Viciile ascunse ale apartamentelor noi

De cele mai multe ori, din lipsa de informare, viitorii proprietari nu iau in calcul micile detalii care pot crea probleme dupa achizitionarea locuintei.

„Romanii inca functioneaza pe principiul conform caruia «ceea ce nu vad nici nu ma afecteaza». Cind trebuie sa isi cumpere o casa sau un apartament, isi spun «lasa ca o cumpar asa, ca vad eu dupa aia ce fac», iar asta inseamna multe lucruri“, spune arhitectul Cristian Cocioba. Asadar, pentru a evita problemele care pot aparea ulterior, proprietarul trebuie sa aiba in vedere citeva aspecte la achizitionarea unui apartament nou.

„Primul pas este verificarea cu atentie a actelor de proprietate. Pentru cladirile noi in curs de constructie, fiind bunuri viitoare, nu exista un act de proprietate pe cladire. Prin urmare, trebuie verificata situatia juridica a terenului pe care se construieste. Trebuie atent analizat daca este proprietatea dezvoltatorului sau daca este luat in concesiune“, spune Irina Petrescu, Sales Manager ESOP. Insa, mai intii de toate, este important ca viitorul proprietar sa se intereseze asupra dezvoltatorului proiectului, asupra experientei acestuia si, totodata, la fel de importanta este agentia imobiliara care promoveaza acel proiect. Cu cit este mai vizibila in piata, cu atit aceasta devine un garant pentru proiect.

Al doilea act important este autorizatia de constructie. „Exista pe piata practica de a se cumpara si fara autorizatie de constructie, dar pe baza unui certificat de urbanism. Sint clienti care isi asuma un risc mai mare, pentru a cumpara la preturi mai mici si pentru a prinde apartamentele cu pozitiile cele mai bune. Sfatuim cumparatorii sa procedeze astfel doar daca proprietarul are o buna reputatie pe piata, in sensul ca are experienta, a mai construit si se stie ca si-a respectat obligatiile“, mai spune Petrescu. In acelasi timp, un alt detaliu este prezenta avocatului la semnarea actelor de proprietate, iar precontractele este bine sa fie facute la notar, mai ales ca acestea sint onorate si de o prima plata. De asemenea, inainte de a semna actele de cumparare, viitorul proprietar trebuie sa se intereseze asupra pretului. Este important de aflat daca pretul comunicat de vinzator include sau nu TVA. In general, fie ca vorbim despre proprietati noi sau vechi, la pretul de cumparare se adauga cheltuielile cu tranzactia propriu-zisa, precum taxele platite la stat sau taxele notariale, elemente care maresc de regula valoarea casei cu 5-6% din pretul de cumparare.

Inainte de achizitionarea locuintei, proprietarul primeste cartea tehnica a imobilului. Cartea tehnica a constructiei cuprinde documentatia de executie, precum si actul de garantie a imobilului. „Calitatea unei constructii se manifesta prin cartea tehnica. Aceasta include garantia acordata de constructor. In cazul in care garantia este pe o perioada mica, iti pui problema de ce se intimpla acest lucru. Cu cit garantia este mai mare, cu atit produsul respectiv este mai bun sau mai bine executat“, precizeaza Cocioba. In cazul in care viitorul proprietar nu stie cum sa citeasca aceasta carte tehnica, ideal ar fi sa apeleze la un arhitect, pe care il va plati pentru serviciile de consultanta.

Garantia este perioada de timp cuprinsa intre data terminarii lucrarilor, moment in care se incheie un proces-verbal de receptie, si data receptiei finale. Durata perioadei de garantie se stabileste prin contract. Conform normativului GE 032/1997, constructorul raspunde pentru viciile ascunse ale structurii de rezistenta pe toata durata de viata normala a constructiei specificata in normativul privind executarea lucrarilor de intretinere si reparatii la cladiri si constructii speciale.

„Una dintre principalele obligatii ale vinzatorului, stipulata si in art. 1336 din Codul civil, este ca trebuie sa il garanteze pe cumparator impotriva evictiunii si a viciilor. Evictiunea este pierderea proprietatii lucrului sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar“, spune Irina Petrescu. Proprietarul, la rindul sau, se poate intoarce impotriva constructorului sau proiectantului. Apelind la Legea nr. 10/1005 privind calitatea constructiilor, proprietarul poate reclama constructorul pentru viciile ce rezulta din executarea lucrarilor. Pentru viciile ce provin din executarea proiectului, raspunderea si obligarea garantarii apartin proiectantului.

 

„Garantia se acorda diferentiat. Pentru viciile ascunse ale lucrarilor se acorda o garantie de 10 ani, acest termen calculindu-se de la data semnarii procesului-verbal de predare-primire. Pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si de executie se acorda o garantie pe toata durata de existenta a constructiei. In legea privind calitatea in constructii sint prevazute doar aceste doua reguli“, spune Irina Petrescu, Sales Manager la compania imobiliara ESOP. Exista insa reguli care pot fi stabilite prin contractul intre parti. Potrivit expertului de la ESOP, pentru viciile aparente ale lucrarilor se acorda o garantie de 5 ani, iar pentru viciile rezultate din neincadrarea constructiei in gradul de seismicitate aprobat se acorda o garantie pe toata durata constructiei.

 

Sursa: Cotidianul