Pe cine mai ajuta programul Prima Casa?

Ilie Serbanescu: Acest program a ajutat doar bancile

Daniel Crainic: Impactul Prima Casa 4 este mult mai slab decat cel al primelor versiuni

 

In perioada de boom, bancile incurajau supraconsumul prin acordarea creditelor cu usurinta, dar acum situatia s-a schimbat. Statul isi asuma riscuri si s-a imprumutat pentru a ajuta bancile. In aceasta linie se inscrie si programul Prima Casa. Ilie Serbanescu, analist financiar, a declarat pentru Curierul National ca piata imobiliara nu ar fi avut nevoie de acest stimulent, iar statul ar fi trebuit, dimpotriva, sa incurajeze corectia din sectorul imobiliar. "Guvernul nu avea spatiu de manevra pentru a stimula economia. Boala de care suferea Romania era supraconsumul. Programul FMI a redus consumul, iar Guvernul nu avea multe parghii pentru a ajuta economia. Iar statul prin programul Prima Casa nu a facut decat sa incurajeze supraconsumul. Piata imobiliara nu avea nevoie de acest lucru, avand in vedere excesele din perioada de boom. Statul trebuia sa ajute ca balonul imobiliar sa se dezumfle. Dar prin Prima Casa statul a ajutat doar bancile", a spus Serbanescu. Pe de alta parte, daca statul ar fi avut in vedere intr-adevar stimularea economiei, atunci programul trebuie axat pe incurajarea exclusiva a constructiilor noi. "In momentul de fata, din 80 de imprumuturi, numai unul vizeaza constructiile noi. Acest program este gresit din conceptie. Romania consuma in continuare mai mult decat produce", a mai zis analistul financiar.

Din perspectiva lui Daniel Crainic, marketing manager imobiliare.ro, impactul programului Prima Casa 4 este mult mai slab decat al primelor versiuni, dar reuseste in continuare sa mentina cererea la un nivel minim acceptabil.

Ilie Serbanescu a subliniat faptul ca "atat timp cat statul acopera o parte din garantie, vor exista persoane care vor cumpara, dar nu inseamna ca va ajuta economia reala. "Statul ar trebui sa nu ajute pe nimeni, astfel ca bancile sa se descurce singure. Ne-am imprumutat de la FMI pentru a ajuta bancile. Bancile nu mai finanteaza economia reala, ci statul face acest lucru. Ne-am imprumutat pentru banci, ele nu ne ajuta cu nimic, doar tragem ponoasele", a zis Serbanescu.

Daniel Crainic a explicat pentru Curierul National ce influenta au avut cele trei editii asupra pietei imobiliare. Lansarea programului Prima Casa 1, in iunie 2009, a avut ca rezultat oprirea din scadere a preturilor apartamentelor dupa o perioada in care am asistat practic la prabusirea cotatiilor pe segmentul rezidential. Indicele imobiliare.ro calculat la nivel national a inregistrat o scadere de 42% a pretului mediu cerut in intervalul martie 2008 - mai 2009, de la 2.058 euro/mp pana la 1.245 euro/mp. Spre comparatie, in cei doi ani care au trecut de atunci, ritmul de devalorizare a apartamentelor s-a atenuat considerabil, diferenta calculata de acelasi indice fiind mai mica de 20% (procent obtinut prin raportarea valorii lunii iulie 2011 la cea inregistrata pentru luna iunie 2009). Mai mult, implementarea programului guvernamental a adus chiar o revigorare pe segmentul rezidential, inregistrandu-se in iunie 2009 o crestere de 3% a preturilor apartamentelor, dupa mai bine de 12 luni consecutive de scadere.

Un alt efect vizibil la acea data a fost o aliniere a ofertelor din punct de vedere al valorii cerute, atat a unitatilor cu doua camere, care s-au oprit din scadere sau chiar s-au scumpit, cat si a celor cu trei camere, care au continuat sa scada. Jumatate din anunturile imobiliare de la acea data afisau un pret situat in jurul valorii de 60.000 de euro. Avantajata a fost in special categoria apartamentelor vechi cu doua camere.

Programul Prima Casa 2 a fost lansat in martie 2010, intr-o perioada caracterizata mai degraba prin oscilatii neconcludente ale preturilor apartamentelor. Totusi, implementarea programului a coincis cu o crestere de 1% a preturilor apartamentelor la nivel national, dupa doua luni consecutive de scadere.

Mai vizibil a fost impactul celei de-a treia versiuni a programului. Implementarea acesteia a avut loc dupa o noua perioada tulbure pentru segmentul rezidential, caracterizata prin zece luni consecutive de scadere. In toata aceasta perioada, indicele imobiliare.ro a inregistrat oscilatii lunare cuprinse intre -0.1% in aprilie 2010 si -3.1% in august si octombrie 2010, apartamentele pierzand in medie 15% din pret. Ianuarie 2011 insa a adus nu doar o revigorare neasteptata a preturilor, +2% in intervalul februarie-aprilie 2011, rastimp care a coincis cu perioada de implementare a programului Prima Casa 3, ci si un val de optimism in piata. Interesul cumparatorilor a determinat cresterea numarului contactelor pe anunturile afisate cu peste 80% fata de luna anterioara.

 

Ce ar putea impulsiona tranzactiile?

 

Din punctul de vedere al lui Daniel Crainic, doi factori ar putea duce la cresterea numarului tranzactiilor: accesul la finantare si stabilirea unui pret obiectiv de catre proprietari, in concordanta cu realitatea din piata. Aici, agentiile imobiliare ar trebui sa aiba un rol major prin setarea corecta a asteptarilor proprietarilor. E un moment in care brokerii au nevoie sa recurga la instrumente profesioniste, la analize imobiliare specifice cu date obiective, iar consilierea proprietarilor sa aiba loc in baza acestora.

Alexandru Pricop, managing partner in cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania, considera insa ca impulsul poate veni din zona monetara. "Tranzactiile ar mai putea fi impulsionate printr-o politica a bancilor mai relaxata de acordare a creditelor: dobanzi mai bune sau avans de 10% fara foarte multe conditii suplimentare si restrictive. Daca acest lucru s-ar intampla, ar avea de castigat si institutiile finantatoare, si potentialii clienti", a afirmat acesta.

 

Cifre program Prima Casa

 

Radiografie Prima Casa 1

- Plafon stabilit: 1 miliard euro

- Garantii acordate: 18.554

- Valoare medie a garantiilor: 41.651 euro

- Valoare totala a garantiilor: 771,4 milioane euro

Radiografie Prima Casa 2

- Plafon stabilit: 700 milioane euro

- Garantii acordate: 16.414

- Valoare totala a garantiilor: 658,9 milioane euro

- 51% dintre cumparatori au ales locuinte cu doua camere

- 25,54% dintre cumparatori au ales locuinte cu trei camere

Radiografia Prima Casa 3

- Plafon stabilit: 200 milioane euro

- 5007 garantii pana la data de 12 aprilie 2011

- 42.000 euro, valoare medie

 

Modificari Prima Casa 4:

Statul nu va mai garanta integral creditele, iar bancile participante isi vor asuma in proportie de 50% riscul de nerambursare;

Proprietarii care detin o locuinta cu o suprafata utila de pana in 50 mp pot accesa un credit Prima Casa pentru a cumpara o locuinta cu o suprafata mai mare;

Clientii care detin cote parti dintr-o locuinta vor putea beneficia de credite garantate de stat pentru a achizitiona diferenta de cote-parti.

 

Sursa: Curierul national