Piata rezidentiala ramane in expectativa relansarii - 11 ianuarie 2010

Criza si investitorii ei – Casele in 2010 la pretul unui teren in 2007

 

Fara a nega realitatea scaderii masive a preturilor si a tranzactiilor in anul 2009 fata de perioada de gratie 2007-2008, piata rezidentiala a cunoscut totusi in acest an o turnura cel putin interesanta. Dincolo de asteptarile mult mai mari ale clientilor si de exigentele lor care s-au inmultit, clientii care au detinut lichiditati, au preferat sa le reinvesteasca tot in achizitionarea de proprietati imobiliare, in special case, in ideea ca aceasta criza nu poate dura. Pe de alta parte, spre deosebire de alte bunuri si produse care se confrunta cu scaderi dramatice de preturi, casele isi vor pastra valoarea. In 2009 in topul alegerilor clientilor au fost casele cu pozitii foarte bune si cele cu un status juridic foarte clar.

La un an de la apariatia deja familiarei crize imobiliare, putem spune ca toate sectoarele au fost serios afectate pe piata clujeana, iar domeniul rezidential in foarte mare masura. Cei care in urma cu un an aveau intentia de a cumpara un teren pentru a construi o casa, in 2009 au cumparat o casa gata construita, in conditiile in care unele case au ajuns la pretul de vanzare al unui teren in urma cu un an sau un an si jumatate. Pe de alta parte, piata inca nu a ajuns la un echilibru. Distanta intre cei care ofera si care inca isi permit sa astepte si in consecinta sa tina la pret si extrema clientului care simte ca a venit momentul sa vaneze chilipiruri e inca mare, motiv pentru care ajung sa se finalizeze doar tranzactiile oneste, echilibrate in raportul de calitate/pret. Tendinta in 2010 va continua, cu toate ca prima luna a anului 2010 a adus o crestere cu cel putin 50% a cererilor de achizitii pentru case, raportat la aceeasi perioada a anului trecut. In alta ordine de idei, in 2010 vor aparea oferte noi, deosebite, acele „proiecte de vis” care in conditii normale de piata, n-ar fi ajuns niciodata sa fie expuse, cunoscute si mai ales propuse spre vanzare. Indatorati catre banci, proprietarii acestor mega-proiecte se vad obligati sa le instraineze. Din acest punct de vedere anul 2010 va fi categoric anul cumparatorului cu adevarat interesat de achizitii-investitii si cu bani in buzunar suficienti.

 

Castel in Vichy sau casa in Andrei Muresanu

Nu in ultimul rand este de punctat si faptul ca multi dintre proprietarii clujeni de case inca n-au ajuns la constienta realei valori a proprietatii lor. Expansiunea preturilor a fost atat de mare si atat de nerealista in anii precedenti incat nici macar un an de criza nu a reusit sa-i faca pe acesti proprietari sa isi reevalueze la modul just proprietatile, in raport cu piata locala, regionala, nationala si europeana. Astfel, mai ales in zona Gheorgheni-Andrei Muresanu sunt destule situatii de case destul de vechi si cu o arhitectura comuna care depasesc in valoare preturile castelelor din L’Ile de France sau de pe Coasta de Azur, preturi expuse pe paginile de internet de specialitate. Astfel, potrivit acestora, un castel situat intr-una dintre cele mai bogate si renumite regiuni ale Frantei, in apropierea Parisului, in Vichy, asezat pe un teren de 8 hectare, 650 mp spatiu locuibil, parc secular, un turn locuibil de 60 de metri patrati, are un pret negociabil de 450.000 de euro, in conditiile in care o casa in cartierul Andrei Muresanu poate ajunge sa aiba un pret de 600.000 euro, iar acest pret nu este neaparat negociabil.

 

Evolutia pietei rezidentiale-case in 2009

Daca discutam despre case-vile ca si componenta a pietei rezidentiale, putem spune ca fata de 2008 volumul de tranzactionare s-a redus cu 60-70%, raportul dintre cereri si oferte este undeva la 1/10, iar preturile de tranzactionare au inregistrat corectii severe ce variaza intre 30% - 50%. Astfel, casele cu valoare istorica amplasate in zone centrale rezista sub presiunea scaderilor de pret, in timp ce casele -gigant, ”vilele”cu arhitecturi indoielnice, din locatii slabe sau mediocre, au disparut din cererile cumparatorilor. Tind sa ramana de asemenea la un pret bun, similar celui din anii trecuti, casele cu locatii bune, in zona centrala sau in cartiere ca Andrei Muresanu, cateva strazi din Gheorgheni, Grigorescu sau Gruia, sau punctual unele proprietati cu suprafete generoase de teren. Casele in faza de proiect sau in faze intermediare de construire nu se mai tranzactioneaza, la fel si cele cu situatii juridice incerte, cumparatorii evitand acum orice fel de riscuri.

             In acelasi timp, decizia de achizitie a unei case/vile este acum una extrem de anevoioasa, cumparatorii avand un rationament mult mai analitic decat inainte, evaluarile acestora sunt facute cu maxima severitate, acest lucru ducand la negocieri foarte dure in urma carora pretul de tranzactionare ajunge sa coboare cu 20-30% fata de cel de lansare in piata. Un element deja uzual in negocieri este esalonarea platilor in transe intinse pe perioade lungi de timp, dupa achitarea unui avans ce uneori cade sub 50%. Nu de putine ori se incheie o tranzactie in urma finalizarii alteia, generandu-se astfel un lant de tranzactii. Cei ce intra in posesia unei sume cash opteaza spre reinvestirea banilor tot intr-un produs din piata imobiliara, profitand de situatia actuala.

           Ca urmare a comprimarii preturilor se constata un fenomen in care unii cumparatori se orienteaza spre achizitia unei case in zone limitrofe Clujului, unde cu pretul unui apartament intr-un bloc comun se pot achizitiona case cu parcele de teren mai generoase si care pot fi reamenajate dupa propriul gust, beneficiind de avantajele vietii in natura. Astfel de exemple sunt localitati din vestul Clujului – Lona, Stolna, Gilau, etc. – sau Feleacul, acestea localitati beneficiind de o buna infrastructura de transport care faciliteaza legatura cu orasul. De asemenea au existat cazuri in care unii cumparatori care aveau in plan cumpararea unui teren pentru constructia unei case, au optat pentru a achizitiona o casa gata construita, care acum a ajuns la pretul cerut pentru un teren in urma cu un an jumatate-doi .

           In general putem spune ca tranzactiile efectuate au in general destinatii familiale, domestice, firmele stand in expectativa in aceasta perioada. Chiar daca au nevoie sa achizitioneze o casa ca si sediu, acestia prefera sa-si foloseasca capitalul in afaceri si sa astpete un alt moment pentru achizitii. Si nu in ultimul rand, casele raman in continuare acea parte din piata imobiliara in care conteaza intai „pozitia, pozitia si iar pozitia”, apoi o serie de alte caracteristici mai mult sau mai putin tehnice, ajungandu-se astfel la marja mare de toleranta in evaluarea preturilor, date de o serie de factori emotionali si subiectivi, fiecare cumparator trebuind sa se potriveasca dupa multe criterii cu propriatatea de tranzactionat.

           Privind in ansamblu piata rezidentiala din anul 2009 se poate spune ca in perioada actuala, piata ofera reale oportunitati pentru achizitia unei case la preturi si in conditii foarte bune, in ideea in care cu siguranta piata imobiliara isi va reveni curand aducand noului proprietar avantajul cresterii valorii in piata.