Piata rezidentiala se poate intoarce la mana speculatorilor

Din cele 67.800 de locuinte ce trebuiau livrate pana in 2012, dezvoltatorii au amanat deja finalizarea a circa 40.000. Daca creditarea nu va reveni la normal, urmatorii ani pot deveni din nou apanajul investitorilor speculativi.

Potrivit agentiei imobiliare Regatta, pana la sfarsitul anului trecut a fost anuntata livrarea a 270 proiecte in Bucuresti si a altor 43 in provincie, pe segmentul locuintelor noi. Astfel, pana in 2012, urma sa fie livrate aproximativ 67.800 unitati. Veste buna pentru piata, dar foarte putin probabil sa fie dusa la indeplinire, din cauza ca cel putin jumatate dintre proiectele de pe piata sunt amanate, iar in hora n-au intrat numai cele rezidentiale, ci si cele office sau comerciale. Motivul? Ignorarea unui elementar si sanatos jogging informational prin structura cererii. Dincolo de inconstienta cu care s-a manevrat in anii trecuti, criza de lichiditati, importata rapid, a venit sa completeze problemele unei piete si asa create pe pseudofundatia speculatiei agresive.

Dupa avalansa de lansari din trecut, anul acesta simpla confirmare a livrarii unui proiect a devenit o veste buna. Deocamdata, doi dezvoltatori au reusit chiar sa devanseze, cel putin la nivel declarativ, termenele de livrare: Conarg, pentru Rasarit de Soare, amplasat in Titan, si Alf Company, pentru Citylights Pipera. „Desi termenul final de executie era iunie 2010, beneficiarii se vor putea muta in complexul Rasarit de Soare incepand cu luna septembrie a acestui an“, spune Romeo Cazanescu, directorul general al Conarg RE. Acesta sustine ca pana in prezent circa 60 de procente din proiect au fost deja vandute.

Festina lente?

Lucrarile la proiectul Citylights Pipera au fost demarate in aprilie anul trecut, iar developerul a anuntat recent ca devanseaza termenul de finalizare a intregului ansamblu cu trei luni, pentru decembrie 2009. Mai mult, preturile au fost modificate din euro in lei, pentru a elimina efectele catastrofale ale volatilitatii cursului, care a scumpit in lei locuinte devalorizate de criza in euro, strategie abordata in diferse forme si de alti actori din piata. Pe aceeasi idee s-au pliat acum cateva luni fratii Negoita, care vand la un curs inghetat la 3,95 lei pentru un euro. Totusi, problemele nu se rezolva atat de repede, iar vestile bune se cam opresc aici. O serie intreaga de firme au ales sa nu mai continue pentru moment lucrarile sau sa extinda termenele de executie, printre acestea numarandu-se Sigma Development, Raiffeisen Evolution, Fabian sau Neocity. „Momentan, stam si urmarim piata. Vom relua proiectele cand conditiile vor deveni mai bune“, explica Andreea Hascu, marketing manager al departamentului rezidential al Neocity. Alaturi de acestia se afla si britanicii de la Copper Beech, care, dupa ce au anuntat ca vor aduce pe piata peste 15.000 de locuinte in urmatorii ani, au toate proiectele blocate.

40.000 de locuinte au intrat in stand-by, si lista se scrie

„Dezvoltatorii inca nu sunt dispusi sa scada semnificativ preturile de vanzare, in ciuda numarului mic de tranzactii. Au preferat pana acum sa ofere clientilor diverse stimulente ca substitut la scaderea preturilor, pentru a evita efectul psihologic negativ asupra pietei: locuri de parcare gratuite, spatii de depozitare, bucatarii mobilate/utilate sau scutirea de la plata TVA“, sustine Dragos Radu, reprezentant al consultantului BNP Paribas Real Estate. Alte solutii? Inchirierea sau chiar finantarea cumparatorilor aflati, cel putin momentan, in imposibilitate de a-si finanta achizitia prin credit bancar.

De aici ne intoarcem la proiectele amanate din lipsa de bani si de vanzari, dar si pentru ca dezvoltatorii nu vor sa vanda la pret redus. O alta lista, ce include companii precum European Future Group, Africa Israel si Westhouse, a amanat inceperea lucrarilor pentru majoritatea proiectelor rezidentiale. Numarul de locuinte a caror constructie a fost amanata a ajuns la aproximativ 35.000-40.000.

Conform unui studiu al Cushman & Wakefield Activ Consulting, majoritatea constructiilor au intrat intr-o etapa de conservare. Proiectele care nu au fost incepute, aflandu-se in stadiul de proiectare sau de obtinere a aprobarilor, sunt oferite spre vanzare. Cele care se aflau in stadiul de planificare si organizare si la care constructia nu a fost inca demarata reprezinta 70% din totalul proiectelor noi lansate pe piata dupa 2006.

Åži, astfel, se pot pune bazele unui nou boom speculativ. Daca ne raportam la cele circa 67.000 de locuinte anuntate, din care 40.000 sunt amanate, in urmatorii trei ani pe piata vor fi livrate doar 27.000 de locuinte. Poate suficient, pentru cumparatorii de locuinte, dar, in conditiile in care criza tinde sa se transforme in recesiune, investitorii care dispun de cash se vor reintoarce in vederea achizitionarii de proprietati la preturi reduse, ce pot fi valorificate ulterior cu castiguri imense, dupa ce anul trecut proportia lor in astfel de afaceri a fost limitata. Åži de aici un nou cerc vicios, cu baze speculative.

Ramane cum am stabilit?

Chiar daca nimic nu e sigur, piata imobiliara are macar o constanta. Preturile inca scad, iar Dan Ionascu, seful departamentului de evaluari al Cushman & Wakefield, crede ca „diminuarea preturilor ar putea fi, anul acesta, de pana la 65% fata de nivelul de varf din 2007-2008“. Un lucru bun, cu o conditie. Pozitionarea creditarii pe niveluri de dobanda si criterii de acordare adecvate. Pana acum, bancile au luat partea leului din dezvoltarile imobiliare si ar putea incerca sa-si asume si niste riscuri.

«Diminuarea preturilor locuintelor ar putea fi, anul acesta, de pana la 65% in comparatie cu nivelul de varf din perioada 2007-2008.»

Dan Ionascu, Cushman & Wakefield

Cadere libera

Amanarea unui numar foarte mare de proiecte va afecta serios piata constructiilor si cea imobiliara, valoarea investitiilor pe cea din urma fiind estimata la un nivel cu 80% mai scazut fata de anul trecut.

Putine vesti bune

Intr-o avalansa de amanari, Conarg si Alf Company au decis sa devanseze finalizarea proiectelor aflate in lucru. Masura are rolul de a spori increderea zdruncinata a clientilor, fiind o buna lovitura de imagine.

Sursa: Capital