Usa deschisa pentru taxarea vanzarilor imobiliare cu 16% - 19 februarie 2010

Fiscul pretinde TVA la tranzactiile imobiliare ale persoanelor fizice pe motiv ca reprezinta activitate comerciala. In aceasta logica, ar putea cere oricand si impozit pe venit  de 16%.

Investigatiile Agentiei Nationale de Administrare Fiscala (ANAF) pentru recuperarea TVA de la persoanele fizice care au facut tranzactii imobiliare au ca justificare, in primul rand, caracterul de continuitate si scopul comercial al activitatii acestora.

Celelalte criterii obiective, dupa cum le numeste ANAF, sunt depasirea plafonului de scutire de la plata TVA pentru veniturile obtinute intr-un an fiscal, de 35.000 de euro, valoarea tranzactiilor si efectuarea a mai mult de cinci tranzactii intr-un an.

Premisa de la care porneste Fiscul, caracterul de continuitate si scopul comercial al activitatii, ar presupune totodata impozitarea cu 16% a veniturilor din tranzactiile imobiliare.

Posibil, dar nu vrem

Impunerea cu 16% s-ar putea face dupa modelul deja aplicat veniturilor din chirii. Inca din 2008, veniturile din mai mult de cinci contracte de inchiriere sau subinchiriere sunt incadrate la venituri din activitati independente. Avand in vedere ca subiectul este sensibil, mai ales dupa emotia creata in toamna cand ANAF a inceput inspectiile la persoanele fizice, chiar si consultantii fiscali se feresc sa spuna ca impunerea cu 16% este conforma reglementarilor din Codul fiscal. Desi admit neoficial ca ANAF are dreptul sa ceara impozitul de 16%, consultantii cauta argumente pentru a combate o eventuala decizie in acest sens.

„Un argument este dat de faptul ca aceste tranzactii au fost deja supuse impozitului pe venit, iar o interpretare contrara ar duce la ipoteza in care un venit ar fi impozitat de doua ori, o data cu cota de impozit reglementata special in capitolul referitor la impozitarea transferului proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, respectiv de 2% sau 3% din valoare, si cu impozitul de 16%. O astfel de interpretare contravine principiului unicitatii impozitarii“, declara Dinu Petre, avocat partener Cunescu, Balaciu si Asociatii.

„Discutia porneste de la calificarea tranzactiilor imobiliare ca fapte de comert sau nu. Doctrina juridica priveste tranzactiile cu imobile ca acte civile, si nu comerciale. Privite astfel, tranzactiile cu imobile realizate de persoane fizice nu ar putea fi taxate cu 16% deoarece veniturile aferente nu ar fi venituri comerciale“, afirma Marius Ionescu, partener NNDKP Consultanta Fiscala. Calitatea de comerciant a unei persoane fizice nu poate fi stabilita de Fisc, ci numai de o instanta de judecata.

In schimb, investitori celebri pe piata imobiliara, cum este Robert Negoita, se asteapta la o noua mutare-surpriza a Fiscului. Negoita a facut, intre 2006 si 2008, 753 de tranzactii cu imobile noi, pentru care datoreaza statului TVA de circa 9,5 milioane de euro.

„Momentan, suntem in proces, avocatii mei au atacat aceasta decizie referitoare la plata TVA si astept rezultatul. Stiu ca exista o idee in ceea ce priveste impozitarea cu 16%. Sa vedem ce baza legala are“, spune omul de afaceri.

Argumente contra

Consultantul NNDKP spune ca in Codul fiscal exista criterii diferite de incadrare a activitatii comerciale la capitolul TVA fata de cel referitor la impozitul pe venit. „In ceea ce priveste TVA, este esential daca tranzactiile respective reprezinta o activitate economica sau nu, asa cum este definita aceasta pentru scopuri de TVA. Specific, legislatia de TVA defineste activitatea economica pe de o parte ca activitatea comerciantilor, dar si ca exploatarea bunurilor corporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate. Diferenta vine deci din faptul ca definitia din legislatia TVA este mai larga, in timp ce definitia de la impozitul pe venit  se refera strict la veniturile din fapte de comert“, precizeaza acesta.

Tranzactiile persoanelor fizice sunt impozitate, conform Codului fiscal, in functie atat de valoarea imobilului, cat si de perioada de detinere a proprietatii.

Incasarile bugetare din acest impozit au crescut semnificativ pana in 2008. Anul trecut a adus insa o scadere pana la jumatate a veniturilor statului din cauza vanzarilor slabe. Ca urmare, Fiscul cauta alte surse de alimentare a bugetului.

Avocatii mei au atacat decizia Fiscului pentru plata TVA. Stiu ca exista o idee in ceea ce priveste impozitarea cu 16%. Sa vedem ce baza legala are.
Robert Negoita,  investitor pe piata imobiliara

3% este cota de impozit pentru vanzarea imobilelor detinute mai putin de trei ani, cu valoare de pana la 200 mii lei, iar in cazul in care valoarea este mai mare, impozitul e de 6.000 lei plus 2% din ce depaseste 200 mii lei

47% este procentul de scadere a incasarilor la bugetul de stat din impozitele platite de persoanele fizice in 2009 comparativ cu 2008, respectiv de la 1,048 miliarde de lei
la 498 milioane de lei

1.788 de persoane fizice au fost verificate de Fisc din septembrie 2009 pana in ianuarie 2010, pentru a clarifica daca acestea sunt sau nu obligate la plata TVA pentru tranzactiile imobiliare facute intre 2006 si 2008

Sursa: Capital