Tranzactiile imobiliare s-au prabusit in trimestrul trei si piata are sanse minime sa egaleze volumul de anul trecut

Tranzactiile imobiliare s-au prabusit in trimestrul trei si piata are sanse minime sa egaleze volumul de anul trecut

 

Valoarea tranzactiilor imobiliare de mari dimensiuni s-a ridicat la aproximativ 140 de milioane de euro in trimestrul trei al acestui an, mai putin de un sfert comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, cand au avut loc tranzactii de peste 620 de milioane de euro, arata o analiza a ZF bazata pe informatiile facute publice in piata.

 

Astfel, in lunile iulie, august si septembrie din acest an au fost incheiate doar doua tranzactii de mari dimensiuni, si anume achizitia de catre firma elena Raptis Kavouras a unei suprafete de 1,6 hectare din Satul Francez, in urma unei afaceri de 68 de milioane de euro, precum si vanzarea de catre Gheorghe Iaciu a centrului de depozitare Expo Market Doraly din Capitala in urma unei afaceri estimate la circa 70 de milioane de euro.

 

Spre comparatie, in aceeasi perioada a anului trecut, aveau loc mutari record pe piata birourilor si a terenurilor din Capitala.

Mai exact, pe segmentul de birouri s-au incheiat in trimestrul trei din 2007 nu mai putn de trei afaceri care au depasit pragul de 100 de milioane de euro: GTC a anuntat vanzarea America House pentru 120 de milioane de euro, DEGI a preluat trei cladiri de birouri de la Charlemagne pentru 110 milioane de euro, iar Immoeast a anuntat incheierea tranzactiei prin care a preluat parcul de afaceri S-Park pentru aproape 105 milioane de euro.

In plus, tot atunci au avut loc si trei tranzactii de mari dimensiuni cu terenuri, cu o valoare cumulata de peste 210 milioane de euro: AFI Europe a preluat terenul Laromet (77,5 milioane de euro), Bluehouse si Rosebud au cumparat lotul Companiei Industriale Grivita (72,9 milioane de euro), in timp ce BelRom a preluat terenul de sub fabrica Helitube (60 mil. euro).

In aceeasi perioada Lehman Brothers devenea actionar Impact. Acum, Lehman Brothers este pe punctul de a deveni istorie, iar cu banii investiti la acea vreme in Impact (9,6 milioane de euro pentru un pachet de 3%), tinand cont de actuala capitalizare bursiera a Impact (in jur de 20 de milioane de euro) ar putea cumpara aproape jumatate din companie.

"Lipsa de finantare a afectat piata, tinand cont ca aproape toti investitorii sunt dependenti de credite bancare. Cred ca in trimestrul patru volumul tranzactiilor va scadea si mai mult, exceptie facand cazul in care vor fi realizate anumite tranzactii cu distressed assets (active neperformate - n.r.)", spune Bogdan Georgescu, managing partner al firmei de consultanta imobiliara Colliers International.

El spune ca anumiti investitori, care au cumparat in urma cu mai mult timp terenuri la preturi mici, de 100 de euro/metrul patrat, spre exemplu, ar putea vinde la 500-600 de euro/metrul patrat lotul, desi in urma cu cateva luni pretentiile proprietarilor erau de 1.000 de euro/metrul patrat. Activele neperformante pot fi vandute la 60% sau chiar mai putin din valoarea de piata estimata inaintea unei perioade de criza.

"In primul rand, piata nu este propice pentru investitii. Exista un numar destul de mare de dezvoltatori care si-au retras ofertele de pe piata din cauza faptului ca diferentele intre asteptarile lor si cele ale investitorilor erau mult prea mari", spune Razvan Gheorghe, managing director al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Activ Consulting.

Scaderea pietei tranzactiilor vine dupa o perioada de sase luni in care volumul nu a crescut, dar cel putin s-a mentinut in jurul valorilor tranzactionate in primul semestru din 2007, respectiv circa 800 de milioane de euro. Insa, o buna parte dintre afacerile incheiate in primul semestru din acest an erau deja incepute de anul trecut, cand norii nu erau atat de negri asupra pietelor financiare si imobiliare de pe tot globul.

De atlfel, inclusiv negocierile dintre Gheorghe Iaciu si HSBC pentru vanzarea Expo Market Doraly au inceput inca de la sfarsitul anului 2007.

In prezent, in piata are loc o ajustare a pretentiilor proprietarilor cu cele ale potentialilor cumparatori, astfel ca estimarile asupra posibilelor randamente ale tranzactiilor sunt in crestere semnificativa, depasind chiar nivelul de 8%. Acest lucru este cauzat de restictionarea accesului la finantare bancara, ce provoaca dificultati atat dezvoltatorilor, care nu-si pot continua programele de investitii, cat si unor fonduri, care nu mai pot face achizitii, diluandu-se astfel lista de potentiali cumparatori. In acest context, pretentiile companiilor lichide cresc, pe masura ce si riscurile pietei sunt mai mari.

"O parte dintre investitori nu gasesc finantare, iar cei cu lichiditate cauta doar lucruri extraordinare. Nu se potriveste cererea cu oferta si asta nu se intampla doar la noi, ci pe toate pietele", adauga Gheorghe.

Tinand cont de volumul tranzactiilor din primele noua luni ale anului si de perspectivele nu tocmai optimiste pentru ultimele luni din 2008, este probabil ca volumul tranzactiilor din acest an sa fie sub nivelul consemnat in 2007, aproximativ 2 miliarde de euro, luand in calcul si faptul ca pe finalul anului trecut au fost inregistrate un numar important de tranzactii.

"Daca nu apar tranzactii cu distressed assets, piata are putine sanse sa treaca de nivelul de 1,3 miliarde de euro", conchide seful Colliers.

 

Sursa: Ziarul financiar