Preturile speculative, dinamita la temelia pietei locuintelor

Opacitatea tranzactiilor, dar si avalansa de noi jucatori sunt semnele care anunta corectii in imobiliarul romanesc

Construiesti locuinte cu 200 de euro metrul patrat si vinzi cu cel putin 1.000 de euro. E terenul mai scump? Nu-i nimic. Inalti blocuri cu tot mai multe etaje. Aceasta este in linii mari reteta succesului fenomenal de care se bucura toti investitorii din rezidentialul autohton. Insa studii realizate pe piete mai mature decat cea romaneasca arata ca acestea sunt semne care indica o crestere artificiala si deci nesustenabila a nivelului pretului locuintelor.

Unul dintre criteriile care indica o crestere speculativa a preturilor, indiferent de piata, tine de asteptarea investitorilor de a obtine profituri ridicate, peste criteriile fundamentale. In plus, analistii straini sustin faptul ca, intr-o asemenea situatie, pretul activelor depaseste semnificativ mediile istorice. Iar in sectorul imobiliar romanesc, scumpirile din ultimii ani, pe langa faptul ca au ajuns sa uimeasca cea mai mare parte a populatiei, au dus pretul pe metru patrat la un nivel mult mai ridicat decat costul aferent constructiei.

Cele mai recente date publicate de Institutul National de Statistica arata faptul ca, in primul trimestru al anului curent, volumul comenzilor noi din sectorul constructiilor de cladiri rezidentiale s-a ridicat la aproape 970 milioane de lei.

Tot in aceeasi perioada, administratiile locale din intreaga tara au acordat peste 15 autorizatii de constructie pentru cladiri rezidentiale, suprafata utila totala fiind de aproape 2,15 milioane de metri patrati.
Iar cum inaintea acordarii autorizatiei de constructii este prezentata si o evaluare a investitiei in cladire, rezulta un cost mediu al viitoarelor constructii de aproximativ 130 euro pe metru patrat (circa 450 lei/mp).

Insa in acest calcul intra si locuintele realizate in mediul rural, unde costurile pot fi mult mai mici. Totusi, chiar si daca raportam valoarea contractelor incheiate in primele trei luni la suprafata utila autorizata in mediul urban, pretul unui metru patrat construit nu depaseste 230 de euro. Mai mult, acest cost este apropiat de cel inregistrat anul trecut – circa 200 euro pe metru patrat.

Desigur, valoarea contractului ce este prezentat administratiilor locale este numai o estimare, costul efectiv al constructiei putand fi mai mare sau chiar mai mic. Totusi, constructorii spun "in soapta" ca, la un pret de 300 euro pe metrul patrat, prefera sa subcontracteze proiectul si sa scape de bataia de cap cu finalizarea constructiei.

Iar faptul ca o locuinta noua se vinde cu peste 1.000 euro/metrul patrat reprezinta un motiv suficient pentru cei care vor sa-si multiplice investitia intr-un termen de numai cativa ani. Pe de alta parte, reprezentantii Royal Bank of Scotland atrag atentia ca aparitia multor dezvoltatori imobiliari este un alt semn ca sectorul constructiilor are mari sanse sa inregistreze o crestere speculativa.

Blocuri si profituri pe verticala

O alta modalitate aleasa de investitorii de pe piata locala pentru a-si maximiza profitul este cea a constructiei pe verticala. O solutie nefericit aleasa, spun multi specialisti, intr-o capitala caracterizata de un puternic risc seismic. In acest moment, senzatia imprimata pietei este ca se cumpara orice.

Se cumpara deci si apartamente in cladiri noi de peste 20 de etaje, situate in zone vulnerabile in cazul unui cutremur. Si asta chiar si in conditiile in care Bucurestiul are intocmita, inca din anul 2006, o harta seismica.
Cei mai multi cumparatori de locuinte nu tin insa cont de aceasta in momentul in care incheie o tranzactie imobiliara. Monica Marin, manager al agentiei EuroMetropola, motiveaza aceasta realitate printr-o lipsa de educatie a consumatorului autohton.

Primeaza in continuare pretul, gradul de dezvoltare din punct de vedere comercial al zonei, precum si kilometrii care despart imobilul de centrul Bucurestiului. Reprezentantul EuroMetropola sustine ca Romania in ansamblu este o tara a constructiilor vechi. Exista insa si locuinte pentru care riscul este unul minim. „Indiferent de locul in care se afla pe harta seismica, un imobil ridicat inainte de 1970 nu va rezista unui cutremur de sapte grade pe scara Richter.

Cele mai sigure locuinte, din punctul de vedere al riscului seismic, sunt construite incepand cu anii 1980. Cartiere intregi sunt vulnerabile la cutremur. E vorba despre blocuri cu 8-10 etaje de pe Soseaua Stefan cel Mare, Colentina-Masina de Paine, Calea Grivitei sau cele de langa Sala Palatului, toate construite in anii ’60", atentioneaza Monica Marin.

Centrul si nordul, cele mai expuse in caz de cutremur

Cu toate ca un studiu riguros nu a fost inca intocmit, multi dintre agentii imobiliari spun ca potentialii clienti se intereseaza foarte rar daca respectiva proprietate se afla intr-una din zonele cu risc seismic ridicat.
Insa „preturile apartamentelor sunt influentate decisiv de starea cladirii. Chiar daca cererea este mare, iar preturile au crescut masiv in ultimii ani, blocurile construite dupa 1977 sunt mai cautate.

Majoritatea clientilor isi doresc apartamente in blocuri noi, construite din beton si din caramida si nu din placi", a declarat George Dimitriu, directorul adjunct al agentiei PYF Imobiliare. In acest context, Monica Marin remarca un paradox al pietei locale. „Conform hartii de risc seismic a Capitalei, acceleratia maxima a cutremurului atinge cele mai mari valori in zona centrala si in cea de nord. Ca un paradox, exact acestea sunt zonele in care sunt amplasate si cele mai scumpe proprietati.

Riscul seismic al unei zone nu este un criteriu fundamental de selectie a zonei in care clientii investesc. Este adevarat ca la achizitionarea unei locuinte se acorda o foarte mare atentie zonei, dar numai din punct de vedere al prestigiului si al amplasamentului in raport cu principalele artere de inters ale Capitalei", conchide managerul EuroMetropola.

De faptul ca romanii sunt putin interesati de consecintele unui cutremur sunt constienti multi dintre cei care construiesc locuinte. Rezultatul este tendinta usor sesizabila ca blocurile destinate clasei medii sa acomodeze un numar cat mai mare de apartamente. Si cum pretul terenurilor se modifica rapid, solutia la indemana este un numar cat mai mare de niveluri pentru fiecare cladire noua. Acelasi trend se observa si in cazul centrelor de afaceri.

Topul celor mai inalte cladiri din Bucuresti este deschis de turnul BRD, o cladire finalizata in anul 2004 si care are o inaltime de 87 de metri, depasind astfel, cu aproximativ 10 metri, celebrul hotel Intercontinental. Nu tot perimetrul Bucurestiului se preteaza insa unor astfel de imobile de tip zgarie-nor.

Decanul Facultatii de Urbanism a Institutului de Arhitectura „Ion Mincu", Alexandru Sandu, sustine ca singurele „zone potrivite si sigure pentru ridicarea unor constructii inalte sunt intrarea prin Pantelimon dinspre Autostrada Soarelui, cartierul Titan, Drumul Taberei, zona Vacaresti si Piata Victoriei". In Bucuresti exista mai multe proiecte pentru cladiri foarte inalte. Printre acestea se numara Ana Tower, Floreasca City Center sau Tower Center International, insa niciuna nu va depasi pragul celor 100 de metri pe verticala.

Mentinerea marjelor ridicate de profit poate conduce insa intr-un viitor nu foarte indepartat la constructia unei cladiri care sa depaseasca aceasta limita. Monica Marin subliniaza legatura stransa dintre pretul terenului si regimul de inaltime al cladirilor. „Avem drept exemplu terenurile din zonele centrale ale Capitalei, care sunt disponibile intr-un numar foarte mic si al caror pret a cunoscut o crestere importanta in ultimii ani. O reactie absolut naturala a oricarui constructor care hotaraste sa dezvolte un proiect pe un astfel de teren este aceea de a amortiza investitia intr-un timp cat mai scurt, dar si de a inregistra profit. Acolo unde parametrii zonei permit, dezvoltatorul va cauta sa atinga maximum de suprafata construita", afirma reprezentantul agentiei imobiliare.

Luxul, un alt regim de inaltime

Un segment al pietei rezidentiale in care constructia pe verticala nu este o optiune agreata de clienti este cel al locuintelor de lux. In acest caz, preturile, care variaza intre 1.500 si 4.000 de euro pe metrul patrat, reflecta (dupa cum spun cei care vand) in primul rand locatia deosebita, dar si intimitatea pe care o ofera acest gen de case. "Conform standardelor europene, pentru a putea fi incadrat in categoria lux, un apartament trebuie sa fie localizat intr-o zona cu acces facil catre centre comerciale, cluburi, restaurante, sa aiba vecinatati armonioase din punct de vedere al designului si sunt extrem de apreciate imprejurimile cu spatii verzi", spune Roxana Repanovici, director de vanzari al complexului rezidential de apartamente Ibiza Sol.

In Bucuresti, cea mai mare parte a ofertei este concentrata in patru zone: Dorobanti-Kiseleff-Primaverii, Baneasa-Pipera, Domenii-Floreasca-Scoala Herastrau si Centru-Cotroceni. Conform analistilor imobiliari, incepand cu 2006 si pana la sfarsitul anului in curs, ar trebui sa fie finalizate circa 1.500 de apartamente de lux, situate preponderent in partea de nord a Bucurestiului.

BNR, cu ochii pe piata imobiliara

Consilierul guvernatorului Bancii Nationale a Romaniei (BNR), Adrian Vasilescu, a declarat, ieri, ca banca centrala monitorizeaza, cu atentie, evolutiile de pe piata imobiliara romaneasca. BNR incearca, astfel, sa preintampine o criza similara cu cea din SUA. Oficialul BNT a precizat, in cadrul unei emisiuni a postului „The Money Channel", ca si in Romania preturile locuintelor sunt „umflate" artificial, creand un efect de tip „bubble", care la un moment dat se va sparge.

„Deocamdata, Romania nu risca o criza, dar trebuie sa fim atenti", a spus consilierul BNR. El a mai declarat ca bancile americane, din dorinta de a da cat mai multe credite si de a rula bani in piata, au scapat din vedere orice restrictii prudentiale. La polul opus, bancile europene au fost si sunt in continuare foarte atente la supraindatorare. In acest context, Vasilescu a amintit de efortul BNR de a preintampina astfel de crize in Romania, institutia lansand mai multe semnale de alarma inca de anul trecut.

 

Sursa: Adevarul