Simptomele crizei imobiliare americane apar si in Romania

Speculatiile imobiliare si supraevaluarea locuintelor au determinat ieftinirea proprietatilor in SUA, scenariu posibil si in cazul Romaniei.

 

Piata americana a trecut prin momente grele. Preturile locuintelor au scazut, la fel si numarul tranzactiilor. Cauzele sint tranzactiile speculative si creditele contractate pentru imobile supraevaluate. David Segrest, membru in National Asociation of Realtors (NAR-Asociatie a brokerilor imobiliari din SUA), unde este lector pentru instruirea agentilor imobiliari din Europa in vederea obtinerii statutului de Certified International Properties Specialist, dar si ambasador al NAR pentru relatia cu Argentina, vorbeste despre motivele caderii unor zone de pe piata americana, dar si despre pericolele care pindesc piata din Romania. Chiar daca el nu face precizari, se stie ca si in Romania se fac tranzactii speculative, iar locuintele sint supraevaluate.

 

 

Ceea ce trebuie inteles este ca SUA nu reprezinta o singura piata. Fiecare zona are propria sa piata specifica. Si au existat multe zone in ultimii trei-patru ani, acestea fiind zonele cele mai mari, unde preturile au crescut cu 30-40% anual. S-a ajuns chiar la momentul in care oamenii speculau in imobiliare si cumparau orice tip de proprietate indiferent de pret, stiind ca peste un an o vor vinde si se vor scoate foarte multi bani. Aceasta crestere de preturi care se producea era artificiala. In cele din urma, pe aceste piete preturile au scazut la valoarea reala pe care proprietatile trebuiau sa o aiba. In Miami, Florida, existau apartamente cu vedere la ocean. Multi investitori din America de Sud si Europa au inceput sa cumpere proprietati in faza de preconstructie, stiind ca pentru ca proiectul sa fie finalizat vor trece inca doi-trei ani. Apoi acestia revindeau proprietatea in momentul in care pretul crestea, fara ca aceasta sa fie terminata. Majoritatea acestor proprietati au fost construite la inceputul acestui an si oamenii aveau citeva contracte pentru apartamente la preturi variind intre 500.000 pina la 3-4 milioane de dolari si nu aveau banii sa le cumpere pe toate. Asadar, existau proprietati, dar nu avea cine sa le mai cumpere, mai ales la preturile ridicole la care ajunsesera. Daca ne uitam la piete precum California, preturile au scazut cu 3-4%. In sudul Floridei, preturile au scazut cu 15%. In multe cazuri, nici nu era vorba despre o scadere a preturilor, ci de faptul ca oamenii nu mai vindeau pentru ca nu cresteau preturile.

 

 

Segmentul de credite imobiliare a avut ceva probleme, dar situatia a fost complet diferita. Oamenii care erau considerati rau-platnici de institutiile de creditare erau atit de disperati sa aiba o locuinta incit erau dispusi sa accepte un credit imobiliar la o dobinda mult mai mare decit cea obisnuita. Cei mai multi dintre ei nu cunosteau anumite detalii si cumparau niste case care nu valorau prea mult. Cumparatorii isi dadeau seama abia dupa ce se mutau ca locuinta nu valora cit i-a costat pe ei. Iar cind incercau sa o revinda, nu puteau sa obtina suficienti bani pe ea pentru a-si plati ipoteca. In acest caz, nu erau in stare sa plateasca ipoteca. Asadar, acum bancile iau casele celor care nu isi platesc ipoteca.

 

Credeti ca exista similitudini intre ce s-a intimplat in SUA si situatia din Romania?

 

Cred ca Romania se confrunta cu o situatie diferita de cea din SUA. Preturile au crescut, dar daca vom compara preturile cu ale altor proprietati similare din Europa, acestea inca nu si-au atins potentialul maxim ca valoare. Consider ca vor mai exista citiva ani in care piata se va dezvolta. Principalul lucru de evitat pe aceasta piata este febra speculativa a celor care cred ca preturile vor continua sa creasca mereu. Cred ca lucrul de care ar trebui sa fiti cei mai ingrijorati aici, in Romania, este faptul ca exista o stagnare a preturilor in toata Europa, iar preturile in zone mai noi precum Romania sau Bulgaria, unde veniturile nu sunt atit de mari ca in alte parti ale Europei, vor fi mai presate sa coboare. Cu alte cuvinte, in momentul in care pretul ajunge la un anumit nivel, oamenii cu joburi obisnuite nu isi vor permite o casa. O alta problema pe care o aveti este ca cei care sint dispusi sa plece din Romania in alte tari din Europa pot cistiga mai mult acolo si nu vor fi interesati de proprietati in tara. Asa ca se poate spune ca cererea va scadea pentru ca nu va mai exista cine sa cumpere sau sa inchirieze o proprietate.

Atentie la constructiile vechi

 

Se acorda foarte multe credite pentru cladiri vechi, carora in 10-20 de ani le va expira durata normata de viata. Este indicat sa faci credit pentru o astfel de casa?

 

Este, in mod cert, o investitie riscanta o astfel de locuinta intr-un bloc vechi, iar riscul este si pentru banca, si pentru proprietarul care vrea sa cumpere. In procesul evaluarii, unul dintre elementele pe care evaluatorul trebuie sa il ia in considerare este durata de viata ramasa a proprietatii. Iar in cazul in care durata de viata ramasa este foarte mica, trebuie luata in calcul valoarea proprietatii in cazul in care aceasta va fi darimata, nu destinata locuintei. In cele cu multi proprietari este insa imposibil ca toti sa isi vinda proprietatile pentru ca o alta cladire sa se construiasca.

 

Sursa: Cotidianul