Piata imobiliara 2018 - Interviu cu Mihnea Dobrescu

Saptamana trecuta ne-am intalnit cu Mihnea Dobrescu, un tanar broker imobiliar acreditat ABI si partener Galaxy Imob. Mihnea, inarmat cu multe cunostinte, cu o experienta de peste 7 ani in domeniul imobiliar, dar si cu un entuziasm cum rar ne-a fost dat sa intalnim, a raspuns cu drag tuturor intrebarilor noastre.

Mihnea a absolvit cursurile ABI (Asociatia Bokerilor Imobiliari) si am fost curiosi sa stim cateva lucruri despre aceasta experienta. Mai mult decat atat, ne-am dorit sa stim daca dupa absolvirea acestor cursuri un tanar, fara nici un fel de tangenta cu domeniu imobiliar, poate acumula toate informatiile de care are nevoie pentru a incepe o cariera ca broker imobiliar.

Cursurile ABI iti ofera o introducere in piata imobiliara, a termenilor technici, cat si o privire de ansamblu in ceea ce priveste profesia de agent imobiliar, fara a fi necesar un background in acest domniu. Desigur, o experienta in vanzari este utila, te ajuta sa iti formezi usor si rapid un stil propriu. Bineinteles, depinde de fiecare in parte, de vointa si implicare. Cursurile ABI sunt utile, intrucat au la baza un cod etic, personal consider ca fiecare jucator de pe piata imobiliara ar trebui sa il respecte, mai ales ca reprezinta un ghid de bune practici. Dar ca in orice alt domeniu, cred ca practica efectuata in cardul unei agentii este mult mai valoroasa decat cursurile teoretice.

Ce presupune profesia de broker imobiliar?

Profesia de broker imobiliar implica o munca complexa si destul de solicitanta. Ca broker imobiliar ai atat responsabilitati, cat si obligatii fata de ambele parti implicate intr-o tranzactie imobiliara. O parte din activitatile pe care un broker imobiliar le desfasoara sunt: preluarea, evaluarea si promovarea ofertelor specifice; prezentarea completa si comparativa a ofertelor din piata; verificarea valabilitatii, completitudinii actelor, informarea cu privire la taxele si impozitele aplicabile; intermedierea propriu-zisa; reprezentare in vederea tranzactionarii unui imobil; sprijin in obtinerea: documentatiei de cadastru, publicitate imobiliara, certificatului energetic, unui credit bancar, inscrierea pe rol a proprietatii; etc..

Ce ne poti spune despre piata imobiliara de la momentul actual, ne indreptam catre o noua criza?

Situatia in piata in momentul de fata este putin incerta. Semne sunt datorita cresterii tot mai accentuate a ROBOR-ului din ultima perioada, dar si datorita situatiei politice. Depinde de ce va intampla in piata la nivel macroeconomic, intrucat din punct de vedere al nevoii, aceasta va fi tot timpul prezenta.

Ca in orice al domeniu, prima reusita este de neuitat, poti sa ne povestesti putin despre prima ta experienta ca broker imbiliar?

Primul meu succes in vanzari pot spune ca a fost un amestec intre norocul incepatorului si abilitatea de a indentifica nevoia clientului.

Clientul a solicitat in cadrul agentiei o oferta de cumparare pentru un apartament de 3 camere, fie pentru zona Unirii, fie pentru zona Herastrau. Bugetul lui fiind peste zona Unirii si putin sub zona Herastrau, iar destinatia proprietatii fiind pentru investitie, nu locuinta personala. Am indentificat rapid un apartament care era de putin timp pe piata la vanzare, in zona Herastrau. Avea toate caracteristicile dorite de client: apartament de lux, mobilat/utilat, cu loc de parcare in subteran, care sa aiba o suprafata utila de peste 100 mp.

Dupa prezentarea initiala a apartamentului la telefon si a parerii mele de broker imobiliar clientii au venit la vizionare dimineata, urmand ca in cursul aceleasi zile, pe seara, raspunsul sa fie pozitiv pentru apartamentul prezentat. Am stabilit a doua zi dimineata o reintrevedere pentru a face oferta concreta si a stabili detaliile tranzactiei. S-a platit avansul si dupa 2 saptamani tranzactia a fost incheiata si comisionul incasat, toata lumea fiind multumita, ulterior fiind solicitat in vederea inchirierii apartamentului.

De atunci m-am specializat pe colaborarea atat cu proprietarii, cat si cu clientii. Clientii mi-au confirmat de-a lungul timpului ca transparenta si onestitatea aduc cele mai mari castiguri, chiar si atunci cand ele par a nu fi apreciate. Punctualitatea, dar si rezolvarea rapida a situatiilor neprevazute sunt calitati pe care clientii le cauta la broker-ul lor imobiliar.

In clipul urmator, Mihnea ne prezinta un apartament cu 2 doua camere, transformat in unul cu 3 camere, din zona Aviatorilor, Bucuresti.

Am intalnit multi tineri care nu stiau ce sa aleaga, un apartament intr-un bloc nou sau un apartament intr-un bloc mai vechi. Avand in vedere experienta ta ca broker imobiliar, ce ne poti spune despre aceasta alegere?

Achizitionarea unei locuinte vechi sau a unei locuinte noi tine foarte mult de alegerea personala a clientului si destinatia finala a apartamentului, locuinta sau investitie. In momentul de fata daca se doreste achizitia unei locuinte intr-un bloc nou care sa respecte toate standardele in vigoare, preturile pornesc de la 1000 euro/metrul construit la periferie, exemplu Sos Bucuresti-Targoviste - la  aprox 15 minute de mers la pas fata de statia de metrou Straulesti, si pana la 1800-2200 euro/metrul construit pentru zona centrala, exemplu Calea Dorobanti - 4 minute metrou Piata Romana.  La care se adauga si costul locului de parcare, intre 5000 euro si 20.000 euro cu TVA sau nu inclus. Pentru cele sub standard, la care dezavantajele sunt numeroase si vizibile abia la cativa ani dupa constructia imobilului, preturile sunt „accesibile” sau foarte atractive.

Clientul trebuie sa inteleaga ca in momentul in care achizitioneaza o locuinta intr-un bloc nou, 50% sau mai mult din suma pe care o plateste pentru achizitia apartamentului reprezinta costul pe care dezvoltatorul l-a avut cu terenul si aici includem costul de achizitie, costul de amenajare a terenului, bransament la utilitati (curent, gaze, apa, canalizare) costul cu actele, aprobari,  mana de lucru, samd.

La un bloc vechi toate aceste costuri sunt eliminate, dar intervin riscurile aferente si aici includem riscul seismic, riscul instalatiilor electrice, sanitare si termice invechite ale blocurilor. Dar aici au intervenit schimbari, in sensul ca anumite si destul de numeroase asociatii de locatari cu simt de raspundere din blocurile construite atat intre anii 1960-1975 cat si cele intre 1978-1993, care au fost si reabilitate termice, au luat decizia de a schimba si coloanele comune de instalatii sanitare si termice ale blocului + plus reparatii la tablourile electrice de pe paliere.

Acestea sunt o parte din informatiile de care trebuie tinut cont in momentul deciziei de achizitie a unui apartament fie in imobil vechi sau nou.

Ce trebuie sa avem in vedere atunci cand dorim sa achizitionam o locuinta?

Sunt cateva criterii importante pe care clientii trebuie le aiba in vedere in momentul in care decid sa achizitioneze o locuinta noua. In primul rand, locatia este foarte importanta: de aici pleaca accesibilitatea catre mijloacele de tranport in comun, magazine, farmacii, banci, piete, scoli, spitale, parcuri, samd. De acest aspect trebuie tinut cont pentru ca in momentul in care va veni decizia de revanzare a apartamentului, chiar daca intentia este mostenire pentru copii, timpul va fi foarte scurt si pretul obtinut va fi apropiat de asteptari sau peste, in functie de momentul din piata si de dotarile apartamentului. Blocul si asociatia de locatari,  sunt un alt aspect pe care clientul trebuie sa il ia in considerare, datorita considerentelor mentionate mai sus.