Pretul apartamentului creste pe banii statului

Includerea blocului vechi in programele anuale de reabilitare termica si de consolidare derulate de autoritati aduce beneficii financiare proprietarilor. Statul subventioneaza o parte dintre lucrari, iar valoarea locuintelor creste.

 

Blocurile construite inainte de 1989 sint deficiente la capitolul confort termic. In plus, in cazul multora dintre acestea durata de viata normata este aproape de expirare. In aceste conditii, lucrarile de reabilitare termica si de consolidare devin necesare. Unii proprietari se arata reticenti din cauza costurilor si a deranjului cauzat de aceste lucrari. In ceea ce priveste costurile, problema se rezolva, mai ales in cazul reabilitarii termice, prin sumele suportate de la buget. De asemenea, o astfel de investitie va creste valoarea de piata a acestor locuinte. Pentru acest an s-au alocat sume destul de mari pentru cele doua programe. Pentru programul privind proiectarea si executia lucrarilor de consolidare la cladirile de locuit multietajate incadrate in clasa I de risc seismic a fost alocata de la bugetul de stat suma de 8.500.000 lei prin Legea bugetului de stat nr. 486/2006. Pentru programul de reabilitare termica a blocurilor de locuinte a fost alocata de la bugetul de stat suma de 9.520.000 lei.

 

 

Statisticile sint clare in ceea ce priveste situatia fondului de locuinte la nivel national. Astfel, conform recensamintului populatiei si locuintelor realizat in 2002, pina in 1944 s-au construit 51.789 de locuinte in blocuri, iar intre 1945 si 1970, alte 610.600 de locuinte in astfel de imobile. Intre 1971 si 1980, s-au mai construit 1.191.256 de locuinte in bloc, iar intre 1981 si 1989, 866.248 de locuinte. Dupa 1990 s-au mai construit 123.740 de locuinte in blocuri. Au inceput sa se construiasca blocuri in anii ’50, dar in anii ’60 au aparut marile cartiere. In Capitala, in anii ’60 au inceput lucrarile in Drumul Taberei, Titan, Berceni. Anii ’70 si ’80 reprezinta etapa in care s-au realizat cu prioritate arterele importante ale Capitalei, printre care Stefan cel Mare, Mihai Bravu, Calea Mosilor, Colentina, Pantelimon, Oltenitei, Armata Poporului. Paralel s-au construit noi cvartale de blocuri in cele trei mari cartiere. Multe dintre ele vor expira in citiva ani, in conditiile in care legislatia dupa care au fost construite aceste blocuri prevede o durata de viata de 50 de ani. Astfel, proprietarii de locuinte din astfel de imobile vor trebui sa se gindeasca serios la efectuarea de expertize tehnice pentru a se identifica punctele sensibile ale cladirii, unde sint necesare interventii.

 

 

Conform legislatiei in vigoare, autoritatile locale sint cele care identifica imobilele care necesita expertiza si interventie pentru consolidare. Dupa intocmirea fisei tehnice, vine rindul asociatiei de proprietari sa solicite expertiza tehnica. Autoritatile locale centralizeaza datele si estimeaza cheltuielile necesare pentru expertiza si le trimit autoritatilor centrale, care comunica fondurile aprobate pentru aceasta operatiune. Autoritatile locale stabilesc lista de prioritati si instiinteaza asociatiile de proprietari care se afla pe lista cu rezolutia „aprobat“. Dupa ce asociatia de proprietari aproba in adunarea generala efectuarea expertizei tehnice, se contacteaza expertul. Ulterior, tot asociatia aproba, cu votul majoritatii proprietarilor, proiectarea si executarea lucrarii, iar pentru aceasta solicita certificatul de urbanism. Ulterior, tot asociatia decide contractarea proiectarii si executarii lucrarilor si cere autorizatia de constructie. Conform oficialilor Ministerului Transporturilor, Constructiilor si Turismului, aceasta operatiune presupune, in principal: consolidarea sistemului structural al cladirii existente sau a unor elemente structurale ale acesteia; introducerea unor elemente structurale suplimentare si/sau repararea elementelor nestructurale ale cladirii existente; imbunatatirea terenului de fundare, termoizolarea si/sau hidroizolarea cladirii si/sau a instalatiilor aferente in zona de interventie; desfacerea si refacerea finisajelor in zona de interventie; desfacerea si refacerea instalatiilor si/sau a echipamentelor in zona de interventie si, dupa caz, inlocuirea acestora sau a unor elemente componente.

 

 

Costurile depind de situatie, dar sint destul de mari. „Durata acestei operatiuni depinde de la caz la caz, apreciez ca este de 60-75% din durata necesara pentru construirea imobilului. In ceea ce priveste pretul, consider ca acesta reprezinta peste 50% din pretul de construire“, spune Ciprian Ana, administratorul firmei Policons Grup. Se poate vorbi despre un pret care porneste de la 150-200 de euro/mp. Statul se implica prin programe anuale in executarea unor astfel de operatiuni. Oficialii MTCT spun ca in prezent legislatia in vigoare prevede facilitati financiare pentru proprietarii locuintelor din cladirile de locuit multietajate incadrate prin raportul de expertiza tehnica in clasa I de risc seismic si care prezinta pericol public nominalizate in programe anuale de actiuni, aprobate prin hotarire de guvern, si anume: alocarea anuala de fonduri din bugetul MTCT pentru finantarea cheltuielilor privind proiectarea si executia lucrarilor de consolidare; restituirea, la terminarea lucrarilor de consolidare, a sumelor avansate de la bugetul de stat pentru executia lucrarilor de consolidare, in rate lunare, egale, in lei, fara dobinda, cu o durata de rambursare de pina la 25 de ani de la data receptiei lucrarilor de consolidare de catre proprietarii cu venituri peste venitul mediu pe economie; scutirea de la plata ratelor lunare a proprietarilor locuintelor care realizeaza venituri medii nete lunare pe membru de familie sub cistigul salarial mediu net lunar pe economie. Pina la rambursarea sumei, apartamentele vor fi ipotecate si vor putea fi vindute doar dupa platirea integrala a sumei respective catre stat.

 

 

Reabilitarea termica aduce profit nu numai prin cresterea valorii de piata a apartamentului, ci si prin reducerea consumului de caldura. In Romania exista 4,8 milioane de cladiri cu 8,1 milioane de locuinte, din care fondul locativ din mediul urban reprezinta 1,1 milioane de cladiri cu 4,2 milioane de locuinte. „Nu mai putin de 58% dintre locuintele situate in orase vor trebui reabilitate termic“, a spus in urma cu citeva luni Laszlo Borbely, ministrul delegat pentru Lucrari Publice. „In momentul in care s-a proiectat, s-au urmarit costuri mai mici. Nu s-au facut reduceri de costuri la structura, ci la finisaje“, spune arhitect Constantin Jugurica, consilier la Proiect Bucuresti SA. Acesta spune ca nu s-a facut aproape nimic pentru izolarea termica a blocurilor. Nu este o investitie complexa. Intr-o varianta mai simpla, pentru izolarea termica a peretilor interiori ai apartamentelor se curata peretele, apoi se pune vata minerala, iar peste aceasta se plaseaza placa de rigips.

 

Timplaria reprezinta un alt punct sensibil al imobilelor vechi. Solutia optima este termopanul. Pe linga aceasta, sint indicate inlocuirea instalatiilor de incalzire si montarea repartitoarelor de costuri.

 

 

Trebuie spus ca in acest caz subventia acordata de catre stat este mai generoasa. Astfel, Guvernul si autoritatile locale suporta doua treimi din costuri. Pentru a intra in programul de reabilitare termica, asociatia de proprietari trebuie sa ia o hotarire in acest sens in adunarea generala, cu majoritate de voturi. Pasul urmator este sa completeze doua formulare tip, care constituie anexe la Normele Metodologice aprobate prin HG 1.735/2006, si sa le depuna la primaria de care apartine. Costul lucrarii depinde de solutia adoptata – standard sau superioara –, dar si de arhitectura cladirii. Pentru o izolare termica rezonabila se pot plati in jur de 1.000-1.200 de euro si, cu cit calitatea lucrarii creste, pretul se mareste chiar si de doua-trei ori. Totusi, potrivit specialistilor in domeniu, contributia locatarului poate fi intre 1.500 si 2.500 de euro, in functie de metoda aleasa.

 

Bugetul statului suporta si expertiza, si proiectarea. „Lucrarile de reabilitare termica a cladirilor vor avea ca rezultat cresterea temperaturii cu patru grade in locuinte, scaderea consumului de energie termica in timpul iernii si, implicit, reducerea facturii cu 15-20%. Investitia va fi recuperata in aproximativ 7-9 ani“, spune Mihai Mereuta, presedintele Ligii Asociatiilor de Proprietari – Habitat. (Valentin Baesu)

 

 

Conform brosurii de informare cu privire la reabilitarea termica editata de Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului, in cazul unei cladiri, cele mai mari pierderi de energie termica se inregistreaza prin ferestre si pereti: cite 20-25%. Urmeaza acoperisul, cu un indice de 15-20% si podeaua – de 5-10%. Diferenta o reprezinta pierderile inregistrate prin alte puncte ale locuintei. Sumele platite in plus la intretinere sint mari, in conditiile in care structura consumului energetic pentru un apartament mediu construit in perioada 1970-1985 arata in felul urmator: 55% – incalzire, 21% – apa calda de consum, 14% – iluminat si 10% – gaz natural.

Reabilitare cu credit

 

Persoanele care vor sa faca economii la factura de caldura si se decid sa reabiliteze locuinta din punct de vedere termic pot apela la un credit.

 

Oferta bancilor pentru acest segment este variata, fiecare banca denumind creditele prin care se poate reabilita termic locuinta diferit. Spre exemplu, banca HVB Tiriac pune la dispozitia celor interesati „creditul imobiliar pentru locuinta“. Odata contractat acest credit, clientii pot cumpara o casa, un teren, dar pot realiza si lucrari semnificative de reamenajare sau de imbunatatire a casei in care locuiesc deja. Cei care vor sa isi reabiliteze locuinta pe banii bancii trebuie sa aiba intre 20 si 65 de ani si un venit net pe familie de minimum 850 de lei. La evaluarea eligibilitatii, respectiv pentru calculul valorii maxime a creditului si a perioadei optime de creditare, banca ia in calcul venituri din mai multe surse. De asemenea, creditele pentru reamenajarea locuintelor nu pot fi mai mici de 3.000 de euro. Pentru reamenajari, banca solicita facturi pentru minimum 60% din valoarea sumei imprumutate. Restul de 40% din suma imprumutata poate fi folosita fara justificare cu facturi, doar pe baza declaratiei pe proprie raspundere a imprumutatului. Creditul va fi garantat cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul reamenajarii.

 

 

BRD Groupe Société Générale pune la dispozitia celor interesati sa isi reabiliteze termic locuinta creditul Habitat Plus. Acest credit poate fi contractat in euro sau dolari si va acoperi pina la 75% din suma investita in lucrare. La fel ca si in cazul de mai sus, clientul va garanta creditul cu casa pe care o reabiliteaza termic, si in plus cu o alta proprietate. Perioada de creditare se intinde la BRD pina la 25 de ani. Perioada de acordare a „creditului imobiliar“ de la Banca Transilvania se intinde pina la 30 de ani. Suma minima pe care o poate contracta o persoana fizica pentru amenajarea locuintelor este de 1.500 de euro, maximumul acordat de Banca Transilvania fiind de 100.000 de euro. Dobinda anuala variabila perceputa de Banca Transilvania pentru creditul pentru reamenajarea locuintelor este de 8,75% la euro, de 10,50% pentru dolari si de 9,50% pentru cei care se vor imprumuta in lei. (Nicu Stan)

Pretul de piata va creste

 

In cazul apartamentelor din blocurile vechi, construite inainte de 1977, teama de cutremur face ca preturile acestora sa fie cu aproximativ 10-20% mai mici decit in cazul celor din blocurile mai noi. „Daca se efectueaza lucrarile de consolidare si de reabilitare termica, atunci pretul unui astfel de apartament ajunge la nivelul pietei“, spune Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist.

De ce sint necesare reabilitarea termica si consolidarea?

In Romania, din cele aproximativ 84.000 de blocuri de locuit (peste 3.000.000 de apartamente), peste 80% sint mai vechi de 20 de ani si aproape jumatate sint mai vechi de 40 de ani. Romania detine cel mai mare numar de locuinte in blocuri din prefabricate, acestea in marea lor majoritate necesitind interventii urgente de reabilitare structurala si de modernizare termica. Din cauza gradului redus de izolare termica si a uzurii avansate, factura este practic dubla fata de apartamentele similare situate chiar si in capitale ale tarilor nordice. Daca reamintim si faptul ca majoritatea acestor apartamente sint locuite de persoane cu venituri reduse care nu au facut nici o investitie majora in partile comune (structura, terasa, instalatii, etc.), cu atit mai importante sint programele nationale promovate de Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului prin care se urmareste reabilitarea din punctul de vedere al protectiei antiseismice si reabilitarea termica. Comisia Antisaracie si Promovare a Incluziunii Sociale remarca faptul ca 50% dintre rezidenti platesc peste 80% din venituri pe factura locuitului – ceea ce ii incadreaza la nivelul saraciei extreme. Pentru cetatean, reabilitarea structurala si cea termica au avantaje practice: confort si siguranta sporite; creste valoarea apartamentului; scade factura la intretinere cu 40-60%; se imbunatateste aspectul cartierelor. Pe de alta parte, in toata Europa proprietarii au obligatia reabilitarii structurale si termice a locuintelor, dar doar Romania ofera facilitati remarcabile in acest sens: pina la un venit de 800 RON/ de membru de familie, consolidarea este gratuita, iar la reabilitare auditul energetic, studiul de fezabilitate, proiectul, plus 67% din executie sint suportate de la Guvern si de la autoritatea locala. Trecind peste greutatile inerente oricarei interventii importante in cladire, consider ca proprietarii nu au nici o justificare in a ezita accesarea celor doua programe.

 

—    Mihai Mereuta, presedintele, Ligii Asociatiilor de Proprietari – Habitat

 

Sursa: supliment Cotidianul