Romania vs Ungaria: Ce se va intampla cu piata imobiliara dupa aderare?

 Ce ne asteapta pe piata imobiliara din perspectiva aderarii la Uniunea Europeana prin comparatie cu experienta Ungariei? Nimic spectaculos. O crestere relativ linistita pe finalul acestui an si o continuare a trendurilor deja existente, cel putin aceasta este experienta pietei vecinilor de la vest.

"Asemanarile dintre piata imobiliara din Ungaria si cea din Romania vin in primul rand din faptul ca majoritatea apartamentelor sunt proprietate privata, nu inchiriate, ca o consecinta directa a privatizarii rapide care a urmat schimbarii de regim politic. In Ungaria la mijlocul anilor \'\'90 a existat un trend ascendent de a ajunge din urma nivelul preturilor europene, dar acest fenomen s-a stabilizat cu cativa ani in urma, iar din acel moment ascensiunea preturilor este redusa", a declarat Laszlo Diosi, deputy CEO OTP Bank Romania. Potrivit reprezentantilor OTP Bank, in prezent, in Budapesta, preturile apartamentelor noi sunt intre 958-2.300 euro pe metrul patrat, cresteri semnificative inregistrandu-se doar in anumite zone, precum malul Dunarii, zona Castelului Buda sau centru.

"Este de remarcat faptul ca, in acest moment, pretul proprietatilor romanesti s-a apropiat de pretul celor din statele membre UE, in conditiile in care veniturile sunt de cateva ori mai mici. In Cluj-Napoca, de exemplu, pretul de vanzare al unui imobil nou este cuprins intre 700 si 1.300 de euro pe metrul patrat, in timp ce in Bucuresti, pretul pe metru patrat este intre 600 si 2.000 de euro", declara Doru Lupeanu, marketing manager Grup de Lux.

Altii sunt sceptici in privinta "experientei" pe care putem sa o invatam de la sectorul real estate maghiar. In opinia reprezentantilor biroului comercial al Ambasadei Republicii Ungare in Romania evolutiile care au avut loc pe piata imobiliara din Ungaria, inainte si dupa aderare, nu sunt comparabile cu ceea ce se va intampla in Romania. "Nu cred ca fenomenele aparute in Ungaria si tendintele dezvoltarii pietei imobiliare din Romania pot sa fie identice, fiindca cele doua tari au pornit de la baze macroeconomice diferite, spre aderarea la UE", declara Bogar Ferenc, consilier economic in cadrul biroului comercial al Ambasadei Ungare in Romania. Acesta a mai spus ca, romanii nu trebuie sa se astepte la miracole, in domeniul imobiliar, dupa integrare, deoarece e posibil ca asteptarile lor sa nu se confirme. "In Ungaria, de exemplu, in perioada premergatoare aderarii la UE, s-a simtit o asteptare intensa, ce s-a manifestat prin faptul ca piata imobiliara a mizat pe cresterea semnificativa a preturilor. Pornind de la aceasta ipoteza, inainte de 2004 s-au efectuat niste investitii si achizitii, cu scopul realizarii unor profituri. Experientele din perioada de dupa aderare nu au dovedit insa asteptarile referitoare la cresterea brusca a preturilor, situatia putand fi caracterizata, mai degraba, prin dezvoltarea echilibrata a pietei imobiliare", a dorit sa precizeze Bogar Ferenc.

Potrivit acestuia, ritmul de crestere al pietei imobiliare din Ungaria este putin mai scazut decat in cursul anilor precedenti, deorece piata este caracterizata de o oferta excedentara. "Piata in domeniu este mai activa si mai mobila in Budapesta si in imprejurimile acesteia. Cel mai popular segment a ramas construirea de imobile pentru birouri, dar si piata spatiilor comerciale. De asemenea, dezvoltarea infrastructurii rutiere va avea o influenta benefica asupra dezvoltarii pietei spatiilor pentru depozitare", a mai spus Bogar.

Conform unui studiu al pietei imobiliare maghiare, realizat de Colliers International Ungaria, primele proiecte rezidentiale importante au fost finalizate in Ungaria in 2002, stopandu-se astfel declinul pietei imobiliare din anii anteriori. In 2002, piata imobiliara pe segmentul rezidential a inregistrat o crestere de 15% in toata tara si de 34% in Budapesta. Daca pana in 2001 piata in domeniu era dominata de investitorii locali, din 2002 incep sa-si faca aparitia si dezvoltatorii mari care deruleaza proiecte incluzand pana la 400 de unitati locative. Potrivit Biroului National de Statistica din Ungaria, numarul investitorilor pe segmentul rezidential a crescut in 2002 cu 63%, fata de 2001.

Un alt trend notabil in 2002 a fost migratia proiectelor rezidentiale dinspre Budapesta catre suburbii. Odata cu cresterea ofertei a crescut si competitia, astfel ca intervalul pana la vanzarea proiectelor rezidentiale s-a marit, spre deosebire de cazurile precedente cand proiectele rezidentiale se vindeau cu mult inainte de a fi finalizate.

O alta consecinta directa a cresterii numarului de cladiri rezidentiale noi a fost diminuarea cererii pentru apartamentele vechi, in cazul carora preturile sunt similare celor din cladirile noi, insa utilitatile sunt mult reduse. Majoritatea cererilor pentru apartamente noi in perioada 2001-2002 veneau din partea maghiarilor, insa odata cu anuntul privind intrarea Ungariei in Uniunea Europeana in 2004 agentiile imobiliare au inceput sa inregistreze o crestere importanta a cererii din partea cumparatorilor straini si a maghiarilor repatriati care voiau sa investeasca intr-o proprietate rezidentiala in Budapesta.

Potrivit studiului Colliers, preturile de vanzare au avut in 2002 o evolutie diferita in functie de vechimea imobilului, astfel ca preturile apartamentelor construite in perioada comunista a scazut cu aproximativ 10%, in timp ce preturile apartamentelor localizate in cladirile noi au crescut cu 9%. De asemenea, ca urmare a diminuarii cererii preturile caselor individuale au scazut cu aproximativ 5%. Preturile in Budapesta raman cele mai mari din tara, iar in perioada de dinainte de aderare, valoarea unui apartament intr-un imobil nou pornea de la 1.100 de euro pe metrul patrat si putea ajunge pana la 3.500 de euro /mp, preturi stabilite in functie de zona orasului. "In prezent, in Budapesta exista mii de apartamente construite recent care nu s-au vandut. Dupa integrare preturile pe piata rezidentiala de case si apartamente s-au stabilizat sau chiar au scazut in unele cazuri. Spre exemplu, cererea pentru case sau apartamente foarte mari este in scadere, in timp ce preturile si cererea pentru apartamente cu suprafete cuprinse intre 50-120 de metri patrati sunt intr-o usoara crestere", a mai declarat Laszlo Diosi, deputy CEO OTP Bank Romania.

Piata imobiliara de birouri in Budapesta a crescut in 2002 cu 147.500 mp, suprafata totala spatiilor de birouri de clasa A si B ajungand la 1.157.900 mp. Conform studiului Colliers, peste 80% din noile spatii de birouri livrate in 2002 au fost in Buda, iar in prezent, 40% din stocurile de birouri din Budapesta sunt localizate in Buda.

Din totalul pietei de birouri, cele de clasa A detineau in 2002 o suprafata totala de 900.000 de metri patrati, iar in 2003 spatiile de acest tip au crescut pana la 1.000.000 de mp. Rata medie de ocupare era in 2002 de aproximativ 22%, iar chiriile lunare se incadrau intre 13-16 euro pe metrul patrat.

"In urma cu zece ani era o cerere mare pentru spatiile de birouri, fenomen care a cauzat preturi foarte mari ale chiriilor. In acest moment insa, dupa investitii importante realizate pe acest segment, oferta pietei include preturi chiar mai mici decat in Romania", a precizat deputy CEO OTP Bank Romania.

Pe segmentul spatiilor de birouri, cele mai mari proiecte sunt in Bucuresti, unde, potrivit specialistilor, la sfarsitul anului 2005 exista un stoc total de aproximativ 600.000 de metri patrati. Ca urmare a proiectelor anuntate insa, pentru perioada urmatoare, se estimeaza ca in 2007 spatiile de birouri in Bucuresti vor avea o suprafata totala de 1 milion de metri patrati. Chiriile oscileaza intre 17-20 de euro/mp pentru birourile de clasa A si 12-15 euro/mp pentru birourile de clasa B.

In ceea ce priveste Cluj-Napoca, spatiile de birouri au o suprafata totala de 50.000 de metri patrati, rata de ocupare fiind 60%. Valoarea chiriilor este apropiata de cea din capitala si se incadreaza intre 12-14 euro/mp.

Potrivit reprezentantilor OTP Bank, finantarea proiectelor imobiliare a inceput in Ungaria la inceputul anilor \'\'90, sub diferite forme, primele domenii finantate fiind cele de retail si turism "Dezvoltarea finantarilor pentru locuinte dateaza din a doua jumatate a anilor \'\'90, perioada in care inflatia a inceput sa scada sub nivelul de 10%, iar Guvernul a emis certificate de trezorerie cu valoare fixa, stabilind astfel o limita pentru rata dobanzii fixe pe termen lung. Toate acestea au creat contextul necesar pentru obtinerea de fonduri pe termen lung, pe de o parte, si dobanzi fixe scazute, pe de alta parte", a declarat Harshegyi Frigyes CEO OTP Bank Romania.

Potrivit acestuia, in aceeasi perioada a fost creat si cadrul legal pentru bancile ipotecare, acestea incepand sa finanteze constructia de case, oferind rate fixe de dobanda pe termen lung.

"Existand un cadrul legal stabilit inca din anii \'\'90 pentru o rata scazuta a dobanzilor intre 6-7% pe termen lung, piata imobiliara din Ungaria era bine dezvoltata in momentul integrarii in Uniunea Europeana. Astfel ca, preturile de pe piata din Ungaria sunt foarte apropiate ca valoare de cele din alte tari din Uniunea Europeana", a precizat Harshegyi Frigyes.

 

Sursa: Adevarul