Un an de PRIMA CASA: Bilantul unui program guvernamental - 09 iulie 2010

Bancherii, dezvoltatorii imobiliari si constructorii trag linie dupa primul an al programului Prima Casa: 24.300 de locuinte cumparate pana in prezent, iar valoarea totala a garantiilor acordate de stat a ajuns la aproape 1 mld. de euro. Constructorii sunt insa dezamagiti: programul este un esec.

 

Bilant: Peste 24.300 de locuinte si garantii de 1 mld. euro

 

Programul guvernamental Prima Casa, mult asteptat de catre bancheri, clienti si dezvoltatori imobiliari, a demarat efectiv in vara anului trecut, insa bancile au inceput sa acorde credite in urma cu un an, pe 8 iulie 2009.

 

In total, au fost achizitionate 24.300 de locuinte pana in prezent prin programul Prima Casa, valoarea totala a garantiilor acordate de stat fiind de aproape 1 miliard de euro.

 

Prima Casa ofera numeroase sanse persoanelor care doresc sa isi achizitioneze prima locuinta. Acestea pot beneficia de o oferta de creditare la dobanzi sub nivelul pietei, de un avans de numai 5% si de garantia statului.

 

In cadrul programului Prima Casa – etapa 1, Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM (FNGCIMM) a acordat garantii pentru mai mult de 18.500 de locuinte, in valoare de aproximativ 770 milioane euro. Valoarea maxima a unui imprumut a fost de 57.000 de euro.

 

In etapa a doua a programului, care a demarat in februarie 2010, Fondul a acordat garantii pentru aproximativ 5.800 de locuinte, valoarea acestora fiind de circa 220 milioane euro, potrivit datelor obtinute de Wall-Street de la FNGCIMM.

 

Beneficiarii creditelor obtinute prin programul Prima Casa sunt cetatenii romani care nu detin in proprietate o locuinta (individual sau in comun) si nu au in derulare un credit ipotecar.

 

Jumatate din credite - pentru apartamente de 2 camere

 

Peste jumatate din garantiilor acordate de FNGCIMM pentru credite prin programul Prima Casa au fost utilizate pentru achizitionarea de apartamente cu doua camere.

 

Aproximativ 51% din dosarele pentru Prima Casa au vizat apartamente cu doua camere, 25% erau pentru cele cu trei camere si 15% pentru garsoniere. Pe de alta parte, doar 5% din dosare erau pentru achizitionarea de apartamente cu patru camere si doar 1% pentru cele cu cinci camere. Apetitul populatiei pentru case pe terenuri prin Prima Casa a fost si mai redus, ponderea acestor dosare fiind de doar 3%.

 

Cele mai multe proprietati achizitionate au avut o valoare cuprinsa intre 50 - 60.000 euro, potrivit datelor FNGCIMM. De asemenea, garantiile cu o valoare cuprinsa intre 50.000 si 60.000 de euro au fost cele mai solicitate.

 

BRD a acordat credite de peste 250 milioane euro

 

BRD a acordat primul credit prin Prima Casa, atat in prima etapa a programului, cat si in a doua, deschizand competitia intre banci pentru a atrage clientii dornici sa isi achizitioneze prima locuinta.

 

“Programul Prima Casa a inviorat o piata imobiliara care era in stand-by. Suntem pregatiti si in continuare sa raspundem rapid cererilor care vizeaza obtinerea unor astfel de credite”, a declarat Lucian Cojocaru, directorul executiv al departamentului comercial al retelei BRD.

 

BRD a acordat de la inceputul programului credite in valoare de peste 250 milioane de euro, reprezentand circa un sfert din valoarea totala a creditelor acordate prin Prima Casa.

 

Valoarea medie a creditelor acordate de de BRD prin Prima Casa este de aproximativ 42.000 de euro.

 

Trei sferturi din creditele acordate de BRD au fost utilizate pentru achizitionarea de locuinte construite inainte de 2008 si doar 25% au fost contractate pentru cumparararea de locuinte construite dupa 2008.

 

Din creditele acordate de BRD, 55% au fost pentru apartamente cu doua camere si 25% pentru cele cu trei camere. Diferenta pana la 100% este reprezentata de alte tipuri de locuinte, precum garsoniere, apartamente cu patru camere, case).

 

Cum au reactionat jucatorii din real estate

 

La doar o luna de la startul Prima Casa, o analiza a companiei de consultanta imobiliara Colliers International arata primul efect al programului: proprietarii apartamentelor cu doua camere nu au mai fost dispusi sa negocieze atat de mult pretul de tranzactie.

 

Pe de alta parte, Prima Casa a scazut aproape imediat pretul locuintelor cu trei camere, astfel incat acestea sa fie cat mai aproape de pragul de 60.000 de euro, potrivit unei analize a portalului imobiliare.ro.

 

Cu toate acestea, dupa un an in care preturile apartamentelor din Bucuresti au scazut de la luna la luna, iulie 2009 a adus prima crestere, avansul fiind de pana la 4%. ““Este foarte greu, daca nu chiar imposibil, sa gasim acum apartamente cu doua camere sub 60-62.000 de euro in zone precum Militari, Titan sau Iancului”, spuneau cei de la Colliers in vara anului trecut.

 

De la jumatatea lunii septembrie insa, preturile au inceput din nou sa scada, astfel inca, la sfarsitul lui octombrie, jucatorii din piata rezidentiala afirmau ca efectul Prima Casa s-a stins. “S-a sters cu buretele efectul de crestere a preturilor, indus de programul Prima Casa in lunile de vara!”, spunea Razvan Muntean, manager general al Imopedia.

 

Si dezvoltatorii au reactionat la noua piata rezidentiala creata de programul Prima Casa, cei mai multi dintre acestia cerand insa majorarea plafonulului cel putin pana la 80.000 euro. La inceputul acestui an, doar 20% din cele 200 de ansambluri rezidentiale din Bucuresti si Ilfov se incadrau in plafonul de 60.000 euro, potrivit portalului rezidential.net.

 

O luna mai tarziu, guvernul a anuntat ca valoarea imprumutului bancar garantat de stat prin programul Prima Casa ramane la 60.000 de euro daca acesta este contractat pentru achizitionarea unei locuinte finalizate, iar pentru constructia de locuinte valoarea imprumutului garantat creste la 75.000 euro.

 

Cea mai recenta reactie vizavi de programul guvernamental a venit din partea notarilor, care au cerut la sfarsitul lunii iunie reducerea onorariilor pentru clientii Prima Casa.

 

Ce nota merita programul Prima Casa?

 

Adrian Crivii (foto), presedintele companiei de evaluare Darian, considera ca programul Prima Casa a fost singura masura de sustinere a finantarii pentru industria imobiliara, ce a avut ca efect incetinirea scaderii preturilor in special pentru apartamentele vechi mai ieftine si o dezghetare a vanzarilor pentru proiectele imobiliare cu preturi mici.

 

“A fost un sprijin pentru tinerii la inceputul carierei care astfel au avut posibilitatea sa-si cumpere o locuinta, o gura de oxigen pentru banci care au creditat fara sa-si asume riscul si pentru dezvoltatorii in dificultate, obligati de nivelul de indatorare sa vanda. Au castigat in primul rand dezvoltatorii, bancile si persoanele care au achizitionat”, spune Crivii.

 

Seful Darian este de parere ca, in lipsa programului, piata rezidentiala s-ar fi prabusit cu procente mai semnificative, numarul tranzactiilor ar fi scazut drastic si multi dezvoltatori ar fi intrat mai repede in dificultate.

 

“Este un program destul de bine implementat, avand in vedere ca au fost implicate si alte institutii in afara bancilor. Faptul ca s-a fixat o limita de finantare este un aspect care a influentat nivelul preturilor, deci, o decizie in afara pietei libere. Ii acord nota 8”, afirma Adrian Crivii.

 

Ceva mai ingaduitor este Andrei Sarbu, vicepresedinte in cadrul companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania, care da programul Prima casa nota 9, considerand ca plafonul ar fi trebuit marit pana la 90.000 euro.

 

Un "barometru" al apartamentelor sub 80.000 euro

 

Desi Prima Casa a debutat prost, cu cozi interminabile la sediul Fondului National de Garantare, cu lipsa de incredere a clientilor sau termene prelungite enorm, Andrei Sarbu (foto), vicepresedinte in cadrul companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania, spune ca odata cu trecerea timpului programul s-a imbunatatit in mod vizibil.

 

“Din octombrie 2009, procesul de acordare a creditelor Prima Casa s-a dovedit a fi din ce in ce mai simplu, eficient si rapid, astfel incat astazi avem clienti care au cumparat apartamente in mai putin de 30 zile chiar de la momentul semnarii antecontractului, depunerii actelor pana la acordarea propriu-zisa a creditului si pana la semnarea propriu-zisa a contractului de vanzare-cumparare”, explica Sarbu.

 

Specialistul Coldwell Banker considera ca programul guvernamental a fost un "barometru" al segmentului de piata cu preturi de pana in 80.000 euro. Compania a intermediat tranzactii la preturi asemanatoare cu aceleasi tipuri de apartamente atat in 2009, cat si in 2010. Negocierile de preturi s-au purtat in jurul unui procent de aproximativ 5% din pretul cerut pentru un apartament.

 

De exemplu, in luna septembrie 2009, a fost intermediata o tranzactie pentru un apartament cu doua camere, decomandat, etaj intermediar, bloc dupa 1980, amplasat pe bulevardul Banu Manta, pentru suma de 82.000 euro. In iunie anul curent compania a tranzactionat pentru 79.500 euro un apartament similar cu cel din septembrie 2009.

 

“Ambele tranzactii au fost efectuate prin programul Prima Casa. Acelasi lucru se intampla si in cartiere precum Crangasi sau Militari. Aici preturile la apartamentele cu doua camere au fost si sunt «reglate» de suma pe care statul roman o garanteaza: 60.000 euro”, concluzioneaza Sarbu.

 

Constructorii: Prima Casa este un esec

 

Producatorii de materiale de constructii considera ca programul Prima Casa nu si-a atins obiectivele propuse, ci a ajutat doar agentiile imobiliare, care si-au adaptat ofertele pentru a vinde cat mai mult.

 

“Pana acum au fost vizibile doar lucrurile rele din cadrul programului, astfel ca se poate spune ca Prima Casa a fost un esec fundamental. Anul trecut, nu s-au cheltuit nici macar banii care au fost alocati initial, ceea ce arata ca cei care au elaborat acest program nu au facut un studiu pentru a vedea impactul sau direct”, spune Claudiu Georgescu, presedintele Asociatiei Producatorilor de Materiale de Constructii din Romania (APMCR).

 

Programul, gandit pentru a stimula vanzarea de locuinte catre cei care doresc sa isi cumpere pentru prima oara o locuinta, in conditii avantajoase din punct de vedere al dobanzilor.

 

Bugetul alocat in 2010 pentru sustinerea achizitiei primei locuinte este de 700 de milioane de euro, fata de fondurile de un miliard de euro alocate in 2009, an in care a fost lansat Prima Casa.

 

“Varianta de anul acesta a programului a mers la fel de prost ca cea din 2009 si a stimulat doar activitatea agentiilor imobiliare. S-a dorit ca noul program sa stimuleze vanzarea de locuinte noi, asa cum nu s-a intamplat anul trecut, insa nici acum nu s-a pus accentul foarte clar in lege pe constructiile noi. Tocmai de aceea, producatorii de materiale de constructii nu au avut de castigat de pe urma acestui program”, adauga Georgescu.

 

Prima varianta a programului presupunea ca persoanele pot accesa credite la dobanzi accesibile pentru achizitionarea unei locuinte cu un pret mai mic de 60.000 de euro. Ulterior, a doua varianta a prgramului a adus majorarea plafonului la 70.000 de euro.

 

Presedintele APMCR apreciaza ca Prima Casa, in forma lui actual, ar trebui oprit si inlocuit cu un altul, care sa fie axat doar pe construirea de locuinte noi.

 

“Avand in vedere ca, din informatiile mele, pana acum s-au cheltuit doar vreo 300 de milioane de euro din peste 700, programul Prima Casa 2 ar trebui stopat”, mentioneaza Georgescu.

 

Pe fondul distribuirii banilor catre constructiile vechi si mai putin catre locuintele vechi, companiile care activeaza in domeniul producerii materialelor de constructii au avut de profitat de pe urma Prima Casa in masura in care s-au axat pe zona de renovari.

 

“Este greu de cuantificat un asemenea beneficiu (obtinut datorita programului) in conditiile in care, impactul asupra constructiilor noi a fost destul de scazut. Cu toate acestea, reluarea activitatii pe piata tranzactiilor imobiliare a influentat pozitiv evolutia pietei renovarilor, care genereaza o parte importanta din veniturile companiei”, spune Augustin Russu, directorul general al producatorului de materiale de constructii Baumix, cu afaceri de 36 mil. lei (8,5 mil. euro) in 2009.

 

In ciuda cresterii plafonului la 70.000 de euro pentru locuintele noi, reprezentantul companiei este reticent in ceea ce priveste stimularea investitiilor in proiecte noi, care sa genereze comenzi importante pentru producatorii de materiale de constructii, atata vreme cat nu exista o strategie coerenta in ceea ce priveste finantarea oferita de banci.

 

Unul din scopurile nedeclarate a programului Prima Casa a fost stimularea vanzarii locuintelor ANL, ceea ce nu s-a intamplat decat intr-o mica parte, pana in prezent.

 

Elena Udrea, ministrul Dezvoltarii si Turismului, declara ca a primit 6.000 de solicitari de vanzare a locuintelor ANL de la chiriasii acestora si estima ca vor fi vandute 22.000 de unitati.

 

“Prima Casa ar trebui sa fie si un vehicul pentru stimularea cresterii economice, nu doar pentru cresterea consumului, chiar daca acest program este gandit pentru a rezolva o problema sociala acuta, aceea a lipsei locuintelor. In acest sens, programul ar trebui reconfigurat in sensul incurajarii constructiei de locuinte noi. In plus, un astfel de program de tip <> ar putea fi conceput si pentru incurajarea IMM-urilor, in primii ani de functionare”, spune si Marcel Barbut, proprietarul producatorul de mortare uscate AdePlast Oradea.

 

Sursa: Wall street