Traditionalul administrator de bloc, inlocuit de companii specializate

 

Serviciile de tip property & facility management, necesare pentru ansambluri rezidentiale

Pana acum, traditionalul administrator era cel care se preocupa mai mult sau mai putin de intretinerea si administrarea imobilelor in care locuim, dar de cativa ani acesta este inlocuit de companii specializate care ofera mai multe facilitati in acest sens.

O astfel de firma cunoaste importanta controlului costurilor si a optimizarii consumurilor prin programarea intretinerii echipamentelor si urmarirea permanenta a furnizorilor, iar in cazul noilor apartamente rezidentiale un astfel de administrator este absolut necesar.

 

Un administrator bun poate aduce valoare unui imobil

"S-a tot vorbit in 2008 de o piata imobiliara matura in Romania, despre faptul ca rentabilitatea investitiilor imobiliare nu mai are trendul ascendent din anii anteriori. In acest context, rentabilitatea investitiilor va depinde in mare masura de modul in care imobilul este administrat, respectiv valorificat in timp. Optimizarea acestor costuri, prin oferirea de programe de property & facility management integrate (PFM), specializate, duce in timp la un plus de valoare investitional, deoarece perioada de garantie a unor echipamente nu inseamna in mod direct costuri zero. Si nu pentru ca aceste costuri de intretinere sunt mari in mod direct, ci pentru ca pastrarea valorii in timp a unui bun inseamna servicii specializate. Putem compara situatia cu cea a unui posesor de vehicul pentru care uneori achizitia este mai usoara decat intretinerea", este de parere Marcel Alexe Ressler, director al diviziei de property & facility management (PFM) din cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.

 

Aceste servicii se afla in stadiu incipient in Romania

Potrivit directorului departamentului de property management din cadrul companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox, Mihaela Allardin, "serviciile de administrare a imobilelor exista in Romania incepand chiar cu anii 1995-2000, cand au aparut primele centre de afaceri si centre comerciale in Bucuresti si in tara. Pentru a asigura nivelul de confort chiriasilor si a mentine valoarea investitiei pe termen lung, proprietarii acestor cladiri erau nevoiti sa le administreze intern. Imediat dupa anul 2000 au aparut si primele companii private care propuneau solutii de facility management contractand aceste servicii cladirilor existente si celor nou construite, insa fara a aborda si relatiile dintre chiriasi si proprietari ori fara a se implica in managementul financiar al respectivei companii".

Daca pe segmentul rezidential serviciile de PFM sunt intr-un stadiu incipient in Romania, pe piata spatiilor de birouri putem vorbi deja de experienta. "Remarcam chiar tendinta de tratare a acestor servicii ca parte integranta a proiectului investitional. Majoritatea investitorilor sau dezvoltatorilor contacteaza firmele specializate inca din faza de constructie", au mentionat reprezentantii Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Facand referire la ansamblurile rezidentiale, oficialii Coldwell Banker Affiliates au mentionat ca dezvoltatorii au luat startul mai tarziu. In 2005, stocul de locuinte noi in Bucuresti era de doar 1.500 unitati. Totusi, cresterea s-a facut rapid, iar pentru sfarsitul anului 2008 se estimeaza un stoc de 14.000 de unitati. De asemenea, daca sunt luate in considerare proiectele rezidentiale anuntate de dezvoltatori a fi livrate pana in 2009, acestea se vor dubla.

"Necesitatea de servicii integrate de PFM se naste din diferenta de marimi si ponderi ale cheltuielilor generate de exploatarea unui imobil rezidential nou si unul vechi. Astfel, daca la blocurile vechi o pondere mare o reprezinta cheltuielile provenind din reparatii punctuale, in cazul ansamblurilor rezidentiale noi, marimea si valoarea echipamentelor necesita contract de intretinere si service permanent. Apare si nevoia de altfel de servicii si facilitati: paza, intretinere spatii verzi, intretinere piscina, parcare subterana, terenuri de sport, sali de fitness sau spa etc. cheltuieli care nu se regasesc in cazul imobilelor vechi", au mai adaugat acestia.

 

In 2 ani, piata managementului PFM rezidential va creste exponential

Chiar daca managementul ar trebui incredintat unor specialisti, in masura sa aprecieze nevoile fiecarui imobil, sa negocieze contractele si sa urmareasca respectarea acestora, putem remarca o oarecare reticenta a proprietarilor de ansambluri rezidentiale cu privire la contractarea de astfel de servicii de la companii specializate. "Insa, in 2 ani, piata managementului PFM rezidential va creste exponential, in conditiile in care dezvoltatorii, respectiv proprietarii, vor simti diferenta de costuri in timp, iar contractarea de astfel de servicii va deveni parte integranta a transferului de proprietate asupra apartamentelor. In timp, managementul proprietatii va face diferenta intre investitii", afirma Ressler.

Prin contractarea unei firme de PFM pentru preluarea responsabilitatilor, dezvoltatorii pot pune in functiune imobilele inca din faza de predare a apartamentelor, iar noii proprietari se pot bucura de facilitatile oferite chiar inainte de infiintarea asociatiei de proprietari. Pentru noii proprietari, un motiv de multumire este si faptul ca pot efectua plata intretinerii prin banca, lucru neintalnit in cazul administratorilor de bloc, mai conservatori. Astfel, nu numai ca timpul tuturor este valorificat la maximum, dar se observa si o scadere a ratei de datornici la plata intretinerii.

 

Costurile acestor servicii s-au dublat in ultimii 2 ani

Conform oficialilor Coldwell Banker Affiliates, in ultimii 2 ani s-a observat o dublare a costurilor serviciilor. In cazul administrarii de imobile, costul serviciilor de paza a crescut de la 1,5 la 3-3,5 euro pe post/ora, costul serviciilor de curatenie de la 0,6 la 1,5-2 euro pe mp, intretinerea ascensoarelor de la 80 la 100-120 euro pe luna, intretinerea spatiilor verzi de la 4-5 euro/mp la 10-12 euro/mp etc. In aceste conditii, costul lunar al intretinerii, fara sa fie luate in calcul consumurile individuale de apa, gaze si electricitate, variaza intre 0,3 si 3 euro pe mp locuibil, in functie de facilitatile de care dispune imobilul. Comisionul firmelor de administrare este intre 8 si 20% din totalul cheltuielilor de intretinere.

In cazul companiei DTZ Echinox, "pentru spatiile de birouri cu suprafete cuprinse intre 20.000 mp - 30.000 mp, clientii platesc in medie 0,4 euro/mp, iar pentru suprafete mai mici intre 10.000 mp-20.000 mp se poate ajunge chiar la 0,5 -1 euro/mp. Pe piata rezidentiala, preturile se aliniaza intre 0,5-1 euro/mp. Iar pe piata industriala care este cea mai putin dezvoltata din perspectiva externalizarii serviciilor de PMF, clientii pot plati un pret de 0,25-0,5 euro/mp."

 

PFM si pentru piata de retail

Acest gen de servicii nu se adreseaza numai locuintelor, ci si pietei de retail. "Cea mai interesanta piata, care se afla de altfel si intr-o vizibila crestere, o reprezinta piata de retail. Chiar daca aici vorbim de suprafete mult mai mari, mai multi chiriasi, o arie de activitate ceva mai complexa decat cea de management al unei cladiri de birouri, clientii platesc preturi mult mai mici, insa veniturile realizate de o firma de property management sunt mult mai reprezentative decat cele mentionate anterior. Pentru managementul acestor tipuri de proiecte, clientii pot plati preturi medii intre 0,4-0,6 euro/mp pentru scheme de retail cu suprafete de 50.000 mp - 100.000 mp si 0,3 - 0,4 euro/mp pentru parcuri retail si shopping-centere cu suprafete intre 100.000 mp - 150.000 mp" - a declarat pentru Curierul National Allardin.

Chiar daca sunt anuntate multe proiecte office si in retail ce vor fi livrate in urmatorii 2-5 ani, din care doar 50% vor ajunge la termenul final, proiecte noi, ce vor solicita servicii de administrare, vor exista in continuare. "Ca atare, va fi si piata pentru aceste servicii, insa atunci probabil vor avea succes doar firmele care vor fi capabile sa ofere solutii de property management la nivel performant cu un personal foarte bine pregatit si organizat", a mai adaugat oficialul DTZ Echinox.

In ce constau serviciile property & facility management:

-         reducerea costurilor generate de cladire (administrare, gestiune, utilitati, reparatii, intretinere si alte servicii);

-         responsabilitate unica, parteneriat cu un furnizor de solutii complete, servicii de facility management complete;

-         siguranta investitiilor;

-         eliminarea problemelor operationale neprevazute;

-         cresterea performantelor cladirii si reducerea costurilor operationale;

-         obtinerea unei eficiente mai ridicate a energiei;

-         cresterea confortului locatarilor;

-         intretinerea si operarea imobilelor in conformitate cu legile si reglementarile in vigoare in Romania si la nivel international.

 

Sursa: Curierul national