noi este alcatuita din apartamente cu suprafete prea mari care nu corespund familiilor de romani cu venituri medii, sunt concluziile celui mai recent raport al companiei de consultanta imobiliara Reas, in colaborare cu Jones Lang LaSalle.

 

“Locuintele noi sunt prea mari daca vorbim de clasa medie, cumparatorii cu venituri

Alexandru Pricop

medii. Bugetele sunt restranse pe acest segment si de aceea se cauta suprafete mai reduse”, explica Alexandru Pricop (foto), managing partner al agentiei imobiliare Coldwell Banker Banu Manta, adaugand ca bugetele de achizitie pe segmentul mediu sunt de aproximativ 1.200 euro/mp util.

 

In medie, din zece clienti Coldwell Banker, cel mult trei isi doresc o locuinta noua. Procentul variaza in functie de zona: in Bucurestii Noi, cartier in care majoritatea apartamentelor sunt construite recent, din zece clienti, cinci-sase doresc o locuinta noua, in timp ce la polul opus se afla cartierele clasice, precum Drumul Taberei.

 

Pe de alta parte, Gabriel Alexandru, vicepresedintele retelei de agentii imobiliare Century 21, este de parere ca suprafata apartamentelor nu este relevanta atunci cand vorbim de accesibilitatea romanilor la o locuinta, ci este important pretul de vanzare al acestora.

 

“Chiar daca avem la vanzare apartamente mici, asta nu inseamna ca sunt accesibile, daca ele sunt mai scumpe fata de alte alternative de locuire. Motivele pentru care dezvoltatorii nu vand sunt legate, in principal, de neadaptarea proiectelor la cererea solvabila, avand, de regula, un cost de constructie prea mare fata de pretul oferit de cumparatori pentru locatia respectiva”, afirma Gabriel Alexandru.

 

Cum au calculat dezvoltatorii

 

"Proiectele acestor locuinte au fost facute in perioada boom-ului imobiliar din anii

Adrian Crivii

2006-2008, urmarind cresterea gradului de confort pentru familiile din clasa medie, dar criza financiara le-a scazut dramatic atractivitatea, ele devenind mai putin «affordable», spune Adrian Crivii (foto), presedintele companiei de evaluare Darian.

 

O opinie similara impartaseste si Mihaela Pana, sefa departamentului de rezidential al companiei DTZ Echinox. Ea este de parere ca cererea de apartamente cu spatii generoase si balcoane mari a fost o expresie fireasca a cumparatorului care a renuntat la apartamentele "meschine" din blocurile comuniste, dezvoltatorii nefacand decat sa se adapteze acestei cereri.

 

Consultantul DTZ Echinox admite ca in prezent ne aflam in fata unui paradox: cerere tot mai mare pentru apartamente care au suprafete apropiate cu cele din blocurile comuniste si o oferta limitata pentru o astfel de cerere.

 

“Multe dintre apartamentele finalizate sunt apartamente mari, care fac ca pretul de vanzare sa fie greu de atins pentru cumparatori care vor sa acceseze programul Prima Casa. Astfel, se face ca aceste programe nu reusesc sa stimuleze vanzarea apartamentelor din complexele noi, ci mai degraba «ajuta» la cresterea preturilor pentru apartamentele vechi", subliniaza Pana.

 

Pe ce calcule s-au bazat dezvoltatorii este insa greu de spus. Complexele rezidentiale au fost construite in urma unor studii de fezabilitate care nu au avut la baza date statistice de piata, spune Gabriel Alexandru, de la Century 21. In foarte putine cazuri, adauga el, aceste studii au urmarit preferintele consumatorului, in special in ceea ce priveste orientarea geografica, spatiile de servicii din apartament si armonizarea suprafetelor.

 

“S-au cumparat terenuri la preturi foarte mari, s-au estimat eronat atat dinamica, cat si structura cererii de locuinte in tara noastra. Un alt factor care, probabil, a contribuit semnificativ la aceasta situatie este rata inalta de rentabilitate asteptata de dezvoltatori”, precizeaza vicepresedintele Century 21.

 

Ce e de facut?

 

Dupa ce stocul de locuinte noi ramase nevandute a crescut de la an la an, 

Mihaela Pana

dezvoltatorii au inceput sa isi adapteze din mers proiectele astfel incat sa coincida cu cererea activa in piata. O parte a dezvoltatorilor au inteles tendintele pietei si riscul la care se expun daca finalizeaza complexele conform proiectelor initiale, motiv pentru care si-au remodelat pe parcursul lucrarilor apartamentele generoase in apartamente mai mici, spune Mihaela Pana (foto), de la DTZ Echinox.

 

“Majoritatea acestora au incercat sa se incadreze cu produsele lor in programul Prima Casa. Ceilalti dezvoltatori care au finalizat proiectele au incercat diverse forme de marketare, de la loc de parcare gratuit, la mobilare/utilare bucatarie, insa fara a stimula vanzarile prea mult”, precizeaza consultantul.

 

Pentru locuintele noi construite recent sau care se planifica acum suprafetele luate in calcul sunt mult mai reduse comparativ cu perioada anterioara crizei economice, afirma Alexandru Pricop, de la Coldwell Banker. In plus, unii dezvoltatori au incercat sa recompartimenteze proiectele, transformand, spre exemplu, apartamente cu patru camere in apartamente cu doua camere.

 

Gabriel Alexandru, vicepresedintele Century 21, atrage atentia insa ca cei mai multi cumparatori sunt interesati, in special, de suprafata utila a apartamentului, iar promovarea proiectele fara a preciza pretul pe suprafata utila poate fi interpretat ca un indiciu ca dezvoltatorul doreste sa mascheze aceasta informatie, pentru a face ca apartamentele sa para mai accesibile decat sunt in realitate si mai greu comparabile cu celelalte proprietati.

 

“Aici intervine responsabilitatea autoritatilor de protectie a consumatorilor, de a asigura informarea justa si completa a cumparatorilor, prin reglementarea publicitatii imobiliare”, afirma Alexandru.

 

La sfarsitul lunii iunie 2010, pe piata rezidentiala din Bucuresti oferta de apartamente nevandute se ridica la aproximativ 8.000 de unitati, 3.700 de apartamente fiind deja livrate, iar restul aflandu-se in constructie, potrivit unei analize a companiei de consultanta imobiliara Colliers. “Stocul de apartamente livrate si nevandute s-a acumulat incepand cu anul 2008”, spunea in toamna anului trecut Stefania Baldovinescu, manager in cadrul diviziei de consultanta al Colliers.

 

Ce suprafete ar trebui sa aiba locuintele noi

 

In ceea ce priveste suprafata medie indicata pentru dezvoltarile noi rezidentiale, opiniile specialistilor sunt impartite. Alexandru Pricop este de parere ca pe segmentul mediu, un apartamente cu doua camere poate avea 50 - 55 mp utili, opinie impartasita si de Gabriel Alexandru, de la Century 21, in timp ce un apartament cu trei camere poate ajunge la 70 mp utili.

 

Adrian Crivii considera ca in functie de dimensiunea familiei, locatie, finisaje si segmentul de piata caruia apartamentul este destinat, suprafata unei locuinte cu doua camere poate fi cuprinsa intre 60-75 mp.

 

Mihaela Pana, de la DTZ Echinox, spune ca romanii prefera o locuinta echilibrata din punct de vedere al spatiului si un cost cat mai mic pentru cheltuielile legate de intretinere. Astfel, pentru un apartament cu doua camere, suprafata contruita ar trebui sa fie aproximativ 60-65 mp, din care balcoanele sa nu fie mai mari de 5 mp.

 

In prezent, suprafata medie a unui apartament nou cu doua camere din Bucuresti este de 63 mp, iar pretul mediu de vanzare este de 86.154 euro, potrivit informatiilor furnizate de imobiliare.ro. Un apartament cu trei camere nou in Capitala are o suprafata medie de 93 mp si un pret de vanzare de circa 126.429 euro.

 

Ceva mai mici sunt locuintele noi din Brasov, unde suprafata medie pentru doua camere este de 60 mp, iar pretul de vanzare este de 65.843 euro, conform portalului imobiliare.ro. Tot in Brasov, un apartament cu trei camere are in medie 85 mp si un pret de 77.511 euro.

 

In Timisoara, o garsoniera noua are circa 38 mp util si un pret mediu de 42.203 euro, in timp ce in Cluj-Napoca, acelasi tip de locuinta are aproximativ 36 mp utili si costa in medie 35.469 euro.

 

Sursa: Wall street